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住まい・暮らし

ハザードマップを見ながらマンションを選ぶ時代。どんな備えが必要なのか

2018.08.16 更新日 2019.10.30

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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最近、毎年のように豪雨による大きな災害が発生しています。気候変動に関する国際的政府間機関のIPCCは、今のまま温暖化が進めば2040年には世界の気温が産業革命前よりも1.5度上昇し、猛暑と豪雨が増加すると警鐘を鳴らしています。そんな厳しい環境を迎えた私たちは、災害リスクを意識した家選びがとても重要になってきています。今回は、「水害」を意識した家選びの方法をまとめました。

マンションの高層階は都市型災害に弱い

2019年10月に関東地方に上陸した台風19号は、史上最大級の勢力と雨量をもって各地に甚大な被害をもたらしました。

現在マンションの高層階に住んでいる、あるいはこれからタワーマンションに住むといった方々は水害を気にしなくていいでしょうか?東京や大阪などの都市では、大都市ならではの「都市型水害」と言われる被害が発生しています。「都市型水害」は山間部で起きる災害とは違い、大都市の構造が原因となり発生する災害です。具体的に「都市型水害」では、どのような被害が起きやすいのでしょうか。

都市型水害が起きる原因

都市部では地表がコンクリートやアスファルトで覆われているため、雨水などが地面にほとんど浸透しません。そのため、下水道や雨水管で雨水を排出する仕組みになっています。しかし、そのシステムでは一度に処理できる水量に限界があるため、一定量を超える集中豪雨が発生すると対応できなくなります。

そして、下水道などで処理されない雨水は行き場を失い、地下街や地下鉄に流れ込んでしまうのです。さらに雨水は低地や窪地にも流れ込みますので、このような地形の場所にある建物では注意が必要です。

マンションが水害の影響を受けるとどんな影響があるのか

「高層マンションだから水害には関係がない」ということは決してありません。建物の土台や敷地に影響があれば大掛かりな修繕が必要になります。また、地下に駐車場があるマンションであれば駐車場全体の修繕が必要になるかもしれません。

費用負担だけではありません。大規模マンションの場合、発電機などは地下に設置されることが多いのですが、地下は水が溜まりやすい場所のため、地下への浸水によって水道管や電線の配管が破壊され、断水や停電などが発生する可能性があります。

さらに地表まで浸水することになれば、電車や車での移動ができなくなるだけでなく、マンションが孤立し、電気、水、ガスといったライフラインがストップする可能性もあります。非常用電源があるマンションもありますが、それでも耐えられる日数には限りがあるしょう。

実際に、2019年10月の台風19号の影響による豪雨によって浸水し、停電が発生したタワーマンションのニュースは衝撃的なものでした。エレベーターは停止し、地上何十階もの高さの住居まで歩いての登り降りを余儀なくされただけでなく、全戸へ水を供給するポンプも停電で使えなくなり、断水にまで見舞われてしまいました。お風呂やトイレにも相当な困難を強いられている状況です。

参考:
東京新聞:水道、トイレ、エレベーターが使えない… 武蔵小杉タワーマンションの教訓:社会(TOKYO Web)

マンションの災害リスクを確認する方法

土地の成り立ちを国土地理院で知る

集中豪雨による水害の被害が増加しているこのような時代には、マンションのデザインや立地以外にも、ハザードマップをチェックしながらマンションを選ぶ視点も必要です。

とくに河川の近くの物件を購入する方や低層階に住む方は、どれくらい浸水しやすいかを確認した方がよいでしょう。

国土地理院が公開しているベクトルタイル「地形分類」は、その土地の成り立ちと自然災害リスクが色別でわかります。

身の回りの土地の成り立ちと、その土地が本来持っている自然災害リスクについて、地図上をワンクリックで確認できます。

調べたい住所を入力した後「情報」>「ベクトルタイル提供実験」>「地形分類(自然地形)」とクリックすると、下記のように地形による分類の図となります。

地理院地図
引用:国土地理院

参考:ベクトルタイル「地形分類」 ―身の回りの土地の成り立ちと自然災害リスクがワンクリックで分かります―|国土地理院

ハザードマップポータルサイトで確認する

ハザードマップは、国土交通省のハザードマップポータルサイトで確認することができます。洪水のほか、土砂災害、津波のリスクを調べることができます。

ハザードマップ
国土交通省ハザードマップポータルサイト

ハザードマップを見るには、大きく分けて2通りの方法があります。1つは、各市町村で作成したハザードマップを見るという簡易なものです。もう1つは住所や場所の名前で検索し、そのエリアにどんな災害リスクがあるかを詳しくリサーチするものです。どちらも下記のサイトから検索できますので、ぜひチェックしましょう。

参考:国土交通省ハザードマップポータルサイト

RENOSY CATALOGで確認する

RENOSYでも取り扱っている物件の災害リスクを詳しく掲載しています。RENOSY CATALOGの建物詳細ページには、液状化・洪水・地震が起きた際の想定される被害の重さをひと目でわかりやすく表示しています。

想定される被害の重さは国土交通省が発表した数値です。それが色分けされて地図上に配置されています。住みたいと思っているエリアや買いたいと思っている物件の災害リスクを確認することができるので、エリア選びや物件探しの際にとても役に立ちます。

RENOSY CATALOGで建物を検索してみる

真夏や真冬を想定して防災・避難の準備をしよう

どのような場所・どのような住宅に住むにしろ、災害時への備えはとても重要です。「避難をすることになった」「マンションで孤立した」といったシーンを想定し、非常用の食料、飲料水、簡易トイレ、灯りといったアイテムの準備をしておきましょう。

その際、真冬や真夏といった一番過酷な季節を想定して準備するのもポイントです。夏が始まる前に塩飴をプラスする、冬が始まる前に防寒具をプラスする、などです。

こういった備えは必須として、転居による家探しをする際はRENOSY CATALOGで災害時のリスクをチェックしてみてください。

RENOSY CATALOGで建物を検索してみる

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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