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住まい・暮らし

中古マンションの耐震性をチェックするポイントは?注意したい構造は?

2018.05.14

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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日本は世界有数の地震の多い国です。それだけにマンション購入時には、耐震性も要チェックです。新築マンションであれば耐震性や免震性などを細かく説明していますので安心できますが、中古マンションの場合は、判断材料が少なく不安を感じる人もいるでしょう。耐震性を判断する目安や特に注意したい構造について詳しく解説します。

チェックポイント1:新耐震基準に該当するマンションか?

中古マンションの耐震性のチェックで欠かせない判断材料が「新耐震基準」です。これは、1981年6月に改正されたもので、「新耐震基準」に該当するか否かが、耐震性を確認する大きな目安となります。新耐震基準の概要は、震度6~7程度の大規模地震があっても倒壊・崩壊しない、または、震度5強程度の中規模地震でほとんど損傷しないというものです。

勘違いしやすいのは、1981年に建てられたマンションイコール新耐震基準のマンションと思ってしまうことです。実際には、許可をとってから建築される期間が1年程度あるため、1982年以降に建てられたマンションが新耐震基準のことが多くなっています。

とはいえ、1981年6月以前のマンションの耐震性が考えられていないわけではありません。1981年以前のマンションには、「旧耐震基準」が適応されています。これは、震度5程度の中規模地震があっても倒壊しないという内容です。大規模地震についての基準はありませんでした。

ちなみに2000年以降、「新・新耐震基準」も作られましたが、これは主に木造建築物に関するもので、一般的なマンションであれば、「新耐震基準」がボーダーラインになります。

チェックポイント2:旧耐震基準でも耐震補強工事をしているか?

1981年以前のマンションでも耐震診断・耐震補強工事をしていれば、一定の安全は担保されます。耐震診断では、マンション構造の強度やコンクリートの劣化具合などを専門家が詳しく調べます。そして、耐震診断で問題のあった部分をしっかり補強工事すれば、旧耐震基準のマンションでも安心して住むことができると考えられます。

耐震工事の費用は、マンションの大きさや内容によりますが、百万円、数千万円単位も多く、時には億単位になることもあります。この高額の費用は住人が負担しなければならないため、「工事をしたくてもできない…」というマンションも多いようです。ちなみに、耐震補強工事は義務ではなく、努力義務なのでやらなくても罰せられることはありません。1981年以前の築古マンションを購入したい方は、耐震補強工事が行われたことがあるかを確認するのがいいでしょう。

チェックポイント3:旧基準、新基準問わずピロティタイプではないか?

旧耐震基準のマンションの中でも、とくに注意したいのが、1階が変則的な構造のマンションです。例えば、1階の大半を(壁のない)駐車場として利用している「ピロティタイプ」と呼ばれるマンションは特に構造が弱いとされています。

実際にピロティタイプは、阪神・淡路大震災や熊本地震などで大きなダメージを受けた事例が報告されました。これは、旧耐震基準に止まらず、新耐震基準のものでもダメージを受けています。

ただし、ピロティタイプでも柱や壁を強化するといった耐震補強工事が行われていれば、一定の耐震性は担保されます。ピロティタイプのマンションを購入される方は、耐震補強工事の履歴はもとより、その工事によってどのように耐震性が高まったかを確認することが望ましいでしょう。

地震の多い日本では、過去に発生した地震による犠牲を教訓に、世界でもトップクラスの耐震・免震・制震技術が生まれ、耐震補強工事の豊富なノウハウもあります。これらの技術をきちんと活かした中古マンションを選ぶことで、築年数に関わらず安心して暮らすことができます。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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