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不動産投資を有利に。ローンの借り換え徹底解説

2020.09.11

不動産投資を有利に。ローンの借り換え徹底解説

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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不動産投資物件を購入するために、不動産投資ローンを組む人がほとんどでしょう。しかし、いざローンの返済がスタートすると、月々の支払い額が高くて困った、と悩んでいる人も中にはいるのではないでしょうか。そこで検討したいのが、不動産投資ローンの借り換え。今回は、不動産投資ローンの借り換えのメリットや、借り換えできる人の条件、借り換えしないほうがいいケースについてご紹介します。

不動産投資のローン借り換えとは?

不動産投資のローンの借り換えとは、すでに融資を受けている不動産投資ローンをほかの金融機関の不動産投資ローンに組み直すことを言います。現在借りている不動産投資ローンの金利が高い場合や、返済期間を見直したい場合に借り換えを検討するケースがほとんどです。

不動産投資ローンを借り換えるメリット 

月々のローンの支払額を減らすことができる

不動産投資ローンを組み直すことで、金利を減らしたり、返済期間を見直したりすることができるため、月々の支払いを減らせるというメリットがあります。現在借りているローンの支払いが厳しい場合などは、メリットが大きいでしょう。

不動産投資の収益を増やせる

低金利のローンに借り換えることができたら、月々の返済額の返済額、つまり物件の支払い総額が減ることになり、その分利回りを上げることができ、収益が増えます。うまくいけば、数十万〜数百万円単位で余裕ができることも。余裕が生まれた分、不動産投資を拡大させて次の物件購入の費用に充てるということもできるでしょう。

金融機関からの信用力が上がることも

借り換えができるということは、それまでの返済が滞りなく行われていたということです。はじめに組んだ不動産投資ローンの金融機関から別の金融機関のローンに借り換えることができると、その人自身の信用力が上がると言われています。2つの金融機関の厳しい条件をクリアして借り換えられたという点や、さまざまな金融機関と付き合っている点を評価されます。

そうなると、金融機関から新たな融資を受けやすくなったり、ローンを組みやすくなったりするため、今後複数の不動産を保有して投資を続けていく場合には、大きなメリットになるかもしれません。

借り換えができる人の条件 

不動産投資ローンの返済が厳しいからといって、誰でも借り換えできるわけではありません。不動産投資ローンの借り換えはメリットがある一方で、条件が厳しく難度が高いとされています。

一般的に不動産投資ローンを借り換えしやすいと言われる人の条件をまとめてみました。

過去に各種ローンの支払い遅れがない

現在融資を受けている不動産投資ローンで支払い遅れがあった場合は、借り換えが難しいとされています。それだけでなく、住宅ローンやカーローンなどを含めた支払いが遅れたことがあるかどうかも確認しておきましょう。というのも、ローン関係での支払いが遅れたという情報は、すべての金融機関が把握できるようになっているからです。

特に1年以内で支払い遅れがあった場合は、金融機関の審査で否決になる可能性が高いようです。支払い遅れがあった場合は、支払い遅れがあってから1年以上経過してから借り換えることを検討してみるとよいでしょう。

これからも不動産で安定した収入が見込める

現状保有している物件の入居率が悪くて安定した収入が見込めない場合や、物件自体の資産価値が高くないと判断された場合などは、審査がおりる可能性が低くなるとされています。

物件の状態も良く入居率が高いと、金融機関からも評価されます。将来不動産投資ローンを借り換えようと考えているなら、入居率や物件の資産価値を高める工夫をするとよいでしょう。

借り換えした方がいいかどうかの見極め方

不動産投資ローンの借り換えの条件を満たしていても、なかには借り換えをしないほうがいいケースもあります。

「借り換え予定のローンとの金利差が1%以上」あるとき、または「残債が1,000万円以上」「返済期間が10年以上ある」などの条件に当てはまると、不動産投資ローンを借り換えると有利になるとされています。

不動産投資ローンを借り換える場合、元の金融機関で借りた場ローンの残債を一括返済する必要があります。このとき一括繰上返済の手数料や場合によっては違約金がかかる場合もあります。また最初にローンを組んだ金融機関の抵当権を抹消し、借換先の金融機関で設定する費用がかかります。これら諸費用の目安は残債の1%程度と言われています。

【関連記事】
ローンを完済後に抵当権を抹消するには? やり方から費用・必要書類まで解説

借り換えたほうがメリットがあるかどうかは、借り換えを実施した際にかかる費用(最初に借りた金融機関に対してかかる費用と、借り換えする際に借入先の金融機関等にかかる費用)を計算してどちらにした方がお得かを計算する必要があります。

不動産投資ローンの借り換え

一般的には不動産投資ローンの残債が少ない場合や、残りの借入期間が短い場合はメリットが出にくいとされています。

不動産投資ローンを借り換えたほうが良いかどうか判断しにくい場合は、プロに相談するのもひとつの手です。不動産会社や借り換えを検討しているローンを扱う金融機関はもちろんのこと、不動産投資ローンの借り換えを専門に扱っている会社などに相談してみるのもおすすめです。

まとめ

現在借りている不動産投資ローンの金利が高くて返済に困っているという場合は、金利が低いローンに借り換えができれば、返済額や返済期間を減らせるだけでなく、収益を増やすことができる可能性が増えるといったメリットが得られます。

ただし、誰でも借り換えられるというわけではないので要注意。まずは、借り換えできる人の条件に当てはまるかどうかをチェックすることが大事です。場合によっては不動産投資ローンを借り換えしない方がいいケースもあるので、借り換えを検討する際にはシミュレーションをして慎重に検討しましょう。

【関連リンク】
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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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