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住まい・暮らし

買う前にチェックしたい!マンションの管理状態

2018.05.28

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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中古マンションを買うときに「物件そのもの」「周辺環境・エリア」などは重視する人は多いでしょう。しかし、盲点になりがちなのが「マンションの管理状態」です。マンションの管理次第で、同じ施工・クオリティでも年々差がついてしまいます。年月を経たマンションという資産をどこまで守れるかは、マンションの管理次第です。ここでは、中古マンションの肝となる「マンションの管理状態」で見るべきポイントを紹介します。

中古マンションのメリットは事前に管理状態がわかること

新築マンションにはない中古マンションのメリットのひとつは「事前に管理状態を見られること」。事前に管理状態を見るとき、特に注意したいことは自主管理のマンションです。管理会社が間に入っておらず、住民だけで運営しているため、プロのアドバイスなしで修繕計画などを立てることになります。

確かに、管理会社が間に入らなければ管理費は抑えられます。しかし、自主管理マンションは戸数が少ない傾向のため修繕積立金が集まらなかったり、自主管理のマンションは金融機関の評価が得られなかったりするなど、ローンが不利になる事例も見られます。

マンション掲示物やゴミ捨て場をチェック

中古マンションを購入前にチェックしておきたいのは、ゴミ捨て場や自転車置き場、マンション掲示物などです。「ゴミが散乱していないか?」「ルール通りに分類されているか?」「決められた曜日が守られているか?」などを事前にチェックすることで管理状態を確認しましょう。

エントランスやホールにある住民向けの掲示物は「はがれずにきちんと貼られているか?」「破れたり曲がったりしていないか?」「古いお知らせがいつまでも残っていないか?」なども見ておきましょう。こちらは住んでいる人々のマナーというより、「管理会社の物件に対する意識の高さ」がわかるので細かいことですが見ておきたいポイントです。

こうした掲示物は内容にも着目しましょう。理事会の案内の議題や議事で、そのマンションが抱えている課題がわかります。マンションの住民主体のマルシェやバザーなどのチラシがあれば、アクティブでにぎやかな雰囲気ということもつかめるでしょう。

管理人さんにあいさつして世間話をしてみる

内覧で管理人室を通るときは、あいさつをしてみましょう。管理人さんの笑顔やあいさつ、フレンドリーに世間話をしてくれるかで普段の住民との関係性もわかります。意外に情報通なのは、宅配便業者です。エリア担当のドライバーであれば、そのマンションへ日常的に出入りしている人になります。他のマンションと比較して、雰囲気や治安など気になることを聞いてみることもおすすめです。

外からもわかる自転車置き場や清掃状態

中に入らなくてもわかるチェックポイントとして見ておきたいのが自転車置き場です。見るポイントは「マナーを守ってきちんと止められているか?」「乱雑になっていないか?」「汚れていないか?」など。管理状態とは別ですが、子どもの自転車、三輪車、中学・高校のステッカー入りの自転車を見て、住民の年齢層も把握できます。

後悔したくない!修繕積立金について

マンションを購入するときにはピンとこないかもしれませんが、修繕積立金に関する情報はしっかり理解しておきましょう。なぜなら、マンションの品質を保つためには、計画的な修繕が不可欠だからです。修繕の履歴と計画、積立金の状況は必ず把握しておきます。これらは不動産事業者から説明される「重要事項説明書」で、修繕履歴・計画、積立金の積立状況は大まかには把握可能です。

売り主や管理組合が修繕積立金を滞納している場合は、過去の分まで支払う事態にもなりかねないため、滞納状況も慎重にチェックをしておきましょう。購入するときは「固定費は安い方がいい」と修繕積立金が安い方がメリットに感じてしまいがちです。しかし、本当に補修が必要になったときに積立金が足りずに追加で集めることになるケースもあります。マンションは自分たちの大切な資産ですので、長期的に見て修繕計画と積立金が妥当かも見ておきたいポイントです。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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