不動産投資
2018/12/26

アパートのリフォーム期間はどのくらい?主なリフォームや価格の目安

アパート経営においてリフォームにかかる期間は、入居率に関わる大切なポイントになるようです。必要箇所や様々な注意点を考え合わせながら、周到にリフォーム計画を立てる必要があるでしょう。そんなアパートリフォームの期間や費用の目安をご紹介します。


アパートでの主なリフォーム

アパートを対象にした主要なリフォーム内容をみていきましょう。

クロスや床

いわゆる原状回復リフォームの中で、多くの場合に必要になるのがクロス張り替えです。壁の4面、さらに天井のクロスを張り替えることもあるといわれています。壁や天井に開いた穴の補修、床のフローリングの張り替えなども一緒に行うことが多いようです。

エアコン

一般的にエアコンは約10年が交換の目安です。リフォーム事業者に頼むこともあれば、電気店で購入して電気工事士に旧エアコンの撤去・処分と新エアコンの取り付けを依頼するパターンもあります。

夏前の時期は業者の繁忙期に入るので、日程調整が難しくなる場合が多いので注意が必要です。

水回り

浴室・キッチン・トイレなどの水回りがきれいにリフォームされていると、入居希望者に与える印象がよく、気に入られる確率が上がるようです。

浴室は新規にユニットバスに交換、トイレは本体または便座を新品に取り替え、台所も新品の流し台を設置するとさらに印象アップが見込めるでしょう。シャンプードレッサーや洗濯機パンの設置も印象をよくするポイントです。

外装リフォーム

アパートは10年に1度の目安で外壁塗装を施すのが望ましいといわれています。外壁は日々雨風や太陽光の影響を受けて、表面の防水性が衰えていくためです。そのまま放置すれば雨漏りの要因になるかもしれません。

雨漏りをしてしまうと多大な修理コストがかかるので、外壁の放置は結局費用が高くつくといえるでしょう。

雨漏り度合いによっては、入居者に一時退去してもらわなければならない規模の工事になる可能性があります。快適な生活を入居者に提供できるように、オーナーは適正な時期に外壁塗装を施すのが賢明なやり方といえます。

アパートのリフォーム期間や費用の目安

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アパートのリフォーム期間はどれくらいかかり、また費用はどの程度なのでしょう。その目安をみていきましょう。

リフォーム期間の目安

アパートの入居率を高く維持するために欠かせないリフォーム工事ですが、工事期間は一般的に1~3週間が目安といわれています。期間にばらつきがある理由は、リフォームの規模が違うからです。

仮にキッチンを部分的にきれいにしたり、エアコンの交換だけだったりするのであれば短期間で済みます。一方、風呂場全体を一新するようなリフォームの場合は、長期間にわたることもあるようです。短ければ1週間程度、長ければ3週間以上必要になることもあります。

リフォームの程度や場所により、リフォームの間は空室になってしまいます。なるべく短期間で済ませるようにスケジュールを組むことが必要です。

リフォーム費用の目安

アパートリフォームに関しては、50~100万円が主要な価格帯だといわれています。洗面台の交換など10万円程度ですむリフォームもありますが、キッチンやユニットバス交換などは費用が高くなるケースが多いようです。

リフォームの主な内容別にどのくらいの費用がかかるか確認していきましょう。

  • 壁紙・床材の張り替え:20~40万円程度

  • トイレの交換:10~40万円程度

  • ユニットバスの交換:40~100万円程度

  • キッチンの交換:10~70万円程度

  • 洗面台の交換:5~20万円程度

  • 外装リフォーム:200~300万円程度

リフォームの注意点

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最後に、アパートにリフォームを施すうえでの注意すべきポイントとは、一体どのようなことなのかを確認していきましょう。

計画的に行って入居率を下げない

入居者の退去後に次の入居者受け入れのためにリフォームを行うと、工事中ずっとその部屋は空室状態となります。空室=家賃収入が得られない期間なので、アパート経営においてはこのリフォーム期間をなるべく短くすることが求められるでしょう。

そのためには、工事の内容によってリフォーム期間がどれくらいになるのかを、正確に把握しておく必要があります。

費用対効果を考えたリフォームを

アパートの内装・設備・外壁すべてをブラッシュアップすれば入居率はアップする可能性が高いでしょう。それには多くの資金も必要ですので、その後の賃料できっちり回収しなければなりません。

リフォーム費用の目安は、家賃の0.5~3年分程度とするのが一般的のようです。家賃6万円の物件なら36~216万円でリフォームを施せば、費用対効果バランスがよいと考えられるでしょう。

不動産を運用するという観点からは、何にどれだけ費用をかけるかの基準をもつことが大切だといわれています。リフォーム自体が、賃料の高低にどの程度貢献できるか、売却価格への反映も含めて検討し、最終的には利回りがどうなるかで判断するようにしましょう

まとめ

リフォーム期間の長短は、不動産経営で収益を左右するポイントとなります。また、その費用も収益に影響を与える大きな要素となるようです。

アパートのリフォームを考える際には、リフォーム相場や工事期間を把握し、費用対効果を考えながら慎重に進めていきましょう。

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