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リフォーム・リノベーション

リフォームローンを選ぶポイントは?減税制度も併せて解説します

2018.08.31

家のリフォームをしたいけれど資金が不足している。そんな時は、リフォーム専用ローンの利用がおすすめです。リフォームローンは、リフォームの規模などによって、適したローンが異なります。ローンの種類と特徴、さらに減税制度についても解説します。

リフォームローンとは

リフォームをする時に考えられるローンとしては3種類あります。

[1]家をリフォームをすることを目的とした「リフォームローン」

[2]自宅購入を主目的とするローンでありながら、リフォームのみを目的とした場合でも利用可能な場合がある「住宅ローン」

[3]自宅の購入とセットでリフォームを行うことが可能な「リフォーム一体型住宅ローン」

このうち[1]のリフォームローンは、担保を必要としない無担保型が一般的です。次のような特徴があります。

  • 借入の上限金額が比較的
  • 住宅ローンに比べると審査期間が短い

借入できる金額は少ないですが、敷居が低いため、少額で工事ができる部分的なリフォームに向いています。もし大掛かりなリフォームで資金が足りないのならば、担保が必要な(有担保型の)リフォームローンで対応できることがあります。

有担保型と無担保型がある

[1]のリフォームローンには「有担保型」と「無担保型」の2つがあります([2][3]はいずれも有担保型です)。それぞれ審査や審査期間、借入金額、金利に違いがあるため、自分の目的に合う方を選びましょう。ここでは、それぞれの特徴について解説していきます。

有担保型の特徴

「有担保型」は、土地と建物を担保にお金を借ります。金利が低く、借入金額は金融機関によって異なりますが、大型の担保型で1億円以内まで借入可能です。返済期間は最長35年まで設定可能で、大掛かりなリフォームに向いています。

無担保型の特徴

「無担保型」は、担保不要でお金を借りられますが、「有担保型」と比較して金利は高くなります。 金融機関によって幅がありますが、約500~1,000万円まで借入可能です。返済期間が短いのが特徴で、おおむね最長10年~15年以内となります。少額で行う部分的なリフォームに向いているでしょう。

リフォームローンの金利について

リフォームローンの金利の相場は、「有担保型」は約1~2%、「無担保型」は約2~5%です。有担保型は借入限度額が高く、返済期間も長く設定できます。担保物件の審査があるため、その審査が厳しくかつ時間がかかりますが、その分金利は低く設定されています。

無担保型は借入限度額が低いかわりに、金利が高いのが特徴です。有担保型よりも審査が通りやすく、その日のうちに審査が通ることもあります。

有担保型と無担保型ともに、金利の種類は大きく分けると「変動金利」と「固定金利」の2つです(一部「固定金利期間設定型」の取扱をしている金融機関もあります)。それぞれメリットとデメリットがありますので、選ぶ際にはよく検討しましょう。

変動金利がおすすめの人

「変動金利」は、金利の見直しが年に2回あり、国内情勢や景気によって左右されます。メリットは、低金利になった場合に、余った資金を繰り上げ返済などに利用可能なことです。

反対に金利が高くなると、その分損をしてしまいます。リスクヘッジのため、低金利の時に、余った資金を預貯金に回しても良いでしょう。変動金利に向いている人は以下の通りです。

  • 収入に余裕がある
  • 夫婦共働きである
  • リスクに対応できるだけの貯蓄がある
  • 将来的にもある程度の収入増が見込める
  • 相場観がある

固定金利がおすすめの人

「固定金利」は、ローン完済までの全期間を通して金利が変わらないため、リスクはありません。

固定金利のメリットは、返済金額に変動がないため、将来の計画が立てやすいことです。固定金利に向いているのは、以下のような人でしょう。

  • 収入にあまり余裕がない
  • 共働きではない
  • 子供が小さく教育費がかかる
  • 充分な貯蓄がない
  • 将来、収入が減る可能性がある

詳しくは「リフォームローンは金利に注目。選び方のポイントもやさしく解説」をご覧ください。

リフォームローンを選ぶポイント

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リフォームローンを選ぶ際に、何を基準に選んだらよいのでしょうか?ここでは失敗しない選び方のポイントをご紹介します。

安い金利のローンを探す

リフォームローンを選ぶ際、まず考えるのが金利でしょう。金利が1%違うだけで、返済総額は大きく変わります。

この金利は、金融機関によって異なるため、借入金額やリフォームローンの種類と合わせてしっかりと検討しましょう。低金利かつ、自分に合ったリフォームローンを選ぶことが理想です。

保証料や他の経費を計算する

ローンを借りるときには、「保証料」やその他経費が必要です。経費の種類には、「事務手数料」「印紙税」「登記費用」などがあります。

リフォームローンは一般的に保証人が不要のため、「保証会社」が保証人の役割を果たします。この保証会社に支払う費用が保証料です。また金融機関によっては保証料が不要な場合もあります。

保証料は、基本的に金利に含まれていますが、もし、含まれていない時は要注意です。通常の金利から、さらに上乗せになってしまい、結果的に金利が上がってしまいます。

返済期間35年、借入額1,000万円で、保証料が約20万円かかる場合、経費計算は以下の通りです。

借入額1,000万円の場合 一般的な金額
印紙税 2万円
ローン保証料 約20万円
登記費用 約4万円
合計 約26万円

団体信用生命保険の有無

リフォームローンを利用するためには、多くの金融機関において「団体信用生命保険」の加入が義務つけられています。 「団体信用生命保険」とは、ローンの契約者が死亡または高度障害になり、ローン返済ができなくなった場合に、保険会社が契約者の代わりに保険金でローンを全額支払うものです。

その時点での残額が完済される保険なので、残された家族がローンを支払う必要はありません。保険料を支払う必要がありますが、金融機関によっては保険料の負担がない(金利に含まれている)ところもあります。また、ほとんどのリフォームローンには団体信用生命保険が有りますが、稀に無い場合があるので注意しましょう。

また、稀に団体信用生命保険が無い(加入できない)場合があるので注意しましょう。

リフォームローンを借りるまで

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リフォームローンを借りるには、どのような手続きが必要なのでしょうか?ローンを借りるまでの流れや必要書類をご説明します。

一般的な流れ

  1. リフォームを依頼する業者を決める
  2. リフォームの見積もりを取る
  3. 金融機関を決める
  4. 金融機関に仮審査の申し込みをする(仮審査時には必要書類は不要)
  5. 仮審査合否の連絡がくる
  6. 仮審査が通れば、必要書類を揃えて本審査の申し込みをする
  7. 本審査が通ったら施工業者にリフォームを依頼する
  8. 融資の開始

必要な書類

  • 本人確認書類(運転免許証・健康保険証など)
  • 収入が確認できる資料(源泉徴収票・給与証明書など)
  • 普通預金口座の届印
  • 資金使途を証明できる資料(売買契約書・工事請負契約書など)
  • 自宅(土地・建物)の不動産登記事項証明書(原本)か固定資産税課税台帳(原本)

 

リフォームに使える色々なローン減税制度

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リフォームでローンを利用する際には、さまざまな減税制度が使えます。リフォームの内容によっては、減税制度に違いがあるので確認が必要です。事前に知っておくと便利な減税制度について解説します。

大規模なリフォームは住宅ローン控除で

返済期間が10年以上の大規模なリフォームには「住宅ローン控除」が利用可能です。一定の条件を満たしたリフォームに適用され、10年間、年末のローン残高の1%が所得税から控除されます。

対象となるリフォーム内容

対象となるリフォームは以下の通りです。

  • 居室・キッチン・浴室・トイレ・その他(洗面所・納戸・玄関・廊下)のいずれかの床または壁、全てのリフォーム
  • マンションの場合、床または階段・間仕切り・主要構造部である壁のいずれかを半分以上をリフォーム

また、以下のバリアフリーリフォームについても対象となります。

  • 階段の解消
  • 浴室の改装
  • 通路または出入口の拡大
  • トイレの改装
  • 手すりの取付け
  • 滑りにくい床材の取替え

一定の耐震基準を満たすためや、窓の断熱性や日射の遮断性向上、床・天井・壁の断熱工事など、省エネのためのリフォームも対象です。

以下の条件を満たした時、これらのリフォームが、住宅ローン控除の対象となります。

  • 自ら所有し、居住する住宅であること
  • 対象となるリフォーム費用が100万円を超え、居住部分のリフォーム費が全体の費用の1/2以上であること
  • 改修工事完了後6カ月以内に入居すること
  • 床面積の1/2以上が居住用であること
  • 改修工事後の床面積が5平方メートル以上であること

投資型減税とは

「投資型減税」とは、5年未満のローンや、自己資金でリフォームおこなう場合に適用される減税制度です。一定の要件を満たすことで、所得税が控除されます。

  • 年収3,000万円以下で、長期優良住宅・低炭素住宅であること
  • 一定の耐震基準を満たすためのリフォーム
  • 省エネを目的とした居室の窓の断熱工事、または床・天井・壁の断熱工事

同居対応リフォーム、長期優良住宅化リフォームや次のいずれかのバリアフリーリフォームが適用要件となります。

  • 階段の解消
  • 浴室の改装
  • 通路または出入口の拡大
  • トイレの改装
  • 手すりの取付け
  • 滑りにくい床材の取替え

上記の工事にかかった費用の10%が、所得税から控除されます。ただし、上限額は650万円×10%の65万円までです。

ローン型減税とは

「ローン型減税」とは、5年以上10年未満のリフォームローンを利用した際に適用される減税制度です。一定の条件を満たした場合に所得税の減額があります。

同居対応リフォームや、次のいずれかのバリアフリーリフォームが適用要件となります。

  • 階段の解消
  • 浴室の改装
  • 通路または出入口の拡大
  • トイレの改装
  • 手すりの取付け
  • 滑りにくい床材の取替え

長期優良住宅化リフォーム、次のいずれかの省エネリフォームが適用要件となります。

  • すべての居室の窓の断熱工事
  • 床・天井・壁の断熱工事

控除期間は5年で、省エネリフォームの場合は、工事費用の2%、それ以外のリフォームには1%が所得税から控除されます。

リフォーム資金は住宅ローンの借り換えでも

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住宅は年数によってメンテナンスが必要です。老朽化した水回りや屋根の修繕、耐震性の強化など、避けては通れません。

リフォームローンは金利が高いため、リフォームローンと住宅ローンの併用よりも、金利の低い住宅ローンの借り換えをすることにより、ローン総額の削減につながります。

リフォームローンよりお得?

ローン残高が1,000万円以上あり、残りの返済期間が10年以上、また、金利差が1%以上ある場合は住宅ローンへの借り換えが得です。

【例】ローン残高2,000万円、残返済期間20年、現在の金利2.0%、借入希望金額1,000万円、借り換え後の金利は、固定金利1.290%で計算しています。

  現在の条件 借り換え後 差額
毎月の返済額 10万円 4万7,294円 -5万2,706円
ボーナス月の返済 10万円 4万7,297円 -5万2,706円
年間返済額 120万円 56万7,528円 -63万2,472円
総返済額 2,400万円 1,135万645円 -1,264万9,355円

年間で63万2,472円も得になります。各諸経費は含まれていません。また、金融機関によって違いがありますので、実際に借入する金融機関でシュミレーションをしましょう。

借り換えの条件

ローンの借り換えを利用するには条件があります。条件に当てはまれば借り換えが可能です。金融機関によって条件が異なりますので確認が必要です。

現在他の金融機関にてお借入れされているご本人居住用住宅に対する住宅ローンをお借入れ後、2年以上遅延なくご返済をされている方 瑕疵担保責任法人が登録するリフォーム工事業者、または「増改築工事証明書」の発行可能なリフォーム工事業者によるリフォーム工事に限ります。

出所:りそな借りかえローン<リフォーム資金セット型>

気を付けるべき点

借り換えをする際には、以下の4つの点に気をつけましょう。

  • リフォームを始める前に、借り換えの手続きをする必要がある。工事中に借り換えは不可。借り換えの承認後に着工をしなくてはならない
  • 借り換え時の手数料が高額な場合は、金利が上乗せとなり総額が高くなる場合がある。借り換え時の手数料は要チェック
  • 固定金利から変動金利への借り換えは注意が必要。シュミレーションした時の金利と変動があった場合は、返済金額が大幅に変わる可能性がある
  • 金融機関によっては、工事完了後に融資が行われる場合がある。その際、前金や頭金を業者に納めなければならない。先に資金を用意する必要があるので注意

リフォームローンを比較してみよう

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リフォームローンは、金融機関によって金利や手数料などに違いがあります。何をポイントにしたら良いか、わからなくなってしまうこともあるでしょう。ここでは、各金融機関のリフォームローンを比較しました。

イオン銀行リフォームローン

  • イオン銀行の普通預金口座があれば、イオン銀行Myステージのスコアが貯まり特典が受けられます
  • イオングループでの買い物が毎日5%オフ
  • ゴールドカードを発行
  • 定期預金金利優遇特典
  • 繰り上げ決済手数料無料
イオン銀行リフォームローン 内容
金利 2.5%
借入金額 30万円以上500万円以内(1万円単位)
手数料 不要
返済期間 1年以上10年以内(1年単位)
担保・保証人 不要
団体信用生命保険 なし(住宅ローンは有り)
出所:イオン銀行

三井住友銀行リフォームローン

  • 最高1,000万円まで、無担保で融資可能
  • 繰り上げ決済手数料別途必要
三井住友銀行リフォームローン 内容
金利 変動金利型
借入金額 10万円以上1,000万円以内(1万円単位)
手数料 不要
返済期間 1年以上15年以内(1カ月単位)
担保・保証人 不要
団体信用生命保険 銀行が負担
出所:三井住友銀行

新生銀行リフォームローン

  • 住宅ローン借り換えの際に利用できる
  • 繰り上げ決済手数料別途必要
新生銀行リフォームローン 内容
金利 変動金利:0.6% 固定金利型:0.9~2.05% (2018年8月1日現在)
借入金額 30万円以上1億円以下
手数料 不要
返済期間 1年以上35年以内(1年単位)
担保・保証人 不要
団体信用生命保険 銀行が負担
出所:新生銀行

まとめ

リフォームをする際に頼りになるのがリフォームローンです。リフォームローンを利用する際には、事務手数料や保証料などが金利に上乗せされるのか注意が必要です。

金融機関によっては、手数料や保証料に差がありますので、必ずその他の諸経費を確認しましょう。

また、固定金利なのか変動金利なのか、ライフスタイルに合わせた選択をしなくてはなりません。

条件によっては、住宅ローンの借り換えも検討すると良いです。リフォーム内容次第では減税制度の対象となりますので、制度を上手に使って税金対策をしましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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