“RENOSY（リノシー）は節税にならない”は嘘？ そういわれる理由を解説
「不動産投資は節税できる」という言葉を目にする一方で、「不動産投資で節税は嘘」といったネガティブな情報も存在します。では、「RENOSYは実際どうなの？」そのような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
本記事では、不動産投資が嘘といわれる理由や節税の仕組み、恩恵を受けやすい人の特徴などを解説します。
【結論】RENOSY（リノシー）の不動産投資で節税になる人もいる
RENOSY（リノシー）の不動産投資に対して、または不動産投資に対して「節税は嘘」という発言がネット上にあります。
ただし、節税効果の感じ方などは、その人の年収や資産状況、家族構成によって変わります。税制を正確に理解した上で「所得税」「住民税」「相続税・贈与税」の税負担を軽減することが可能なケースがあります。
・ワンルームマンション投資は節税できる？ 仕組みや恩恵を受けやすい人の特徴を解説
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不動産投資で節税が嘘といわれる理由
不動産投資による節税が嘘といわれるのは、主に期待やイメージとの乖離に起因していると考えられます。
- 初年度に効果を強く実感するケースが多いから
- 高年収ほど節税効果を得られる仕組みだから
それぞれ詳しく解説します。
1. 初年度に効果を強く実感するケースが多いから
節税効果は初年度に一番大きく、徐々に得られる恩恵が少なくなるケースが大半です。もちろん、どのような不動産を所有するかによって、効果を感じる期間も変わります。
初年度は、登録免許税や不動産取得税などの初期費用をまとめて経費計上できるため、節税効果が大きくなりやすい傾向があります。
しかし、2年目以降はこれらの一時的な経費がなくなるため、初年度ほどの節税効果は見込めないケースが多くなります。
また、そもそもご自身の所得税の額や税率を把握しているかということも重要です。不動産所得の赤字と給与所得の損益通算の仕組みも、基本知識として理解が必要です。
また、減価償却費への理解や確定申告の知識など、税制面での知識が不足していると、期待していた節税効果と現実とが異なり、「節税にならなかった」「嘘だった」と感じる可能性があります。
不動産投資で発生した赤字は、同じく総合課税の給与所得と相殺できるため、結果として所得税の税率が高い人ほど税負担を軽くできる可能性が高まります。所得税が減ればそれに連動して住民税も抑えられます。投資が黒字化すれば逆に税負担が増えることもあります。
2. 高年収ほど節税効果を得られる仕組みだから
所得税の税率が低く、納税額が数万〜数十万円と少額の人よりも、税率が高い納税者の方が節税インパクトが大きいのが不動産投資です。すでに所得税率が33％・40％・45％以上の人は、現状の税負担が重い分、不動産投資による節税効果を感じやすくなります。
たとえば、所得税率が10％の人と45％の人では、不動産投資による赤字が同じ100万円だとしても、節税額がおよそ35万円も異なります。そのため、所得税額が大きい人ほど節税の恩恵を感じやすく、逆に所得が低い場合には「節税効果を感じられない」結果につながりやすいです。
高所得者にとって不動産投資は節税になる？ 税理士が注意点を解説！
不動産投資の節税の仕組み
不動産投資で節税効果を得るための主な仕組みは、以下の3つです。
- 損益通算
- 減価償却
- 経費計上
これらを正しく理解し活用することで、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。
1. 損益通算
損益通算は不動産所得で生じた赤字を、給与所得などほかの所得と相殺できる制度です。たとえば、会社員が不動産投資を始めた初期段階では、ローン事務手数料や登記費用をはじめとする購入時の諸費用、そしてローン金利や建物の減価償却費などの経費が家賃収入を上回り、不動産所得が赤字になることがあります。
この赤字分を給与所得から差し引くことで、課税される対象の金額が小さくなり、所得税や住民税の負担を減らせます。
2. 減価償却
建物は時間の経過とともに価値が減少すると考え、その減少分を費用として計上できるのが減価償却です。価値の減少は、「耐用年数」（使用可能とみなされる年数）に基づいて、毎年計上します。この費用は実際の現金支出を伴わないにもかかわらず経費として認められるため、大きな節税効果をもたらします。
法定耐用年数は、建物の種類や構造によって定められており、木造なら22年、鉄筋コンクリート造なら47年などと分類されます。
不動産投資をするなら必ず理解したい、減価償却費とは？【基礎編】
3. 計上できる経費
不動産投資の節税で重要なポイントの一つが、経費です。家賃収入から差し引くことができる主な経費には、以下のようなものがあります。
| 経費の例 | 概要 |
|---|---|
| 税金 | 固定資産税や都市計画税など不動産を保有しているときにかかる税金 |
| 保険料 | 火災保険や地震保険などの保険料 |
| 管理会社への委託料 | 清掃など不動産の維持のために、不動産の管理を企業に委託する場合、その委託料 |
| 税理士への報酬 | 確定申告を頼む場合などにかかる税理士への報酬 |
| 減価償却費 | 建物や設備などの取得費用を、耐用年数に応じて毎年経費として計上する費用 |
| 修繕費 | 不動産の劣化を防ぐための費用（マンションの場合は、修繕積立金） |
| ローン利子 | ローンを返済するための返済利子 |
| 消耗品 | 不動産投資業務に必要な消耗品 |
| 交通費 | 物件管理や物件修繕のため等 |
参考：不動産投資と節税に関わる減価償却とは。計算方法と注意点
参考：不動産投資で交通費を経費計上するポイントと注意点
これらの経費を漏れなく計上することで、課税対象となる所得を減らし、結果的に税負担を軽減できます。
不動産投資で節税効果を得やすい人の特徴
不動産投資による節税効果は、すべての人に同じように現れるわけではありません。具体的には、以下のような人が節税効果を得やすいです。
- 所得税率が33％・40％・45％以上の人
- 相続税対策を検討している人
それぞれ詳しく解説します。
1. 所得税率が33％・40％・45％以上の人
不動産投資による節税効果を実感しやすいのは、所得税率が33％・40％・45％のように高い税率が適用されている高所得者です。所得税は所得が増えるにつれて税率が段階的に上がる仕組みになっており、給与所得だけでも高い税率が適用されている人は、不動産投資による節税効果が大きくなります。
ただし、税率が23％となる課税所得が900万円未満でも、経費計上の活用次第で税負担を軽減できる場合があります。減価償却費などの経費計上によって不動産所得が赤字になれば、その赤字分を給与所得などから差し引くことで課税所得が減少し、税負担を軽減できる可能性があるからです。給与所得は不動産投資による赤字などと合算されるため、合計の所得によって適用税率が決まります。
たとえば、課税所得が800万円の会社員が不動産投資を始めたばかりで、家賃収入から経費を差し引いた不動産所得がマイナス200万円あるとします。この場合、損益通算により合計の課税所得は600万円となり、所得税の税率は23％から20％が適用される範囲に入ります。
以下の記事でも解説していますので、併せてご覧ください。
高所得者にとって不動産投資は節税になる？ 税理士が注意点を解説！
2. 相続税対策を検討している人
一定以上の資産を保有している方にとって、不動産投資は相続税対策としても有効です。現金や有価証券で保有している資産を不動産に換えることで、相続税評価額を大きく圧縮できる可能性があります。他人に賃貸している物件（貸家建付地、貸家）は評価額がさらに下がるため、収益物件を所有するのが効果的です。
特に都市部の収益物件では、実勢価格と相続税評価額に大きな差が生じることが多く、効果的な相続税対策となります。ただし、この効果は相続税の基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える資産を持つ方に限られるため、まずは自身の資産状況を把握することが重要です。
節税以外のRENOSY（リノシー）のメリット
RENOSY（リノシー）の不動産投資は、以下のような、投資家にとって魅力的なメリットが多数あります。
- AI活用により確度の高い物件を選定できる
- アプリやマイページで物件管理がしやすい
- 独自のスキームで売却の出口戦略までサポートを受けられる
それぞれ詳しく解説します。
1. AI活用により確度の高い物件を選定できる
RENOSYでは、マンション・アパート・戸建て・海外不動産と幅広い不動産のなかから最適な提案が可能です。商品やエリアごとに基準をクリアした質の高い優良物件を厳選しており、「確度の高い不動産投資」の実現を目指しています。
AIを活用した独自の仕入れ専用システム「SUPPLIER by RENOSY」により、担当者の勘に依存することなく、高い品質基準と効率的な仕入れを両立しています。これにより、投資家はより安心して物件選びを進めることが可能です。
2. アプリやマイページで物件管理がしやすい
RENOSYでは専用のアプリ（スマートフォン）とマイページ（PC）を用意しており、所有物件の契約情報や入居状況、毎月の送金内容の確認はもちろん、困ったときの相談や毎年の確定申告までサポート可能です。はじめての不動産投資でも、カンタンに所有物件の管理ができます。
自宅にいながら状況を確認できるため、忙しい会社員でも手間や時間を費やすことなく不動産投資を始められます。リアルタイムでの情報更新や直感的な操作性により、ストレスなく物件管理を行えるのが大きな魅力です。
3. 独自のスキームで売却の出口戦略までサポートを受けられる
RENOSYは日本国内だけではなく、海外にも展開しているため、国内外の投資家への売却が可能です。
売却時の適正価格の査定から買い手の紹介、契約手続きまで一貫したサポートにより、投資家は安心して出口戦略を実行できます。
RENOSY（リノシー）で節税の恩恵を受けられた人の口コミ
実際にRENOSY（リノシー）を利用して節税効果を得られた方々の体験談をご紹介します。
節税効果は想定以上でした（40代後半／関西電力株式会社／1100万円台）
節税対策にぴったり！（30代後半／株式会社村田製作所／800万円台）
会社員が節税しながら資産形成できる（50代後半／四国電力株式会社／1000万円台）
RENOSY（リノシー）で賢く節税するための知識を身につけよう
不動産投資に対して、「節税は嘘」という声もありますが、実際に節税効果を得られている方は存在します。ただし、節税の恩恵を受けやすい方とそうでない方がいるのも事実です。
そのため、不動産投資を始める際には、まずは自身の所得状況や税率を正確に把握し、損益通算・減価償却・経費計上の仕組みを理解することが大切です。
RENOSY（リノシー）では、AIによる物件選定や充実したアプリサポート、専門家による税務相談まで一貫したサービスを提供しています。不動産投資を始めたくて悩んでいる方や、どれくらいの節税効果が得られるか知りたい方でも、まずはご相談ください。
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