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2021.08.31

横浜の再開発と東京への好アクセスが需要を後押し! 京浜東北線(鶴見、新子安、東神奈川)は今後も高需要エリア|まちの住みやすさ発見

横浜の再開発と東京への好アクセスが需要を後押し! 京浜東北線(鶴見、新子安、東神奈川)は今後も高需要エリア|まちの住みやすさ発見

見知らぬ土地に不動産を購入する際は、物件だけでなく周辺の環境を知っておきたいもの。現在の様子はもちろん、未来のまちを事前に把握できると、購入物件の将来の資産価値も予想しやすくなります。「まちの住みやすさ発見!」では、さまざまな角度からまちのよさに迫ります。

今回は神奈川・東京・埼玉をつなぐ重要路線、京浜東北線(鶴見、新子安、東神奈川)をご紹介します。

京浜東北線は埼玉・東京・神奈川をつなぐ重要路線

JR京浜東北線 路線図

京浜東北線(京浜東北・根岸線)は、大船駅(神奈川県鎌倉市)から大宮駅(埼玉県さいたま市)を結ぶ長距離運行路線です。

停車駅は全部で46駅あり、ターミナル駅である東京や品川、横浜など、数々の主要な駅を通っています。多くの駅を通っていることから他路線への乗り換えも容易なため、学生から社会人まで幅広い層に需要の高い路線です。

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横浜駅周辺の大規模再開発

JR横浜タワー

JR横浜タワー
JR横浜タワー

JR横浜タワーは、2020年6月に横浜駅西口にオープンした複合施設です。

商業施設「NEWoMan横浜」や「CIAL横浜」、映画館「T・ジョイ横浜」や会員制ワークスペース「STATION SWITCH」、オフィス等で構成されています。屋上広場「うみそらデッキ」からは横浜港や横浜ベイブリッジを一望できます。

観光客や住民が楽しめるエンターテインメントなイベントやコンテンツなどによる幅広い利用が見込まれます。

JR横浜タワーと歩行者通路を利用して行き来できる場所にあるのが「JR横浜鶴屋ビル」です。JR横浜鶴屋ビルには、550台が利用できる駐車場「JR横浜パーキング」や商業施設「CIAL横浜ANNEX」など9つのテナントが入っています。

歩行者通路で行き来できるJR横浜タワーとJR横浜鶴屋ビル引用:(仮称)横浜駅西口開発ビルの名称が 「JR 横浜タワー」 等に決定|ニュースリリース2018年度:JR東日本
▼横浜駅周辺の再開発情報を詳しく知る
再開発がめじろ押し! 進化を遂げる横浜エリア(横浜、桜木町、みなとみらい)が注目の的

桜木町・関内周辺の大規模再開発

横浜市役所跡地開発計画

横浜市役所跡地開発計画引用:現市庁舎街区の事業予定者を決定しました!|横 浜 市 記 者 発 表 資 料(2019年)

関内駅前にあった旧横浜市役所跡地に、新たに人を集めるスポット「KANNAI8(カンナイエイト)」が2025年に誕生します。

旧庁舎の一部建物は保存される形で、市役所の行政棟の1〜2階は商業施設、3〜8階は星野リゾートによるリノベーションが行われ、「レガシーホテル」として活用されます。

旧横浜市役所跡地「KANNAI8(カンナイエイト)」引用:現市庁舎街区の事業予定者を決定しました!|横 浜 市 記 者 発 表 資 料(2019年)

また、新築棟の低層階にはスポーツや音楽を中心としたコンテンツを開放的な雰囲気で楽しめる「ライブビューイングアリーナ」、10〜30階には総合大学やオフィスに伴う施設が誘致されているそうです。

「国際的な産学連携」「観光・集客」というテーマに沿った地区のにぎわいと活性化を目指しています。

高島町・みなとみらい周辺の大規模再開発

みなとみらい53街区開発計画

みなとみらい53街区開発計画引用:「みなとみらい21中央地区53街区」の事業予定者に選定されました|ニュース(2019年) | 大林組

横浜駅とみなとみらい駅の間、新高島駅近くに位置する「みなとみらい21中央地区53街区」にオフィスや商業施設、ホテルなどを含む2棟(左がEAST棟、右がWEST棟)の大規模複合ビルが誕生します。2021年4月に着工し、2024年3月の竣工予定です。

2棟の合計延べ面積は182,825m²で、株式会社大林組、京浜急行電鉄株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、ヤマハ株式会社の4社が事業に参画。横浜のエリア全体のにぎわいを創出する大規模な再開発になっています。

横浜周辺の大学情報

横浜周辺では、新キャンパスや大学に付随する施設の建設も盛んです。

神奈川大学

神奈川大学は「みなとみらいキャンパス」を2021年4月に開設しました。

高さ約100m、21階建ての校舎に教室や研究室、学食などの施設が設けられています。さらに新設の国際日本学部、外国語学部、経営学部のグローバル教育に重点を置いた3学部が集結。周辺の国際企業や官公庁、文化施設などとの連携を強め、文化間の相互理解と交流を図ることのできる人材を育てることを目指しているとのこと。

みなとみらいキャンパス誕生 | 神奈川大学引用:グローバル都市みなとみらいに初。約5,000人が学ぶ総合大学キャンパス。人が集い、知が交流する みなとみらいキャンパス誕生 | 神奈川大学 2021年4月1日リリース

関東学院大学

関東学院大学は2023年4月に関内・関外地区に新キャンパスの開設を予定しています。

企業、自治体、地域、市民、機関など「知の交流」を通じたさまざまなイノベーションを誘発。横浜都心部という立地を最大限に生かして「社会連携教育」をさらに推進するとのことです。

教育施設の機能に加え、市民も利用できるコワーキングスペースやブックカフェ、デジタル図書館、700人規模のホールなど、市民の知的・文化的活動を支援する施設・機能を配置し、利用者の幅を広げることを目指しています。

関東学院大学キャンパス再編引用:関東学院大学 公式Webサイト|関東学院大学キャンパス再編(横浜・関内キャンパス)

ほかにも横浜駅周辺には横浜国立大学や関東学院大学、専門学校など、さまざまな大学・学校がひしめいています。

鶴見、新子安、東神奈川の基本情報

家賃比較

駅名 1K/1Rの賃料(中央値)
品川 109,000円
横浜 78,000円
鶴見 70,500円
新子安 68,500円
東神奈川 74,000円

(RENOSY調べ 2021年)

ターミナル駅となる品川は、都内かつ利用者も多いターミナル駅のため、賃料は非常に高いといえます。鶴見、新子安、東神奈川は品川と比べると2万円〜3万円ほど安いので経済的負担が軽いでしょう。

人口推移

駅周辺の人口の推移
駅周辺の地名ごとに横浜市鶴見区および神奈川区の人口データをまとめRENOSYが独自作成

各駅とも人口は微増傾向にあります。京浜東北線沿線には大学や企業も多く、大規模な再開発が複数も進んでいることから、今後も引き続き安定した賃貸需要が見込めます。

京浜東北線の乗降者数

京浜東北線3駅(鶴見、新子安、東神奈川)周辺のターミナル駅・横浜駅と品川駅は1日に約70万人〜80万人が利用し、東京駅に次ぐ利用者数を誇ります。

鶴見、新子安、東神奈川の3駅の乗降者数は鶴見駅で161,588人、新子安駅で47,788人、東神奈川駅で75,154人とターミナル駅と比較すると少ないですが、2012年度から現時点(2021年8月)にかけて増加傾向にあります。

電車の混雑度

京浜東北線のラッシュ時の混雑率は、最も混雑する大井町〜品川間で185%(2019年度)と、首都圏平均163%と比較して混雑度の高い路線です。

時間帯によっては身動きが取りづらいほど混雑しますが、コロナの影響により2020年度の同区間の混雑率は112%になりました。現在はほかの路線と比較しても利用しやすいと路線といえるでしょう。

※最混雑時間帯1時間の平均混雑率。京浜東北線は2019年度、2020年度実績

通勤・通学の時間帯(7〜9時台)に横浜・品川方面へと向かう電車の本数は、各方面ともに3〜4分に1本ペース。ほとんど待つことなくスムーズな移動ができるでしょう。

京浜東北線・横浜駅周辺の主な大学

大学名 学生数
神奈川大学 17,885人(2021年5月1日)
関東学院大学 10,972人(2021年5月1日)
横浜国立大学 9,600人(2021年5月1日)
横浜市立大学 5,087人(2021年5月1日)
鶴見大学 2,564人(2021年5月1日)

(RENOSY調べ 2021年、大学院生含む学生数)

横浜駅周辺を中心に多数の大学をはじめ専門学校のキャンパスがあります。京浜東北線沿線自体、沿線はもちろん都内の大学に通うにも便利で、多くの学生が利用しています。

京浜東北線・横浜駅周辺の主な企業

企業名 連結含む従業員数
日産自動車株式会社 136,134人(2021年3月31日現在)
ユニプレス株式会社 10,500人(2021年3月31日現在)
日揮株式会社 7,371人(2021年3月31日現在)
株式会社ヨロズ 7,183人(2020年3月31日現在)
株式会社コロワイド 5,630人(2021年3月31日現在)
千代田化工建設株式会社 5,200人(2021年3月31日現在)

(RENOSY調べ 2021年)

京浜東北線沿線には多くの企業が存在しており、神奈川県内では横浜に、次いで川崎に集中しています。また、京浜東北線はオフィス街の駅を通過するため、多くの社会人の利用が予想されます。

現在のまちの様子

鶴見(横浜まで約10分、品川まで約17分)

鶴見駅
鶴見駅

2012年、JR鶴見駅直結の駅商業施設「CIAL鶴見」ができて以来、注目度が高まった鶴見。CIAL鶴見以外に複数の商業施設があることや、鶴見区の1人あたりの犯罪率は0.18%(ワースト1位は中区の0.52%、2021年7月時点)であることから、住みやすいエリアとして人気です。

また、横浜はもちろん、川崎、都内への移動が電車1本で済むため、今後も継続して高い需要が予想されるエリアといえるでしょう。

京急鶴見駅
京急鶴見駅(鶴見駅より徒歩約2分)

利用可能路線は、JR京浜東北線の鶴見駅に加え、JR鶴見線の鶴見駅、京急本線の京急鶴見駅と3線2駅も使えるのは魅力。 

徒歩圏内には鶴見大学や横浜ファッションデザイン専門学校などがあるので、日中は人が多くにぎやかになるでしょう。

左上から時計回りに、CIAL鶴見、シークレイン、鶴見フーガ、ミナール
左上から時計回りに、CIAL鶴見(鶴見駅より徒歩約1分)、シークレイン(鶴見駅より徒歩約1分)、鶴見フーガ(鶴見駅より徒歩約2分)、ミナール(鶴見駅より徒歩約1分)

鶴見区は横浜市で初めてできた区の1つで、歴史があります。近年では駅前の再開発が進み、横浜市における主要な生活拠点(副都心)に指定されるほどになりました。

そんな駅前には多数の商業施設があります。駅直結の「CIAL鶴見」「ミナール」「鶴見フーガ」、そして「シークレイン」。食品や飲食店を中心にファッション、ライフスタイル用品、雑貨などさまざまなお店がひしめきあっています。日常生活に必要なものはすべて揃えられるでしょう。

總持寺

總持寺
總持寺(鶴見駅より徒歩約4分)

曹洞宗大本山の寺院「總持寺(そうじじ)」。境内は約50万㎡もあり、その広さから鶴見区の広域避難場所の1つに指定されています。

總持寺はもともと石川県にありましたが、明治時代の焼失を機に1911年、横浜市に移転しました。近代に建てられたものですが、その多くは本格的な木造建築であり、近代技術による寺院建築を見ることできます。地元の方からは「パワースポット」として愛されています。

左上から時計回りに、西友鶴見店、京急ストア 京急鶴見店、ベルロード つるみ、業務スーパー 鶴見駅前店
左上から時計回りに、西友鶴見店(鶴見駅より徒歩約2分)、京急ストア 京急鶴見店(鶴見駅より徒歩約3分)、ベルロード つるみ(鶴見駅より徒歩約3分)、業務スーパー 鶴見駅前店(鶴見駅より徒歩約2分)

駅周辺には大小さまざまなスーパーがあり、さらに商店街「ベルロード つるみ」には青果店をはじめさまざまな専門店があるので重宝されています。多彩なお店が揃っているのは心強いでしょう。

左上から時計回りに、餃子の王将 鶴見店、日乃屋カレー 京急鶴見店、モスバーガー 鶴見西口店、キッチンオリジン 京急鶴見店
左上から時計回りに、餃子の王将 鶴見店(鶴見駅より徒歩約4分)、日乃屋カレー 京急鶴見店(鶴見駅より徒歩約3分)、モスバーガー 鶴見西口店(鶴見駅より徒歩約3分)、キッチンオリジン 京急鶴見店(鶴見駅より徒歩約3分)

コンビニや飲食チェーン店はかなりの数がありますので、食事に困ることはないでしょう。また、居酒屋も多く見られますので、ディナータイムの需要は高く、飲み屋巡りも楽しめそうです。

新子安(横浜まで約8分、品川まで約21分)

新子安駅
新子安駅

新子安駅周辺はマンションが多く、ベッドタウン特有の穏やかな雰囲気を持った街です。新子安駅のある神奈川区の1人あたりの犯罪率は0.17%(ワースト1位は中区の0.52%、2021年7月時点)であることから、住みやすいエリアとして人気があります。

京急新子安駅
京急新子安駅(新子安駅より徒歩約1分)

利用可能路線は、JR京浜東北線の新子安駅に加え、京急本線の京急新子安駅と2線2駅が利用可能です。

また、徒歩約15分でJR横浜線の大口駅へ行くこともできます。散歩には程よい距離で、横浜市内でも屈指の規模を誇る「大口通商店街」を利用できるのは嬉しいポイントです。

新子安駅前からの眺め

新子安駅前からの眺め

駅周辺には娯楽施設は少なく、静かな暮らしを求めている方には最適でしょう。

左上から時計回りに、オルトヨコハマ、ドトールコーヒーショップ 新子安オルトヨコハマ店、バーミヤン 新子安店・ジョナサン 新子安店、ダイソー オルト新子安店

左上から時計回りに、オルトヨコハマ(新子安駅より徒歩約4分)、ドトールコーヒーショップ 新子安オルトヨコハマ店(新子安駅より徒歩約4分)、バーミヤン 新子安店・ジョナサン 新子安店(新子安駅より徒歩約4分)、ダイソー オルト新子安店(新子安駅より徒歩約4分)

地元の人から愛されている複合施設「オルトヨコハマ」にはスーパーやドラッグストア、雑貨店がありますので、日常生活を支えてくれるでしょう。また、飲食店やクリニックもあるので心強いです。

左上から時計回りに、相鉄ローゼン オルト新子安店、マクドナルド 15号新子安店、ハックドラッグ新子安調剤薬局、オーケー 新子安店
左上から時計回りに、相鉄ローゼン オルト新子安店(新子安駅より徒歩約4分)、マクドナルド 15号新子安店(新子安駅より徒歩約8分)、ハックドラッグ新子安調剤薬局(新子安駅より徒歩約4分)、オーケー 新子安店(新子安駅より徒歩約4分)

駅周辺には大型スーパーだけでなく、コンビニやドラッグストア、飲食チェーンがあります。駅周辺にリーズナブルな飲食店が集中しているので、一人暮らしの強い味方になってくれるでしょう。

東神奈川(横浜まで約6分、品川まで約25分)

東神奈川駅

東神奈川駅

駅直結の複合施設「CIAL PLAT 東神奈川」と大型スーパー「イオンスタイル東神奈川」があるため買い物の利便性は高い東神奈川駅。東神奈川駅のある神奈川区の1人あたりの犯罪率は0.17%(ワースト1位は中区の0.52%、2021年7月時点)であることから、住みやすいエリアとして人気です。

京急東神奈川駅
京急東神奈川駅(東神奈川駅より徒歩約2分)

利用可能路線は、JR京浜東北線の新子安駅に加え、京急本線の東神奈川駅と2線2駅が利用可能です。

京急東神奈川駅はもともと仲木戸駅という駅名でした。2020年3月、京浜急行の創立120周年記念事業の一つとして今の駅名へ変更されました。

イオンスタイル東神奈川

イオンスタイル東神奈川(東神奈川駅より徒歩約3分)

「イオンスタイル東神奈川」には食料品はもちろん、ファッションや雑貨も取り揃えられているので、生活に最低限必要なものはここだけで揃えられるでしょう。

CIAL PLAT 東神奈川

CIAL PLAT 東神奈川(東神奈川駅より徒歩約1分)

駅直結で利便性の高い「CIAL PLAT 東神奈川」。飲食店はもちろんテイクアウトできるグルメショップも多くあるので、食事の心配はありません。また、カフェや本屋、クリニックがあるのも嬉しいポイントです。

左上から時計回りに、初代 鳥真・松屋 東神奈川店、サンドッグイン神戸屋、マルエツ 東神奈川店、ミスタードーナツ 東神奈川駅前 ショップ

左上から時計回りに、初代 鳥真・松屋 東神奈川店(東神奈川駅より徒歩約1分)、サンドッグイン神戸屋(東神奈川駅より徒歩約1分)、マルエツ 東神奈川店(東神奈川駅より徒歩約2分)、ミスタードーナツ 東神奈川駅前 ショップ(東神奈川駅より徒歩約3分)

駅前にはスーパーはもちろん、飲食店も集中しています。仕事や学校帰りにサッと食べて帰れるのは魅力です。

横浜の大規模再開発と東京への好アクセスが需要を後押し

横浜駅周辺は今後も大規模な再開発が続くので、引き続き注目度の高いエリアとなることは間違いないでしょう。そして鶴見、新子安、東神奈川は横浜・東京方面へのアクセスが抜群のため、社会人はもちろん学生も住みたい街となるはずです。今後も高い需要が予想されるエリアといえるでしょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

この記事を書いた人

RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。

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