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不動産投資

不動産投資で狙い目の駅は再開発で注目の西日暮里ではなく日暮里をすすめるたった2つの理由

2018.04.13

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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不動産投資で注目される首都圏の駅はたくさんあります。その中から今回は日暮里駅を分析してみます。最近では、再開発が進む隣の西日暮里駅の方が注目されている感もありますが、あえて日暮里駅を挙げます。今回は西日暮里ではなく日暮里をおすすめする理由について、西日暮里の再開発の状況も踏まえ紹介します。

西日暮里の再開発計画の状況

まず、西日暮里の再開発計画の状況を見ていきましょう。荒川区の公式サイトによると、平成26年6月28日に、西日暮里駅前地区市街地再開発準備組合が設立され、対象区域は、西日暮里五丁目32から37番、38番の一部(約2.3ヘクタール)が再開発のエリアになります。


引用: 荒川区「西日暮里駅前における再開発に向けた活動について(準備組合)」

また、こちらの地域には、高さが約170~180メートル、全体の延べ床面積が約15万4,000~16万2,000平方メートルの高層ビルを建設中です。高層ビルの詳細は以下の通りです。

高さ 約170〜180メートル
完成予定時期 2025年度
用途 公益サービス施設、業務サービス施設、商業施設、文化交流施設(大ホール、イベントホール、ギャラリーなど)、ペデストリアンデッキ、住宅
事業協力者 野村不動産・三菱地所レジデンスJV

参考: 日刊工業新聞「西日暮里駅前地区再開発(東京都荒川区)/総延べ最大16・2万平米に/準備組合」 より

あえてブランド力のない日暮里をおすすめする理由

再開発で盛り上がりを見せる西日暮里に対し、日暮里はどのような状況なのでしょうか。実は日暮里は特に地価の上昇や再開発計画などはありません。それでも不動産投資で「日暮里」をおすすめする理由は、 「まちのブランド力がないから」 です。

一般的には、ブランド力があるまちのマンションのほうが資産価値を維持しやすくリスクの少ない投資ができると考える投資家が多いでしょう。そのため、東京都心5区(千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区)や、住みたい街ランキングで上位の物件に注目が集まります。

この考え方も正しいですが、人気があるエリアはどうしても競争率が高くなってしまいます。 人気のエリアで勝負できるのは、独自の物件情報の収集網を有する投資家に限定されるのです。 一方、ブランド力がない駅周辺なら一般投資家でも掘り出しモノを見つけやすいといえます。

街のブランド力と駅の能力の落差に注目する

しかし、ブランド力のないまは無数にあります。その中で今回、日暮里を選択した理由は、「まちのブランド力」と「駅の能力」の落差が極めて大きいからです。各社が行っている、住みたい街ランキングで日暮里が上位に来ることはほぼありません。リクルートが調査した2019年の「[関東]住みたい街(駅)ランキング<総合>」で日暮里は104位です。

一方、日暮里には複数路線が使える 「駅の能力」 があります。JRでは、都心メインの山手線と、神奈川・埼玉方面にアクセスできる京浜東北線が利用可能です。これに、千葉方面に伸びる京成線や日暮里・舎人ライナーも加わります。さらに、京成ライナーで成田空港にもスムーズにアクセス可能です。

また、乗者数で見てみると、日暮里はかなり上位に来ます。JR東日本が発表した情報によると2017年度の「 1日平均の乗車人員ランキング 」で日暮里は28位(113,468人)です。順位が近い駅には、目黒(32位)、武蔵小杉(26位)などがあります。日暮里には、「大型ショッピング施設が駅前にない」というデメリットもありますが、それを割り引いても、これだけの駅の能力があるのはプラス材料といえるでしょう。

実際には魅力であふれる日暮里のまち

「日暮里はブランド力がない」という表現は、あくまでも表面的な「住みたい街ランキングに限っては」という意味での話です。実際には日暮里というまちを愛する方は多く、雑誌やテレビで"日暮里特集"が組まれることも多い一面もあります。

さらに、日暮里駅周辺には60以上もの寺院があり、都心とは思えない静寂が広がります。新旧さまざまな魅力が混ざり合っているのも特徴の一つです。谷中銀座商店街に代表される昔の風景に、新しいスイーツ店やカフェが点在しています。

こういったまちの雰囲気を踏まえると、 「好きなまち」「再度訪れたいまち」という観点では、日暮里の潜在力は高い と考えられます。リピーターの中には将来のお客様(賃貸住宅の入居者)もいるでしょう。複数路線が使えて、ファンがいることは不動産投資をするうえでは理想的な環境です。

再開発の進む「西日暮里」を選択しない理由

都内の不動産事情に詳しい方からすると、「フォーカスするなら、隣の西日暮里駅ではないか?」という意見もあるでしょう。 西日暮里駅は2014年に再開発計画が発表され、投資家の注目度が上がっています。 駅北東側の2.3ヘクタールに居住スペース・公共および業務サービス機能を備えた高層ビルを建設し、合わせて中層の文化ホールと商業施設もつくられます。2025年の完成を目指すものです。

再開発の影響で西日暮里駅周辺の物件価格は急上昇 しています。山手線の駅別の新築マンション上昇率では、目黒、品川、恵比寿などと並んで上位にランキングされています。一方、日暮里駅の山手線の駅別の新築マンション上昇率では、すべての駅の真ん中あたりです。「駅の能力」の割に競争力の高くない「穴場」ともいえる日暮里にスポットを当ててみることも良いでしょう。

また、使える路線数を比べてみても、日暮里駅の7路線に対して、西日暮里駅は4路線です。数十年単位の長期的な視点で考えると、日暮里の安定度が高いと考えられます。

まとめ

すでにブランド力をつけている西日暮里と比べると、一見、見劣りがしそうに思える日暮里ですが、住みやすい地域でありながら正当な評価を受けられていないともいえます。不動産投資をする際にはこのような地域の掘り出しもの物件を見つけ出すことで資産性と収益性を高く保つことができます。資産性と収益性を保つ仕組みについて詳しく知りたい方は下記リンクよりご覧ください。

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