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マンションを購入5年以内に売却。税金など注意すべきことは?

2020.08.28

マンションを購入5年以内に売却。税金など注意すべきことは?

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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マンションを購入5年以内に売却する場合、できるだけ高く売却するためにはどうすれば良いのでしょうか。購入5年以内にマンションを売却する場合の注意点や高値で売るポイントを解説します。

マンションを購入5年以内に売却することはできるか

「購入後○年経過しないと販売できない」という規定はないので、購入して5年以内のマンションも売却はもちろん可能です。

マンションの売却価格は築年数を追うごとにどんどん下がっていきます。買ったばかりでも売却の意思や必要があるのであれば、早いタイミングで決断する方が高く売却できる可能性は高まります。では、マンションを5年以内に手放す場合、いくらで売却されているのでしょうか。

築5年以内の中古マンションの平均平米単価

首都圏における築5年以内の中古マンションと、築10年以内の平均平米単価は以下のとおりです。 

 中古 築5年以内
平米単価
築10年以内
平米単価
東京23区 108.7万円 97.9万円
多摩地域 65.3万円 58.4万円
埼玉県 65.6万円 51.8万円
千葉県 55.2万円 45.3万円
神奈川県 73.4万円 59.3万円

首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2019年10~12月】|東日本不動産流通機構より作成

 新築の価格と比較してみましょう。

新築      平米単価  
    東京23区 112.3万円 
多摩地域   79.3万円 
埼玉県  64.0万円 
千葉県  60.5万円 
神奈川県  75.8万円 

首都圏マンション市場動向2019年(年間のまとめ) |不動産経済研究所より

築年数が経過するごとに、価格が下がっているのがわかります。

マンションを購入5年以内に売却するときに注意したいこと

市場での価値も、買主からの需要も高い築浅マンション。購入5年以内のマンションを売却する際にはどのようなポイントに注意すべきなのでしょうか。

売却の意思があるなら早めに!

先ほどご紹介したように、築5年未満のマンションはそれほど大きな下落もありません。地価や不動産市場の流れによっては購入価格よりも高く売れるケースもあり、売却益を得られる可能性もときにあります。

不動産流通経営協会の調査(回答数955)によると、1都3県での住宅購入者のうち前の家を売却した156世帯の中の、築5年以内の物件を売却した20世帯においては「全体の50%が、購入価格より高い価格売れた」という結果も出ています(不動産流通業に関する消費者動向調査. <第24 回(2019 年度)> 図18 2019年度データより)。

もちろん、住んでいる地域・立地条件・マンション自体の設備によっても大きく変化するため、築5年以内であれば高値で売れるというわけではありません。とはいえ、早く売れば売るほど、高い価格で売却できる可能性はあるため、売却の意思や必要がある場合にはすみやかに手続きを進めましょう。

住宅ローン完済の目途

購入後5年以内のマンションに限ったことではありませんが、融資(住宅ローン)を受けているマンションを売却する場合には、借入金を全額返済して物件を引き渡さなければなりません。

住宅ローンを組む場合、金融機関は「担保」として該当マンションに抵当権を設定します。住宅ローンが残った状態ではこの抵当権が外れず、買主に引き渡すこともできないので注意しましょう。

購入して間もない場合には返済金額が多く残っているので、売却代金でローン残債を相殺できないこともあります。そのような場合には貯金での補填やダブルローンによる返済が必要です。大きなお金が動く出来事なので、マンション売却前に「住宅ローンの完済は可能であるか」「足りない場合には資金を用意できるのか」を十分確認しておきましょう。

売却益が出た場合、税金が高くなる

マンション売却で得られた利益については税金が課せられます。売却益にかかる税金は購入して何年経っているのか(=所有期間)によって税負担が異なります。

売却した年の「1月1日」時点で、所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」が適用され、5年を超えた場合よりも税金が倍ほど高くなります。

【所有年数による税率の違い】 

所有年数 住民税 所得税 合計(特別復興特別所得税含む)
短期譲渡所得 5年以下 9% 30% 39.63%
長期譲渡所得 5年超 5% 15% 20.315%

表にあるとおり、短期譲渡所得の場合には売却益に対して39.63%税金がかかってしまいます。高い税率に驚かれるかもしれません。もちろん税金がかかるのは売却によって利益が出た場合に限るので、売却価格から購入価格・売却費用・特別控除・各種手数料などを引いた金額がゼロ以下であれば税金が課せられません。

ここまで短期譲渡所得税について説明しましたが、次の特例で実際には税金がかからないことがほとんどかもしれません。売却益が出た場合3,000万円まで税金がかからない「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」という特例があります(一定の要件あり)。この特例は物件の所有期間に関わらず要件を満たせば適用されるので、利益が3,000万円までならば所有期間は問題ではなくなります。

できるだけ高く売却するためのポイントは?

新築よりも値段が下がって購入しやすいという点で築5年以内のマンションは人気が高いのですが、スピーディーかつ高額で売却するためには工夫が必要です。最後に、できるだけ高値で売却するためのポイントを解説します。

1. 売却理由をきちんと伝える

購入して間もないマンションが売りに出されていた場合、買主のなかには「マンションになにか不備があるのでは?」と不安に感じる人もいます。

マンションに問題がない場合には正直に売却理由を説明して、物件に問題がないと説明した方が良いでしょう。親の介護・離婚・転職といったプライベートな理由もあると思いますが、値引きや購買意欲低下を避けるためにもしっかり説明するのをおすすめします。

2. 不動産会社との相性は、売却を左右する重要なポイント

マンション売却の手続きを依頼する不動産会社は、複数社に査定を依頼した上で、もっとも信頼できる会社を選ぶようにしましょう。一括査定を依頼した際に、「査定価格が高いから」という理由で会社を選ぶのはNG。査定価格が高いからといって、必ずしも同価格で売却できるとは限りません。

同条件のマンションを売る場合であっても、担当する不動産会社によって成果が異なります。中古マンションの売買に強く、経験と知識を備えた会社を見極めてください。

購入5年以内に売る場合には、早めに決断しよう

購入して間もない築浅マンションを売却しようと決めた場合、もしくは売却の必要が生じた場合には、早めに決断をして不動産会社に売却の意思を伝え活動をスタートさせましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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