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リフォーム・リノベーション

「水周りも好きにリノベーションしたい」マンションの配管を変えるメリットとは

2018.09.06

中古マンションを自分のライフスタイルに合わせようとすると、壁の中や床下にある給排水のための配管まで交換したほうがいい場合があります。リノベーションでは、目に見える部分の改修だけでなく、こうした見えない部分の工事まで行えます。配管工事はいくらくらいかかるのでしょうか。また交換することもメリットやデメリット、よくあるトラブルとはどんなものなのでしょうか。

リフォームには配管工事まで含まれない

古くなったマンションのリフォーム工事では、壁紙やフローリングを新しくして、キッチンや風呂、トイレなどの水回り設備も交換します。そういった工事の目的は、一言でいうと「原状回復」です。劣化で「マイナス」になったものを、修復することで「ゼロ」に戻すのです。

リフォーム工事では、部屋の間取り、キッチンやトイレには、大きな変化は加えません。工事は基本的に目に見える部分に限られます。フローリングの下や壁の中などの配管のような「見えない」ものは、一般のリフォーム工事では、交換まではしないということになります。

一方、リノベーション工事では配管の更新も含めて行います。というのも、リノベーションは「住人の価値観や生活スタイルに合わせて専有部分のあり方自体を変え、使い勝手のよいものに変える」というものだからです。柱や梁、外壁、屋根などの骨組みは残して、残りのすべてを対象に、こだわりを生かして、付加価値を高めるのですから、配管も工事の対象になる場合が多いでしょう。

配管交換の4つのメリット

配管を新しくすると、以下のような効果やメリットがあります。

水質がよくなる

仮に共有部分の配管が新しくても、専有部分の配管が劣化していては水質は向上しないでしょう。水道管は経年劣化します。金属製の配管だと、水道水に含まれている成分によって腐食が起きてしまいます。こうして内部にさびが発生すると、水に金属的な匂いがついたり、赤く濁ったり、さび粒が混じったりすることがあります。特に長年使われていなかった物件では、起こりやすい症状です。

このような水を飲むことになると、「何か健康被害があるのではないか」と不安になってしまうのも無理はありません。配管を交換することで、そうした悩みを解決することができます。お風呂に入るときも、水がきれいだと安心できます。

耐用年数が長くなる(塩化ビニル製なら40年もつ)

現在、主に流通している硬質塩化ビニル管(塩ビ管)、耐熱性塩化ビニル管、水道用ポリエチレン管のほか、塩化ビニルやポリエチレンを鋼管の内面にそれぞれ被覆したものに交換すると、30~40年以上の耐用年数が期待されています。

水圧が改善する

シャワーやキッチンの水圧が弱いと、なにかとストレスです。古い配管に細いものが使われていたり、さびで内径が狭くなったりしているとき、太く新しいものに替えるだけで、水圧はずいぶん改善します。

塩ビ管は内面がなめらかで摩擦抵抗がないため、同じサイズでも水の流れが多くなります。さらに、水垢の発生が少ないため、通水の効率がよくなり、水圧が強くなります。

トラブル防止

水道管の腐食による一番のトラブルは、先述したように、キッチンやお風呂の水に、悪影響が出ることですが、そこからさらに症状が悪化すると、さびによって水道管が詰まり、漏水につながるかもしれません。水道管はフローリングの床下を通っているのがほとんどですから、ひとたび漏水すれば、フローリングを引きはがし、工事をするなどの対処が必要になります、工事費用がかさみますし、日常生活にも支障をきたします。

最悪のケースでは、マンションの階下の住人に被害を与えてしまうことになります。漏水で被害が出てしまうと、やっかいなのは、漏水の発生場所が、共用部分なのか、専有部分なのかで、責任を取るのが、管理組合になのか、所有者になのか、判断しなければならなくなることです。

判定できないケースでは、本来、管理組合に請求できるようになっています。しかし、管理組合が「埋められている床や壁を壊して確認して、責任の所在が判明するまでは修理費用は出せない」などとゴネ始めると、時間がかかりますし、被害を受けた家庭の損害は大きなものになります。

配管の寿命はどれくらい? 屋根の次に寿命が短い!

また、古い戸建て住宅のトラブルの代名詞といえば「雨漏り」ですが、その主な原因は屋根です。屋根の次に耐用年数が短いとされているのが配管です。

屋根の耐用年数は、新築物件で多用されているスレート屋根は15~25年、もっと高級なガルバリウム鋼板や日本瓦になると、耐用年数が、それぞれ30~50年、50~100年のものもあります。住宅の中でも、絶えず風雨にさらされ、直射日光を浴びているわけですから、劣化のスピードが速いのもうなずけます。

同様に配管は、常に水と接しており、湿気の多い場所に設置されているので、屋根に次いで寿命が短いとされています。建築保全センター編集の「建築設備の耐久性向上技術」によると、銅やステンレスでできた給排水用の配管は、耐用年数が20~30年です。リノベーションが実施されるような築古物件では、ほぼ寿命に達しているといえるでしょう。

配管の種類とトラブル例

給水管

給水管はキッチンやトイレ、浴室などに水を送り込む配管のことです。トラブルの例としては、詰まりが発生したり、赤い水が出てきたりすることです。多くの場合、内部が腐食して劣化していることが原因ですが、サビが大きくなり内面に付着して内径が小さくなると、水の流れが悪くなります。また水に含まれるミネラル分が管内に蓄積してスケール(水垢)ができると、流れを妨げることになります。

この他にも、腐食や継ぎ目の緩み、地震による破損で、水漏れが起きるかもしれません。水漏れが起きると、先述のように、階下の住人に迷惑をかけたり、フローリングや家財を損傷したり、水道料金が跳ね上がったりして金銭的に大きなマイナスとなります。

給湯管

給湯管はキッチンや浴室で温水を使うときに、給湯器からのお湯が流れてくる配管です。給水管と同じく、トラブルのほとんどが漏水です。給湯管でパッキングの不良があると、漏れが発生します。また、床下などにお湯が流れ込むと、高温多湿な環境下で、カビが発生したり、階下の天井裏の腐食が激しくなることもあります。

追いだき用ペアチューブ

浴槽の中の水が冷めてしまった場合、水温を上げるためには、差し湯と追いだきの2パターンがあります。以前は差し湯形式が多かったのですが、浴槽の水を給湯器で循環させて沸かす追いだき機能がついた給湯システムがポピュラーになりました。

その際、給湯器から浴槽へお湯を送る配管と、浴槽の水を給湯器へ運ぶ戻り配管がセットになったものを「ペアチューブ」と呼びます。耐熱温度が約90度で、耐熱性に優れるホースです。

古いマンションで、追いだき機能を新たにつけようとしても、間取りや給湯器の位置によっては、ペアチューブを浴槽まで通すために、新規工事が必要となります。しかし、マンションでは、構造壁に穴を開けることが管理規約で禁止されているケースが多く、断念せざるを得ない場合があるので注意しましょう。

雑排水管

雑排水管とは、台所や浴室、洗面所、洗濯機などで、洗い物したために生じる汚水を、下水道に流すための配管です。台所排水からは油脂分や熱湯、食べ物のクズなどが流れるので、最も劣化が速いとされています。洗濯排水からは繊維クズ、洗面所・浴室からは毛髪など詰まりが発生する要素がたくさんあり、予防処置として年に一度、マンションでは管の清掃が実施されるケースが多いようです。

専有部分の雑排水管は金属製でなく塩ビ管が使われていることが多いです。腐食することはありませんが、熱に弱く、キッチンの排水溝に熱い油や熱湯などを頻繁に流していると、配管のつなぎ目が弱くなって、変形や漏れが発生します。詰まったときに高圧洗浄をすると、かえって傷めてしまうことがあります。

汚水管

汚水管とは便器から排出される汚水のみを導くための排水管のことです。築年数が15年を超えている住宅では、汚水管から悪臭がすることがあります。詰まっていたり、住宅の外にある「排水枡(マス)」と呼ばれるマンホールから、汚水があふれ出てしまったりすることがあります。汚水管の詰まりは、トイレットペーパーの使用が過剰な場合や、流してはいけない固形物を流した場合に発生します。詰まりを解消するため、吸引ラバーカップを使ったことがある人もいるかもしれません。

修理費用はいくらくらいかかる?

TVCMでもお馴染みの大手業者などは、トイレやキッチン、風呂などの水回りのトラブルの出張作業が8,000円(税別)からという値段設定です。配管工事が必要な場合、その値段をベースに見積もりとなるようです。

床や壁の取り外しや復旧工事を伴う場合は、工事内容によっては、100万円程度になることもあるようです。もちろん、個別要素が強く、配管の設置場所によって、費用が変わるので、工事の前に専門業者の見積もりが必要になります。

工事費用を抑えたい場合は、水回りのリフォームやリノベーションとセットで、配管工事を行うようにすると、業者によっては割引が適用されるかもしれません。

リノベーション済み物件は配管工事済みかどうかを確認

中古マンションを購入して自分でリノベーションをする人がいる一方、リノベーション済み物件を購入する人も多いでしょう。しかしリノベーション済みとはいいながら、目に見える部分がキレイになっただけで、目に見えない部分の更新がおろそかになっている可能性もあるので注意が必要です。

またリノベーションの際に、工事を請け負った業者が手抜きをしているケースもあります。配管工事がきちんと行われているかどうか、確認しましょう。場合によっては、ホームインスペクション(住宅診断)を利用して、正確に事実把握をするのが良いかもしれません。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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