不動産投資
2018/11/14

不動産投資利回り計算にはエクセルを活用。今日から使える方法を紹介

不動産投資では、修繕費や水道光熱費などの複数の支出も発生するため、どのようなお金の流れになっているのかを管理しておくことが重要です。そこで、そういったデータの管理や計算をするための、エクセルの使い方について紹介します。


不動産投資で収支管理は必要不可欠

不動産投資は、不動産を購入して運用することで家賃収入を得ます。しかし、家賃収入がそのまま収入になるわけではなく、修繕費や固定資産税などのランニングコストも発生します。

そのため、安定した不動産投資を行うには、どのくらいのランニングコストが発生しているのかを管理することが重要です。

収支管理の重要性 

「給与所得の足しにする」「老後の生活資金にする」など、不動産投資の目的は人それぞれです。ですが、安定した収入を得られなければ、目的を達成できなくなってしまいます。 

不動産投資は購入価格が大きく、ほとんどの場合で融資を受けながら運用を行います。安定した運用ができていない場合には、返済計画にも影響が出る恐れもあるのです。

そのため、収支管理をしっかりと行っておくことが、安定した不動産投資を行ううえで重要と言えるでしょう。

管理する項目と分析

不動産投資には変動要素があります。こちらを常に管理しておくが不可欠です。例えば、家賃、管理費、修繕積立金というものは、市場環境や建物の管理状況に応じて、変動します。数値の変動に伴い、利回り自体も変わりますので、定量的な分析には不可欠となります。

また、入居者の有無により、収益は大きく左右されますので、全体の稼働率、空室期間、その際の募集条件などについても記録を残しておくことが不動産投資の成功には非常に重要な要素となります。

不動産投資をより複雑に感じさせるのは、入出金の経路が多数に分散するためであります。管理会社からの家賃送金、銀行からの融資金引落、建物管理会社への管理費・修繕積立金の支払、自治体からの税金の徴収といったものを1つのシートで確認できるように努めるべきです。

運用している不動産が、うまく運用できているのかを知る1つの指標が「利回り」です。利回りには「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3つがあります。

想定利回りは、満室を想定した家賃収入を、不動産の購入価格で割ることによって求めます。表面利回りは、現在の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものです。実質利回りは表面利回りに加えて、管理費等のランニングコストも計上して計算します。

実質利回りは、ランニングコストを反映することで、実際の運用状況を知ることができるため、収支管理には実質利回りを使うようにしましょう。

不動産経営における投資効果を分析するためにも、エクセルによる利回り計算は不可欠なのです。

チェック頻度

定期的にチェックする理由は、利回りが低下するような事態に陥っている場合に、早期に発見・対策を行うためです。

家賃や管理修繕費の変更があった際には利回りの変動が生じるためチェックを行うとよいでしょう。

収支管理にはエクセルが便利

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一般的に不動産投資をされる方は複数物件を所有されます。その際に手書きで管理をするよりエクセルを使用し収支管理をした方が大変便利です。収支管理をエクセルで行う方法について見ていきましょう。

そこで、便利なのがエクセルを利用するという方法です。収支管理をエクセルで行う方法について見ていきましょう。

作成方法

エクセルのテンプレートにはインターネットに第三者が作ったファイルがあるため、それを活用するという方法もあります。すべてを自分で作る必要はありません。

また、インターネット上に作り方の解説や、動画サイト上に動画解説も載っているものもたくさんあります。これらを参考に作成を進めれば、問題なく作成できるでしょう。

他のデータ管理にも活用できる

収支管理は利回りの計算はもちろんのこと、入力する項目を増やすことによって他のデータ管理にも活用できるのです。

例えば、滞納情報を入力すれば滞納者とその期間が明確になります。滞納家賃回収に向けた対策を練りやすくなるでしょう。

また、部屋の入退去情報を付けておくと、どの部屋の入退去が多いのか、どの部屋が空室になりやすいのかを把握することもできます。

より高度な分析も可能

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エクセルの基本的な活用方法は分かったところで、その利便性を最大限に高めるためにはうまくエクセルを使いこなす必要があります。

そこで、登場するのが指標を増やすという方法です。詳しく見ていきましょう。

指標を増やす

運用している物件の状況を知る指標として、想定利回り・表面利回り・実質利回りの3つがありました。これらに加えて、より詳しい情報を知るうえで重要な指標となるのが「NOI利回り」と「NCF利回り」になります。

NOI利回りとは、純利益を求める計算式です。不動産が生み出す総収入から運営費を引いた額のことで、不動産の収益性を知ることができます。

NCF利回りとは、NOI(純利益)に敷金等の一時金運用益を加えて、資本的支出を控除したものです。資本的支出とは、物件の資産価値や将来性を高めるための費用で、これによって長期的な視点での支出を把握できるようになります。

より運用状況を詳しく知りたい場合には、これらの指標を増やすとよいでしょう。

シミュレーターの活用

エクセルで管理することが便利なのは分かりましたが、これらを自分で作成して、さらに新しい指標を付け足すというのは簡単な作業ではありません。

そこで、登場するのがシミュレーターです。シミュレーターとは、不動産会社などが提供している計算ソフトのことを言います。

必要事項を入力するだけで、誰でも簡単に年間の家賃収入や支出、利回りなどを知ることができるため、手軽に知りたいという方には最適な方法と言えるでしょう。

まとめ

不動産投資で、安定した運用を行うためにも収支管理は不可欠と言えます。しかし、手書きの資料だと変色したり、計算ミスが生じてしまったりする可能性があります。

そこで登場するのがエクセルを活用するという方法です。インターネットに作成方法や既に作成されているファイルもあるので、手軽に収支管理を始めることができるでしょう。

指標を付け足すことで利便性を高めることができますが、パソコン操作が苦手という人の場合には、シミュレーターを活用してみるのも1つの手段と言えるでしょう。

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