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住まい・暮らし

マンションの価格表示は税込?価格設定や表記についてのまとめ

2019.02.21

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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マンションを購入するとなると大きな出費になりますが、表示価格には税金が含まれているのでしょうか?そこで今回は、マンションの価格表示には税金が含まれているのかどうか、またマンションの価格設定や表記について詳しく解説していきます。

RENOSYではマンション購入だけでなく、賃貸に住み続けるべきか、戸建を買ったほうがいいのか、リノベーションを踏まえた資金計画の作り方をなど、経験豊かなエージェントに無料でお困りごとを相談できる住まいの個別相談会を行なっています。プロに直接相談できるいい機会ですので、ぜひご参加ください。

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新築分譲マンションの価格設定

新築分譲マンションの価格をみてみると、同じ大きさの部屋であっても階数や位置などによって価格に違いがあります。なぜこのような違いが生じるのでしょうか?

新築分譲マンションの価格設定についてみていきましょう。

価格設定の要因

価格設定に大きな影響を与えるものとして、住戸の向きと階数が挙げられます。それぞれの特徴についてみていきましょう。

住戸の向きによる違い

住戸の向きが変わるということは、日当たりの良さに違いが出るということを意味します。

例えば、南向きの住居の場合は、リビング内の日照時間が長いため、冬でも暖かい部屋が多いといわれています。そのため、一番人気で価格が最も高い傾向です。

東向きの住居の場合は、朝の室内が明るく洗濯が乾きやすいものの、午後は日が当たらず、冬の期間は暗くなるのが早くなります。南向きよりは少し安い傾向です。

西向きの住居の場合は、午後の日当たりが良いものの、冬期の早朝は暗く、夏期は西日で部屋が暑くなります。東向きより少し安い物件が多いようです。

北向きの住居の場合は、直射日光が当たりにくいので夏期は暑くなりにくいものの、冬期は薄暗く寒くなります。隣のマンションとも面合わせになりやすいため、大幅に価格が下がることもあるようです。

階数による違い

階数が変わるということは、眺望の良さに違いが出るということを意味します。

高層階住戸の場合は、眺望が良く部屋の中が明るいものの、エレベーターの待ち時間が長くなりやすいという特徴があります。価格はマンション内で最も高いのが一般的です。

低層階住戸の場合は、エレベーターの待ち時間が短く、植栽が見えて眺望が良い場合があるものの、周囲の建物の影響を受けやすいようです。そのため、マイナスの条件に合わせて価格も下がります。

1階住戸の場合は、専用庭や専用の出入口が付いていたりするものの、外からの視線が気になったり、防犯的に不利になりやすかったりするようです。基本的には2階より価格が下がりますが、条件が良い場合は2階よりも高くなります。

このほかにも角部屋が高い、エレベーターの近くは安いといったような違いがあります。

価格設定の方法

マンションは、個々の部屋によって条件が異なるため、指数を活用して価格設定を行うのが一般的です。

まずは、マンションを建設するにあたって、マンションの総目標販売額を設定します。これは、土地の購入・建設費、販売コストなどに利益を乗せた金額です。それを専有面積で割ってm 2 単価を求めます。

そのm 2 単価に南向きだから+6、5階だから+5などのように指数を掛け合わせて個々の部屋の価格を決定していくのが価格設定の方法です。

価格表示と消費税

パンフレットに記載されている価格表示は、消費税や不動産会社の仲介手数料は含まれているのでしょうか?

価格表示と消費税についてみていきましょう。

価格は税込

マンションによって異なるものの、マンションの販売価格は土地代、建物代、消費税がすべて含まれているのが一般的でしょう。

しかし、1つ注意しておく必要があるのが、「(土地代+建物代)×消費税」という計算ではなく「土地代+(建物代×消費税)」であるということです。

建物は消費されるものであるものの、土地は消費するものではないという考え方に基づいて計算しています。土地代は非課税対象とされているのです。

仲介手数料の計算と消費税

新築分譲マンションを販売する場合など、デベロッパーが売主として直接販売する場合には、仲介手数料はかかりません。

一方、中古マンションの販売などで不動産会社が仲介をしている場合は、マンションの販売価格以外に仲介手数料が発生します。

不動産会社の仲介手数料は、上限が法律で決まっています。「売買価格×3%+6万円」が上限です(税別、400万円超の場合)。

価格表に書かれていないオプション販売

パンフレットなどに記載されているマンションの販売価格は、標準仕様の部屋を購入した場合の価格です。そのため、オプションで仕様を変更した場合には、価格が異なってきます。

価格表に書かれていないオプション販売についてみていきましょう。

マンションオプションとはどんなもの?

マンションオプションとは、追加の料金を支払って部屋の仕様を変更するというものです。マンション契約後に送られてくる、オプション販売会の案内やカタログを参考に仕様を変更するかどうか決めます。

オプションには、設計の仕様変更ができる工事のオプションのほか、家具・家電・カーテンなどインテリアのオプションの2つに分けられるようです。それぞれどのようなオプションなのか詳しくみていきましょう。

インテリアのオプション

家具や家電、カーテンなどのインテリアのオプションは、新居を購入するのに合わせて買い替えたり、1から揃えたりする必要がある場合には大変便利です。

作り付けの食器棚などは、そのマンションの間取りに合わせたものになるため、後で食器棚を購入するよりも利便性・デザイン性ともに高いものになります。

しかし、基本的に自分で同じものを揃えるより割高のようです。一般的な家具などは自分で揃えた方が安く抑えられる場合が多いので、比較するとよいでしょう。

工事のオプション

4LDKの仕様になっているマンションを、LDKと並んで配置されている和室を潰して、LDKを大きくした3LDKに変更する場合などが、工事のオプションに該当します。

より自分の理想とする部屋に近づけることができますが、マンションのメリットは材料を大量に仕入れることによる単価の引き下げです。オプション仕様は、別途材料が必要になる場合があるため、比較的高額になりやすいという特徴があります。

それを踏まえたうえで、工事のオプションを行いたいという場合には、より利便性や快適性を高めることができるため、検討してみる価値はあるといえるでしょう。

マンション販売の表記について

マンション販売の表記は、特有の言葉が用いられていることが多いため、その表記の意味を知っておくとスムーズにマンションを購入しやすくなります。

マンション販売の表記についてみていきましょう。

予定価格

予定価格とは、正式に決定する前の予告広告に使用される販売価格のことです。

予定広告は、販売対象住戸や価格がまだ正式に価格が決まっていない場合などには、「価格未定」または「予定最多価格帯」が記載されます。

予定価格であっても、実際に販売された価格との差が大きかった場合には、不当広告になるため、基本的には予定価格に近い価格になるといえるでしょう。

第1期、第2期…期分け販売

期分け販売とは、ひとつの建物を複数回に分けてマンションを販売する手段のことです。

複数回に分ける理由は、販売数を絞ることで常に好調な売れ行きをアピールしたい、スケジュールを分けることで決断を促しやすくなるなどです。

例えば100戸以上のマンションを一度に販売すると希望者が殺到して窓口がパンクする可能性があるので、数を絞るというのも理由の1つといえます。

どの期に買えばお得ということはありませんが、重複すると抽選になるため、申込者の数が少ない時期に申し込むのがよいといえるでしょう。

先着順販売

人気のマンションなどの場合には、購入希望者が殺到して抽選になることがあります。先着順販売とは、抽選になる販売方式ではなく、申込書を早く提出した人から契約を行っていくという販売方式です。

残りの部屋数が少なくなった場合に用いられる販売方式ですが、「早くしないとなくなる」という雰囲気を作ることで、購入希望者の購入意欲を掻き立てます。

まとめ

マンションは、部屋の大きさや間取りが同じ場合でも、部屋の向きや何階にあるかによって価格が変動します。

また、広告に記載されているマンションの販売価格は消費税が含まれていますが、それ以外にも不動産会社が仲介をしている場合は、仲介手数料がかかります。

オプションを追加することで、より快適性や利便性が高くなりますが、価格も高くなるのでよく検討しましょう。

RENOSYではマンション購入だけでなく、賃貸に住み続けるべきか、戸建を買ったほうがいいのか、リノベーションを踏まえた資金計画の作り方をなど、経験豊かなエージェントに無料でお困りごとを相談できる住まいの個別相談会を行なっています。プロに直接相談できるいい機会ですので、ぜひご参加ください。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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