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リフォーム・リノベーション

マンションリフォームの注意点とは?費用相場やお得な制度も紹介

2018.10.15

経年劣化などで、所有するマンションのリフォームをしなければいけない場面も多くあるでしょう。リフォームは大きな金額を要することもあります。満足できるマンションリフォームのための費用や、注意すべき点などについて確認していきましょう。

マンションをリフォームする際の注意点

自分が所有しているマンションの傷んだ箇所を修復したり、好みの空間にアレンジしたりするリフォームには、どんなルールがあるのでしょう?

リフォームできるのは専有部分のみ

マンションには専有部分と共用部分があります。所有者がリフォームの対象にできるのは専有部分です。玄関ドアの内側からサッシの内側までの範囲が居住部分、そこがマンションにおける専有部分になります。

画像引用:
https://www.class-plus.jp/reform/beginners/scope.php?code=1853100725

構造部や共用廊下やエレベーター、階段などは共用部分にあたり、個人が自由にリフォームできません。

専有部分とは、そのマンションやアパート所有者が権利を単独で所有している部分のことを指します。この専有部分においては所有者が自由にリフォームや修繕が可能です。専有部分に挙げられるのは以下のようなものです。

  • 玄関ドアの内側の内装
  • 玄関ドアの鍵部分
  • 床、壁、天井の内装
  • 枝管(個別排水管のこと)
     

玄関ドアや窓のサッシは共用部分?

「ドアや窓は住居で使っているから、専有部分では?」と思う方も多いようですが、果たしてそうなのでしょうか?

玄関ドアの内錠や内装塗装部分は専有部分です。窓のサッシ専有使用権の与えられた共用部分となります。つまり、鍵と錠は原則として変更できて、窓のサッシは変更できません。

ちなみに共有部分とは、マンションなどで専有部分以外の部分を指します。そのマンションの区分オーナーたち全員の所有物となり、みんなで使っているものが対象となります。具体的には以下のようなものが共有部分となります。

  • エントランス、外壁、階段、エレベーター、共用廊下、車庫
  • バルコニー、ベランダ、ポーチ、サッシ、窓枠、窓ガラス、網戸、玄関ドアの外側、玄関ドア本体
  • パイプスペース、縦管
     

防犯や保温の対策として、ガラス面にシールを貼る、そのほか元の窓は残して内窓の設置をすることが可能な場合もあるので、各マンションごとの管理規約を確認しましょう。

管理規約の確認をする

区分所有者は専有部分をリフォームしようと考えたとき、前もって管理組合の理事長に申請をしなければなりません。これは、「マンション標準管理規約第17条」に記載があるのです。

そして、「区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事長に提出しなければならない」という記載もあります。必要な書類を揃えて申請しましょう。その後、理事会で承認を得られたら、承認の書面をもらいます。

リフォームに関しては、専有部分であってもマンションごとの制限から外れない工事に限られます。もし制限から外れたリフォームをしてしまった場合、工事の中止や原状回復を要求されることもあるようです。事前にしっかり確認する必要があります。

マンションを購入してリフォームする際の流れ

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中古マンションを、思い通りにリフォームをして住むのも人気があるようです。その場合の物件探しや段取りのポイントは何でしょうか?

1.リフォーム向き物件を探す

マンションを購入して思い通りにリフォームしたい場合は、物件はリフォーム済みでない物件を探しましょう。リフォームされていない分、手頃な価格で手に入る可能性があります。

しかし市場に出ている多くの物件はリフォーム済みです。というのも、一般的にリフォーム前の汚れや傷みが残された状態で販売しても人気がないからです。きれいにリフォームして売りに出した方が早く・高く売れると考えられています。

リフォームされていない物件については、リフォームやリノベーションを行なっている会社から情報を得ることもできます。リフォームの相談にも乗ってもらえる場合もあるので、選択肢に含めましょう。

2.引き渡し直後に着工できるよう段取りを組む

無駄な出費や時間の浪費を避けるため、物件の引き渡し後、すぐにリフォームに着工できるように段取りすることが大切です。

仮に現在、賃貸住宅に住んでいるとします。マンション購入後に住宅ローンが始まり、リフォームについて考え始めました。リフォーム内容を決め、業者を探します。リフォームに取り掛かり始めたのは、購入した1カ月後とします。そこから大がかりなリフォームが始まり、着工期間は2カ月かかりました。引き渡しのすぐ後にリフォームが開始されていれば、家賃は着工期間分の2ヶ月だけで済んだのに、段取りが悪く余分に1カ月分の家賃を支払う羽目になりました。

このような事態を避けるため、「売買契約」が済んだ時点で売り主の承諾をもらって、リフォーム業者に現地を見てもらい、プランの相談をしましょう。

マンションのリフォームの費用相場

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マンションを実際にリフォームする場合、費用はいくらかかってくるのでしょうか?

マンションリフォームは100~300万円が約3割

「住宅リフォーム推進協議会」の調査によれば、2017年におけるマンションのリフォーム費用の中央値は554万円でした。その約3割(31.0%)が100~300万円以下の工事費でした。

ここ5年間の推移では、500万円以下の規模のリフォーム工事が徐々に減っており、1,000万円を超えるという回答が20%を超えています。ただこの調査では、単なる機器の交換やメンテナンスを含まない比較的大おおきな規模の工事が対象に含まれているため、「原状回復」を超える範疇の工事も含まれていると考えられます。

一方戸建てのリフォーム費用の中央値は413万円となっていて、300万以下の工事だった割合は約4割となっています。

画像引用:
平成29年度 第15回 住宅リフォーム実例調査│一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会

資金の計画は余裕をもって

築年数が古い物件のリフォームは、実際に着手しないと状態がわからない場合もあります。着手後に、何らかの想定外の工事が必要になると、当初予算を上回ることになるでしょう。

リフォーム事業者に入念に現地調査をしてもらうと同時に、予算はプラス10%ほど余裕をもたせておくのが賢明です。

リフォーム内容によっては国から補助金が出る

リフォーム内容次第では、国や地方自治体から補助金が出たり、減税が受けられたりします。地域によっても補助が受けられる場合があるのです。該当地域の自治体に確認しましょう。

耐震リフォームと省エネリフォームは工事費の10%相当額が所得税から控除できるケースがあります。

また、省エネリフォームローンを組んでいる場合、年末のローン残高を対象とし、5年間にわたり工事費用の2%か1%の控除を受けられるケースもあります。

バリアフリーリフォームが200万円、同居対応リフォームが250万円を限度とし、工事費の10%の控除を受けられる場合があるようです。ローン減税もあり、年末の残高を上限として工事費の2%か1%の控除を5年間受けられる場合があります。

札幌市の例

具体的に、市町村の例を挙げてみましょう。

札幌市では「札幌市住宅エコリフォーム補助制度」が施行されています。省エネやバリアフリー改修工事の一部を補助してくれる制度です。補助金額は、要件を満たした場合、50万円もしくは総工事費(税抜)の10%を限度として補助されます。

このように自治体独自のルールがあるので、利用したいときは、内容をきちんと把握しましょう。

増税対策の「次世代住宅ポイント制度」を利用してお得にリフォーム

2019年10月1日に施行される消費税率10%への引き上げですが、リフォームに掛かるお金も10%へ引き上げられます。そこで国はリフォームを支援するために「次世代住宅ポイント制度」を発表しています。次世代ポイント制度とは、リフォームなどの内容によって、最大で60万円分のポイント還元が受けられ、そのポイントを様々な商品と交換できます。

参考:次世代住宅ポイント事務局

対象リフォーム内容

リフォームでポイントがもらえるのは以下のようなものが対象となります。

  1. 窓や出入り口の断熱改修
  2. 外壁、屋根・天井または床の断熱改修
  3. エコ住宅設備の設置
  4. バリアフリー改修
  5. 耐震改修
  6. 食器洗機、浴室乾燥機、自動調理対応コンロなど、家事負担軽減に資する設備の設置
  7. リフォーム瑕疵保険への加入
  8. インスペクションの実施
  9. 若者・子育て世帯が既存住宅を購入して行う一定規模以上のリフォーム

リフォームによってもらえるポイントは、以下を参照するようにしてください。

参考:リフォーム | 次世代住宅ポイント制度

床をリフォームするときの注意点

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フローリングは防音性の高さがカギ

最近では、管理組合の規約が厳しくなってきているようです。とりわけ遮音フローリングへのリフォームにおいては、LL-45あるいはLL-40の遮音等級基準を満たすフローリング材の使用が義務付けられていたりします。

LL-45/LL-40とは、遮音等級のことで、階下にどの程度の音が伝わるかを示したものです。LL-45は人の足音程度は気にならないレベルで、この数字が小さくなるにつれて遮音性は高まります。

遮音等級に関しては、マンションごとの管理規約に詳細が記載されている場合が多いので、まず規約を確認しましょう。

マンションリフォームは、基本的に管理組合の事前の承認を得なければ、工事ができません。各種の書式による申請を工事希望日に間に合わせて提出する必要があります。図面等はリフォーム事業者に用意してもらいましょう。

直床工法と二重床工法の違い

マンションの床の工法には、遮音フローリングを直接、もしくは防音マットを介して躯体であるコンクリートスラブに直接張る「直床工法」と、「二重床」という工法があります。

これはコンクリートスラブの上に金属性などの束を立てて、その上にフローリングなどの仕上げ材を施工する方法です。

床が二重化されるので、防音効果に優れているのが特徴です。使用できる床材に選択の幅も出ます。

ただし、新しく生まれた床下の空間に音が反響してしまうという注意点もあるようです。階下に音が伝わり、トラブルが起きてしまう可能性もあるため、この工法に熟練した業者に依頼するようにしましょう。

壁紙のリフォームをするときの注意点

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壁紙を張り替えると、部屋の雰囲気が変わります。マンションの壁紙張り替えの注意点を確認していきましょう。

壁紙サンプルからのイメージの仕方

壁紙は、小さいサンプルではイメージしにくいものです。また実際の仕上がりよりも暗く見える傾向があります。サンプルで見るとよかったのに、いざ仕上がるとイメージと違ったと、感じることがあるようです。

そのギャップをなくすために、壁紙カタログに記載されているメーカーのショールームに、候補に挙げた壁紙の大きめのカットサンプルを依頼しましょう。

カットサンプルが届いたら、張り替え対象の壁や天井に貼ってみて遠くと近く、さまざまな角度から見てみましょう。また、明るい昼間と暗くなった夜など、色々なシチュエーションで見て検討する方が失敗を避けられます。

壁紙の張り替えリフォームで冒険をするのなら、色数の少ない地模様タイプも選択肢に含めましょう。サンプルでは派手に思えても、面積の広い壁面に展開すると落ち着いた中に、華やかさを感じさせる仕上がりが期待できます。

広く見せるには天井を壁よりも明るい色に

部屋を広く見せるためには、天井の色を壁よりも明るい壁紙を選びましょう。

日本の住宅は天井から床に向けて光を当てる照明が基本です。設置されている照明を見るとわかりますが、多くは下を向いているでしょう。

天井に照明が当たることはないので、天井は暗くなります。そのため少し離れて見た場合、部屋に圧迫を感じるのです。

天井のクロスを壁の色よりも明るめの色を選ぶことで、印象としては壁の明るさに近づきます。こうすることで、暗さの圧迫感が解消され、部屋も広く見えるようになるでしょう。

トイレやお風呂をリフォームするときの注意点

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マンションでのトイレやお風呂のリフォームには、注意すべき点があります。詳しく見ていきましょう。

タンクレストイレの欠点を理解しておく

近年、タンクレストイレの人気が高まっていると言われています。見た目もスッキリと洗練されていて、凹凸が少なく面積も少ないので掃除も楽です。しかしそんなタンクレストイレにも注意点はあります。

タンクレスはその名の通り水をためておくタンクはありません。水道管から直接、水を流すのです。水を流すには、電気を使うため、停電のときは流せず、バケツに水を汲んで流さなければなりません。また、水圧が低いと流せない場合もあります。マンション上階にお住まいでタンクレストイレを検討されている方は購入前に水圧検査をしておいた方が良いでしょう。

タイルの部分張り替えは見栄えに影響することも

お風呂のタイルで一部分に不具合が出たときに、その部分だけ替えることには注意が必要です。周囲のタイルと馴染まず、浮いてしまっているような印象を与えてしまうと言われています。

また、部分的な張り替えと一面まるごと張り替えるのでは、費用にそれほど大きな差がないようです。タイルの価格よりも、費用の多くを人件費が占めているという解釈も可能でしょう。つまり、部分的であると費用対効果が低いということになります。

加えて、その一部の不具合が、下地まで影響している可能性も考えられるでしょう。そうなると一面張り替える必要があります。

このような理由から、一部分の張り替えよりも、全面張り替えを検討するのも1つの手と言えるでしょう。

水回りリフォームはパックがお得?

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水回りと呼ばれるキッチン・お風呂・洗面所・トイレの4つは日常生活に深く関わる大切な場所です。たいてい同じタイミングで設えているので、不具合の出てくる周期も同じになりがちのようです。

それらをまとめてリフォームするパックも存在します。水回りリフォームパックについて、注意点も含めて解説していきましょう。

低価格のパックが存在する理由とは

水回りの工事自体は、大きくは4種類に分かれますが、実は共通項が多いのです。運搬や現場管理、養生や産廃処分などが、それぞれの水回りに絡んできます。

そのため、一度に複数の水回り工事を集約することで、業者は効率よく仕事をこなせて、費用も時間も抑えることが可能です。

依頼する側も、パックならお得だからということで、興味がある方も多いと言われています。

価格の妥当性や追加費用の確認を

パックは、安いと感じられる価格設定にはなっているでしょう。しかし安いからというだけで発注する前に、行いたいリフォームのグレードとメーカーの提案が一致しているのかどうかもしっかり見極めましょう。

また、パックでリフォームをする場合には、工事内容を確認しましょう。パック外の工事が発生し、追加請求があるケースもあるようです。

見積もりの段階で、発生しそうな追加項目があるのか、それはいくらなのかをきっちり確認しておくことが大切でしょう。

リフォーム前のマンションでの挨拶回りについて

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リフォーム前の挨拶に関しては、近隣住民の都合もあるので、工事開始の1週間前までにはすませましょう。また、 平日は忙しい方が多いので避け、土日の午前中などに訪問しましょう。

業者と施主が出向く

リフォームの挨拶には、通常リフォームをする業者が回るもことが多く、業者に任せっきりで自らは出向かない施主もいます。これがトラブルを生む可能性もありますので、面倒がらずに施主本人も挨拶に出向きましょう。

また、業者よりもひと足先に挨拶に回ると、周囲への印象がよくなると言われています。後から行く業者にとっても、訪問営業と間違われずにスムーズに挨拶ができるでしょう。

住民間では言いにくい工事に対しての要望や質問もあるでしょう。何かあれば後から来る業者に伝えてくださいと言い残せば、工事のプロに返答を任せることができるため、トラブルを未然に防げます。

手土産を持参するケースも

数日で済むちょっとしたリフォームであれば、挨拶だけで問題ありません。しかし、長期間の大掛かりなリフォームや騒音が出るなど近隣への影響が予想できる工事の場合はどうでしょう?

この場合は、手土産持参での挨拶回りをするとトラブルを回避できる可能性が高くなるでしょう。1,000円前後の菓子折り・タオル・洗剤等の日常消耗品が多く用いられているようです。

業者によっては工程表と併せて粗品を用意している場合もあるので、事前に相談してみましょう。

挨拶文は一般的に工事期間や連絡先を記載

リフォーム工事は振動・騒音・異臭・住民以外の出入りなどを伴うものです。マンションの場合は隣接する左右の部屋はもちろん、 上下や斜め下の部屋にも多少の迷惑や不便をかけてしまいます。

また、住民以外の出入りは、マンションのセキュリティに関わります。 工事が決定したらマンションの住民に「工事の告知」を行います。

住民全員に告知をするために、出入り口の掲示板やエレベーター内に挨拶状を掲げておきましょう。記載必須の項目は以下の通りです。

  • 具体的なリフォーム工事の内容と期間
  • 工事を施す時間帯と日祝の工事の有無
  • 施主ならびにリフォーム業者の連絡先
     

まとめ

マンションのリフォームに関して、費用やいろんなケースの工事のあり方、そして事前に準備することなど、情報を紹介しました。

大きな規模のリフォームになると、ルールの制約のクリアや費用、近隣への配慮等いろいろと大変ですが、その苦労に見合う素敵なリフォームを実現する参考にしてください。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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