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【マンション売却時】築年数はどう影響する?

2020.08.28

【マンション売却時】築年数はどう影響する?

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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現在もしくは将来的にマンションの売却を考えている方にとって「どのタイミングで売却するのか」は重要な問題です。マンションを売却するタイミングが市場のニーズとマッチした時期であれば想定通りに、もしくはそれを上回る金額で売却できるかもしれません。

そこで今回はマンションを売却する最適なタイミングについて、築年数の視点から考えてみます。売却のタイミングを判断する上で築年数は関連があるのか。どのタイミングでマンションを売却すればよいのか、困っている方はぜひ参考にしてみてください。

マンションの築年数と資産価値の相関性

一般的にマンションの資産価値は、築年数が経過するごとに低下していくと言われています。

不動産の資産価値は、土地部分の価値と建物価値を合計して算出されます。土地の価値は時間が経過しても劣化しませんが、建物部分は経年劣化します。それに伴って、マンション自体の価値も下がっていくことになります。

では、築年数によってマンションの資産価値がどのように変化するのでしょうか。実際に見ていきましょう。

築年数が経過しても資産価値が下がらないこともある

築年数が経過すると、基本的に資産価値は低下しますが、場合によっては価値が下がらなかったり、反対に価値が上がったりする場合もあります。

中古マンションの築年帯別平均m2価格引用: 公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)」より

東日本不動産流通機構の築年数ごとの平均の平米単価を調べた調査結果によると、築年数の経過にともなってマンションの価値が低下している一方で、下がり幅は一定ではありません。築31年以降の平均単価では築26年〜30年の平均単価よりも高くなっています。

特に駅近のような、立地が良いマンションの資産価値は下がりにくい傾向があります。またマンションの価値が低下しても、不動産市場が好調で土地の価格が上がればマンション価格も上がることがあります。

どのくらいの築年数で売却するのがベスト?

マンションの資産価値が築年数にともなって低下していくということは、築浅の方が高値で売却できることになります。しかし、マンションの売却において築浅物件の方が有利とは限りません。

ここではマンションを売却するときのポイントを、築年数別にご紹介していきます。

築年数が5年以内のマンション

築年数が5年以内の築浅マンションは、買い手からすると、新築とほぼ変わらない状態のマンションを手頃な価格で購入できる物件となります。売り手の視点から考えても、築浅のマンションは設備の傷みも少なくマンションを維持するための費用をかける前に手放せます。

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しかし、築浅マンションの売却が絶対的に有利とはいえません。特にマンションをフルローンで購入していた場合、築浅の状態で売却することでローンの残債がマンションの売却価格を上回る「オーバーローンの状態」となる可能性はあります。

築年数が6〜10年のマンション

築年数が6〜10年のマンションは、建物の劣化が少しずつみられるようになります。しかし「築浅」のカテゴリとしてまだ新築に近い感覚で捉えられます。

新築でマンションを購入したとすると、所有年数が売却年の1月1日時点で5年を超える物件の売却で生じた所得(長期譲渡所得)は、5年以下の物件を売却したときの所得(短期譲渡所得)よりも、所得税や住民税を計算するときの税率が低くなります。

ただし、所有期間に関係なく、譲渡所得の3,000万円までは特例が利用できるので、よほど利益が出ることがなければ所有期間は関係なくカバーできるでしょう。

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築年数が10〜20年のマンション

築年数10〜15年のマンションとなると、大規模修繕の時期となります。大規模修繕中は建物の外に足場が組まれ、危険防止および作業員の安全と飛散防止の目的でメッシュシートで覆われることになります。建物の外観を確認できない時期となると内見者は購入判断がしづらくなるため、工事の期間は売却前に確認しましょう。

また、建物内部の設備(給湯器や浴槽等)もだんだん古くなってきます。新たに購入するかどうかも、売却時期と関連します。

築20年前後のマンションになると大規模修繕は終わっているため、修繕の時期に関する心配はいらないでしょう。

築年数が20〜30年のマンション

築年数が20年を超えると、マンションの大規模修繕を経ているため、管理の行き届いたマンションであれば買い手に与える印象は悪くないでしょう。また購入者はリノベーションを前提に考えている場合もあり、設備も取り替え前提で検討する人もいるため、売却のために設備を入れ替える必要もありません。

築年数が30年超のマンション

築古のマンションの需要はゼロではありません。リノベーションまたはリフォームを施すことで部屋の古さを感じることはありません。

立地のよい場所のマンションならば、新築よりも割安で購入できるため需要があります。東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)」のデータによると、中古マンションの成約数に占める築31年以上の割合は2009年で14.9%でしたが、2019年には26.6%まで上昇しています。

中古マンションを購入してリフォームやリノベーションをしようと考えている人の中には、できるだけ安い値段で物件を手に入れようと、あえて築年数が経過した物件を探す場合もあります。

また築古のマンションは、高度経済成長期に立地が良い場所に建てられたものも多いです。そのため生活の利便性を重視し、築古マンションの購入を希望する人もいます。

築年数が古いマンションを売るとき気をつけたいこと

このように築古物件への需要はありますが、いくつか注意点もあります。

新耐震基準に対応していない場合は要注意

1981年5月以前に建築確認を受けたマンションは、「旧耐震基準」に沿って建てられています。しかし、旧耐震基準では、震度5程度の地震しか想定されていません。

一方、1981年6月以降に建築確認を受けて「新耐震基準」が適用された物件は、震度7まで耐えられるとされています。そのため旧耐震基準で建てられた物件は、地震によって損害を受ける確率が高いことから需要は低下します。

ただ旧耐震基準で建てられているマンションが震度5を超える地震で必ず倒壊するわけではありません。そしてマンションが耐震診断・耐震補強工事を行なっているかどうかによっても価値は変わってきます。マンションの管理組合に確認をとりましょう。

リフォームをしても売却価格が上がるとは限らない

築年数が古い物件は、設備や内装が経年劣化しているため、リフォームやリノベーションが前提となります。売却するときに、売主がリフォームやリノベーションの工事をする必要があるわけではありません。

リフォームやリノベーションには、工事の規模によっては500万円以上の費用がかかることもあります。しかし工事を実施しても、資産価値が200万円や300万円しか上がらないケースも珍しくないのです。そのため、工事費以上に資産価値が上昇しない限り、売却前にリフォームやリノベーションをする必要はないでしょう。

まとめ

マンションの売却においては、「築年数〇年が売却にベストなタイミング」といった指標は存在しません。マンションを売却するタイミングは、築年数に応じたメリットとデメリットに加え、ご自身の生活や市場など複数の要素を考慮して判断しましょう。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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