失敗しない投資用ワンルームマンションの選び方と成功への2つの鍵
ワンルームマンション投資は、初心者向けの不動産投資として人気ですが、必ずしも成功するとは限りません。成功の鍵となる「入居率」は、立地条件やニーズをどれだけ満たしているかどうかにかかっているといえるでしょう。投資のポイントを解説します。
ワンルームマンションを投資対象にする理由
不動産投資の中で、初心者に最適といわれているのが「ワンルームマンションへの投資」です。
ワンルームマンションを投資対象にする理由は主に2つあります。
総投資額が小さい
ワンルームマンションは、戸建てやアパート全棟への投資に比べると、総投資額が小さめです。元手がそれほど多くない人でも比較的気軽に挑戦できるのがメリットでしょう。
物件にもよりますが、都内都心の中古マンション1室であれば2,000万円程度からはじめることができます。
ワンルームマンション投資で億万長者を目指すのは難しいかもしれませんが、毎月安定した収入が手に入り、ローンを払い終われば将来の私的年金代わりにもなります。
需要の安定性
都市部のワンルームマンションは需要が安定している傾向があります。近年は晩婚化・高齢化などの影響により、ワンルームマンションに単身で入居する人が増えています。
このような単身世帯は、今後も増えていくことが予想されます。ワンルームマンション投資にはまさに時流に乗ったビジネスであるといえるでしょう。
ワンルームマンション投資が失敗すると言われる要因は？
投資に関する考え方およびスタンスの違いで、ワンルームマンション投資を疑問視する人もいます。利回りが高いアパートやマンション1棟を所有する方が、区分マンションより儲かるという考え方もあります。
収入や所有する資産の規模等によってリスク許容度が高い場合には、莫大な投資金額がかかる1棟モノに投資し運用する、という選択をする方もいらっしゃいます。
失敗の定義は、人によって様々です。RENOSYが考える不動産投資は、長期保有を前提とした長期にわたる投資です。自己資金を使わず物件をローンで購入し、ローンの返済には第三者からの家賃収入をあてる。ローン完済後は家賃収入がそのまま収入になるという考え方です。売却までを含めてプラスかマイナスか、トータルで失敗かどうかがわかる投資だと考えます。
一口にワンルームと言っても、新築と中古では購入時の価格が異なります。当然新築の方が高額になります。売却したいと考えた時に購入金額と同じ価格で売れるかどうか、リスクは物件価格の高い新築の方が大きいとRENOSYでは考えます。
投資用ワンルームマンションを購入するタイミング
投資を始めるのは早ければ早い方がいいとRENOSYでは考えます。20代で不動産投資を始めて、50代もしくは60代前半で完済する。繰上返済をしてさらに早く40代で完済することもできます。早く始めた方がローン完済時期も早まり、家賃収入がそのまま収入となる時期も早まります。
不動産投資ローンの融資期間を35年とした場合、40代で始めると70代までローン返済が続きます。その頃にはすでに退職されていることも考えられます。そうなると、安定した収入がない状況でローン返済をするというリスクにもつながります。
資産形成を考えた時が始める時です。
失敗しない投資用ワンルームマンションの選び方
不動産投資が失敗する要因の1つが「空室が続くこと」です。入居者がいなければ、賃貸収入がないためローンを返せなくなってしまうことにもつながります。このリスクを回避するには、最初の「物件選び」を誤らないことがポイントです。
なお、長期間にわたる投資で空室が出ないということはありません。あらかじめ空室の出る期間もシミュレーションすることが大切です。
最寄り駅からの距離
物件が駅から近いことは重要です。借り手の立場に立って考えると、マンションから駅まで徒歩10分以内で行けることが好ましいでしょう。都市部の働く世代は毎日電車で通勤することが多く、車を運転しない人にとって、電車は大切な足になります。
人の流れが多く、交通網が発達している人気の駅や沿線であれば、さらに需要は高まるでしょう。栄えた駅の周囲には、スーパーや商店街などが多く、住環境としては最適です。
家賃は適切かどうか
東京23区であれば、ハイエンドな高級住宅街を避け、10万円以下に収まる庶民的な物件を探したほうが安定した入居者が見込めるのではないでしょうか。こちらも借り手の立場に立って考えてみると、10万円以上の家賃を払える単身世帯は限られているためです。まわりの家賃相場とも比較検討することが必要となります。
地方都市の場合でも、6万円～8万円前後がボリュームゾーンとなり、それ以上の家賃は、空室率が高くなる傾向があります。
新築と中古はどちらがいいのか
投資用のワンルームマンションは、新築と中古のどちらがいいのでしょうか？
どちらにも特徴はありますが、初心者の不動産投資であれば、「中古物件」の方がはじめやすいでしょう。新築よりも割安で購入でき、新築より高い利回りが期待できるためです。
新築マンションは清潔で設備も充実していますが、最初の入居者が住んだ後は、中古扱いとなり、資産価値はすぐに3割程度下がってしまいます。次の入居者が見つからない場合は、家賃を下げざるを得ず、購入価格は高かったのに、思ったような収入が得られなくなるかもしれません。
このように、ワンルームマンション投資は、物件が新しいかどうかが問題なのではなく、入居者が途切れない立地かどうかが最優先されるといえます。
ワンルームマンション投資の成功に欠かせない2つの鍵
ワンルームマンション投資を成功させるポイントは情報収集をすることです。不動産会社はもちろんですが、近年はインターネットなどでも情報が公開されています。よりたくさんの情報を取り入れて比較しましょう。
また、インターネットの情報に頼り切るのではなく、投資物件を検討するエリアに自分自身の足で歩いてみるということも非常に重要です。「自分だったらこの町に家を借りたいかどうか」を想像することが大切です。
1.入居者のニーズを知ることが重要
空室が出ない物件を見つけるには、入居者のニーズがどこにあるかを把握することが重要です。
例えば単身といっても、学生・高齢者・社会人・男性・女性と細分化することができます。高齢者や女性であれば、バスとトイレが別々のほうが好まれますし、帰宅が遅い会社員や男性の場合は、マンションに宅配ボックスがあると便利です。
30代の単身者となると賃貸マンションに求めるニーズやレベルも多様化するため、収納の充実度やキッチンの広さ、セキュリティーの高さなども考慮する必要があるでしょう。
地域に住む人の傾向とニーズを知り、そこから外れないマンションの選定をすることが大切です。
2.土地勘のある場所からはじめる
初めて不動産投資を行うなら、自分がよく知っているエリアではじめるほうがよいでしょう。インターネット上でも物件情報は調査できるといっても、地元の人しか知らないような情報も多数あります。
また、土地勘のある場所であれば土地の雰囲気や周囲の様子などといった、インターネットでは入手できない情報も加味して考えることが可能です。
適正な価格物件が失敗しないポイント
不動産投資初心者の場合、元手が少なくてもはじめられるワンルームマンションの運営は最適といえるでしょう。しかし、物件選びを間違ってしまえば、十分な収益を得られません。
入居者のニーズを詳しく把握し、適正な価格の物件を探し出すことが成功のポイントです。
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