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不動産投資

不動産投資をしたサラリーマンのリスクを徹底検証

2018.01.25

「資産運用で得られるリターンが、労働で得るリターンよりも速く蓄積される傾向がある」トマ・ピケティが提唱した経済の真実が浸透し、サラリーマンとして働きながら、資産運用に力を入れる方が増えています。一方で、資産運用には必ずリスクがあります。ここでは安定的な資産運用として知られる不動産投資のリスクと対策について検証します。

不動産投資はローリスクだがリスクゼロではない

不動産投資は「ローリスク、ミドルリターン」とよくいわれますが、「リスクゼロ」ではない点に注意が必要です。不動産投資には具体的に、どのようなリスクの可能性があるのでしょうか。リスクを熟知しておくことにより、回避するためのプランニングが可能です。次項では、不動産投資、なかでもマンション経営をした場合のリスクを洗い出していきます。

不動産投資のリスクを総点検してみた

Renosy 事例

マンション経営をする際の代表的なリスクに、「家賃下落」「空室」「家賃滞納」「金利上昇」「天災」などがあります。

  • 家賃下落リスク
    不動産投資は、月々の家賃収入が経営の源泉です。これまで得ていた家賃収入よりも下がることにより打撃を受けます。ローンで物件を購入している場合、「家賃収入-ローン支払い額」がプラスになることが投資としての1つの目安であり、基本となります。しかし、家賃が下落すれば収支がマイナスになり、その分を本業の稼ぎなどでリカバーする必要がでてきます。

    【家賃下落リスクへの対策】
    はじめから家賃下落が起きにくい物件を購入するのが有効です。新築物件は、新築直後は高めの家賃設定が可能ですが、徐々に家賃が下がるのが普通です。中古物件なら家賃の下落率が緩やかな傾向があり、家賃下落リスクを抑えることができます。

  • 空室リスク
    空室は家賃下落よりも怖いリスクです。家賃下落の場合も収入は減少しますが、空室の場合は収入が0円になります。まだローン返済が終わっていない物件で長期空室が発生すれば、月々の返済を本業の稼ぎでリカバーしていかなければなりません。

    【空室リスクへの対策】
    ポイントはニーズがある(住みたい人が多い)好立地の物件を購入することです。さらに、空室リスクをゼロにしたい方はサブリース(転貸借契約)の検討も一案です。

  • 家賃滞納リスク
    入居者はいるものの、家賃を払ってくれないパターンです。日本では賃貸人が手厚く保護されているため、家賃滞納者に即退去を求めるのが難しい面があります。長期化することも多く、オーナーを悩ませる問題となっています。

    【家賃滞納への対策】
    滞納が発覚したら、とにかく早期に行動を起こすことです。入居者も1か月分の家賃なら支払いできたとしても、3か月、4か月と滞納家賃が貯まってしまうと、支払うことが、より難しくなってしまいます。管理会社と連携して、即行動することが重要です。また、事前に家賃保証会社と契約することでリスクを回避できます。

  • 災害リスク
    地震、水害、雪害などさまざまな天災リスクがあります。これらの被害によって建物が使えなくなれば、多額の修繕費を負担したり、家賃収入が途絶えてしまう可能性もあります。

    【災害リスクへの対策】
    損害保険に加入する際に、火災だけでなく、そのほかの天災をカバーするプランに加入することでリスクの軽減につながります。

ほかにも金利上昇リスクがありますが、これは固定金利の選択で回避可能です。

このなかで一番怖いリスクは?

いずれも不動産経営を揺るがしかねないリスクですが、確率で考えれば、一番怖いのは「空室リスク」でしょう。データを見てみると、不動産経営をしていれば空室と無縁でいられないことがよくわかります。タス発行の「賃貸住宅市場レポート 2016年10月版」によると、東京23区内のマンションの空室率はここ最近、10%前後を推移。10軒に1軒以上が空室になっています。

ただし、この数字だけを見て「不動産経営=リスクが高い」と考えるのは早計です。長期空室には必ず原因があります。空室体質の物件の購入を避けることで、空室リスクは大幅に軽減できます。

[長期空室の原因の例]

  • 3点ユニットバスである
  • エレベーターがない
  • エアコンなどの必須設備がない
  • 和室である
  • 物件が古い割に家賃が高い

逆に、駅近や賃貸需要の高い東京都内の区分マンションであればニーズが高く、空室リスクに神経質にならずに済みます。不動産投資をする際には万が一のリスクも考えて運用を行っていきましょう。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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