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2022.11.24

ハワイ不動産投資のメリット・デメリット

ハワイ不動産投資のメリット・デメリット

日本人にも人気の観光地であるハワイ。そんなハワイの魅力を感じ、不動産投資したい方もおられるのではないでしょうか。今回はハワイ不動産投資のメリットやポイント、デメリット・リスク、そのヘッジの手法といった点に加え、物件を購入するのにおすすめのエリアについても紹介します。

ハワイ不動産投資のメリットとポイント

住宅価格の安定と上昇傾向

ハワイの不動産価格は、長期的に見て値上がり傾向にあります。1922年にオアフ島で設立し、現在不動産業界団体として最大規模を誇るホノルル不動産仲介理事会(HBR)のデータによると、オアフ島の住宅価格はリーマンショック時の2008年においても下落幅は小さく、観光客の往来や商業が低調となったコロナ状況下の2020年でさえも緩やかに上昇し、コロナが落ち着いた2021年には急激に上昇しています。

直近の価格上昇率は2022年〜2023年には落ち着き一部調整もあるとみられていますが、長期的に見ればハワイの人口は増加傾向であり観光需要も堅調に推移するとみられており、物件価格も安定的に上昇することが見込まれていることは大きなメリットです。

■オアフ島住宅の販売価格(中央値)推移(1985年〜2021年)

オアフ島住宅の販売価格(中央値)推移(1985年〜2021年)
参照:Annual Residential Resales Data for Oahu(ホノルル不動産仲介理事会)

価格が安定して上昇すると考えられている理由の一つとして、ハワイ経済の見通しが明るい点が挙げられます。ハワイは観光業が経済の大きな比率を占めるため、住宅需要を占う上でもハワイが人気の観光地であり続けるかは重要です。

そこで、ハワイの訪問者数について確認してみます。ハワイ州のデータによると、新型コロナウイルスの影響により2020年は観光客数が300万人を割り込み激減しましたが、2021年以降は規制緩和とともに回復してきており、2022年は800万人のレベルまで戻る見込みとなっています。

同データでは将来的な需要の予測もされていますが、観光需要は中長期的にも増加傾向で、2045年には年間来訪者が1,200万人まで増加することを見込んでおり、観光ニーズの増加に伴い住宅価格についても値上がりの期待が持てるといえます。

■ハワイ訪問者数:実績(2010年〜2022年上期、出身地別)+予測2025年以降)(単位:百万人)

ハワイ訪問者数:実績(2010年〜2022年上期、出身地別)+予測2025年以降)(単位:百万人)
参照:Economy Data Warehouse(ハワイ州, 2022年10月20日時点)を基にRENOSYマガジン編集部にて作成

部屋の稼働率が高く、空室リスクが少ない

ハワイの不動産投資のメリットとして、部屋の稼働率が高く空室リスクが少ない点が挙げられます。特にここ最近の物価高騰で周辺のホテルの宿泊費用が割高になった結果、宿泊先としてのコンドミニアムの選択率が高くなってきており(下図参照)、稼働率の高さにつながっています。

■ハワイ訪問者の宿泊施設タイプ別利用率の推移(2017年〜2021年)

ハワイ訪問者の宿泊施設タイプ別利用率の推移(2017年〜2021年)
参照:Visitor Characteristics: Accommodation choise (Hawaii Tourism Authority, 2022年10月28日時点)

アメリカはカントリーリスクが低い

アメリカは新興国のように突然法律が変わったり、政情不安で資金回収が困難になるといったりするカントリーリスクが極めて低い国です。ハワイ州はアメリカ本土よりもさらにこの点のリスクは低いため、安心できます。

アメリカの中でも気候や治安が良い

アメリカ本土は、物騒な事件が多かったり、山火事やハリケーンなどの被害も耳にしたりすることが多く、不動産への投資を検討されている方にとっては気がかりな点かと思います。その点、ハワイ州はアメリカの中でも一年を通して気候が温暖で自然災害もほとんどなく、治安も良い場所として知られています。

バケーションレンタルという選択肢

ハワイに興味を持っていたり旅行に行かれたりしたことがある方であれば、ホテル以外の物件を専門サイト経由で短期で旅行者に貸し出す「バケーションレンタル」という言葉を耳にしたことがある人もいるのではないでしょうか。

ハワイでは短期のバケーションでの来訪者向けに物件を貸し出すバケーションレンタルが認められています。観光客が多いハワイなら一年を通し一定の需要が見込め、かつ一般的な賃貸として長期で貸し出す場合に比べ賃貸価格を高く設定できる傾向があるため、そのような選択肢があるのはメリットといえるでしょう。

ただし、バケーションレンタルに関しては条例により土地の区画によって貸出期間が細かく規定されており、許可されている区域内でしか短期賃貸をすることはできません。ホテルの運用もワイキキの指定されたエリアに制限されています。

エリアとしては禁止していなくとも、区分所有しているコンドミニアムによっては、独自に規定を設け、短期の貸し出しを禁止しているケースがあります。監視と罰則も厳しいため、エージェントに聞くなどしっかりと確認する必要があります。

また、そもそもハワイだからといってバケーションレンタルとして貸し出すべきかは検討が必要です。理由としてはバケーションレンタルを狙う場合、住宅需要の大半を占める現地在住者のニーズをある意味捨てることになるからです。持ち家を除く短期住宅のニーズについて現地の人と観光客に分類し推計してみたところ、観光需要が大きいハワイにおいても住宅需要の大半は現地在住者によるもので、バケーションレンタルのニーズは全体の30%程度にとどまることがわかります。

■ハワイの住宅ニーズにおける現地・観光客の比率の推計(2010年〜2020年、持ち家除く)

ハワイの住宅ニーズにおける現地・観光客の比率の推計(2010年〜2020年、持ち家除く)
※現地在住者による賃貸住宅の年間ののべ宿泊数(持ち家を除く)と観光客による総宿泊数を比較
参照:ACS: HOUSING CHARACTERISTICS (US Census Bureau, 各年度)
参照:Visitor Characteristics: Accommodation choise(HTA, 2022年10月28日時点)

もちろん、賃貸のターゲットを現地在住者向けとするか観光客とするか、または所得レベルでもどのような層の人を狙うかによって選ぶべきエリアや物件のタイプが変わるでしょう。このように、ハワイの不動産投資で成功するにはある程度の方針が必要となりますので、物件を購入する前には不動産業者にヒアリングするなどして十分に情報収集を行うようにしましょう。

不動産市場が安定していて仲介業者も多い

ハワイには一年を通じて世界中から多くの人が訪れます。不動産市場は人口の増減に左右されますが、この点ハワイの不動産市場は比較的安心できるといえます。

また、世界中の訪問者に対し不動産を仲介する経験豊富な業者が数多く存在していますので、物件の売却を考えた場合、サポートをしてくれる業者が数多く存在していることも安心できるポイントです。

日本国内の金融機関を使ってローンを組みやすい

アメリカに居住していないと現地の金融機関でローンを組むのは難しいのが実情ですが、日本国内の金融機関の中にはハワイに特化したローン商品を持つ金融機関もあり、海外不動産購入のローンを組みやすい場所となっています。

【関連リンク】
税理士が解説! 富裕層はなぜアメリカ不動産を買うのか?

ハワイ不動産投資のデメリットとリスク

利回りは低い

海外不動産投資のおすすめ国はどこ? 国別利回りランキング」の記事にて、2022年10月現在のアメリカの表面利回りは2.9%との旨を紹介しました。

ハワイも例に漏れず、物件価格の高騰とともに利回りは低下しています。米国国勢調査局が実施している人口統計調査であるAmerican Community Survey(ACCS)のデータを基にハワイ各郡の利回りについて確認してみると、2.9%〜3.4%という結果になりました。

また、アメリカはインフレで物価も上昇しており連動して人件費も上がっています。ハワイ州も例外ではありません。当然、管理会社に支払う費用もかさみますので実質的な利回りはさらに低くなります。

■ハワイ各郡の物件価格・賃料・利回り(2021年)

物件価格 物件価格(円) 月額賃料 月額賃料(円) 利回り
ハワイ $472,800 7,092万円 $1,328 19.9万円 3.4%
ホノルル $781,600 1.17億円 $1,884 28.3万円 2.9%
カウアイ $695,100 1.04億円 $1,639 24.6万円 2.8%
マウイ $744,400 1.12億円 $1,794 26.9万円 2.9%

※物件価格・月額賃料は中央値
※円建て価格は1ドル150円として計算
参照:ACS: HOUSING CHARACTERISTICS(US Census Bureau, 2021)を基に作成

税金と為替のリスク

ハワイは、アメリカのほかの州と比較しても税金が高めに設定されています。一般的な税金に加え、VATとよばれる付加価値税もかかるのはハワイへ行かれたことのある方であればご存知かと思います。税金の種類と税率については、デベロッパーやエージェントに確認するようにしましょう。

また、物件売却時には売却益に対して譲渡所得税が課税されることについても認識しておきましょう。日本とアメリカは租税条約を締結しているため、二重に課税されることはないものの、原則、税額が高い方の税金を支払うことになります。

ハワイの不動産を売却すると、売却の取引はドル建てで行います。税金はドルを円に換算してから計算します。2022年9月現在、かなりの円安が進んでいますので、円安で売却価格が上昇すると、それに伴い税金も増えることを認識しておきましょう。

知っておきたいハワイ不動産投資のリスクヘッジ手法

これまでハワイの不動産投資のデメリットやリスクについて触れてきましたが、ここではあらかじめ知っておきたいリスクヘッジの手法を紹介します。

不動産の仲介エージェントは日本人を選ぶ

海外不動産への投資にあたっては事前に多くの情報を知ることが不可欠です。日本人の仲介エージェントであれば、アメリカの法律やハワイの条例だけでなく日本の法律にも当然精通していますので、現地の情勢を踏まえて、最適なアドバイスをしてくれるでしょう。

日本人が不安に思う点も詳しく説明してくれます。英語が得意であればアメリカ人エージェントを活用することも可能ですが、商習慣の違いもあることを考えると日本人の方が断然コミュニケーションが取りやすくなります。不要なトラブルを避けるなどリスクヘッジという観点からは日本人エージェントを選ぶようにしましょう。

物件の購入や売却時には為替相場の確認をする

ハワイの不動産物件を購入する際や売却する際には、為替相場の確認をしましょう。例えば2022年だけを見ても年初は110円近辺であったのに、9月は1ドル140円を超えています。

日本は外国からの入国制限が海外に比べて厳しく、経済回復の重しとなっていますので、今後海外から観光やビジネスで日本へ訪れる人が増えインバウンド需要が戻れば、経済もさらに回復し今より円高に振れることも予測されます。

ここまで為替が大きく動く年も珍しいですが、不動産のように中長期での投資を行うのであれば、足元の為替について確認するとともに、出口時点での為替相場の変動についても想定しておくようにしましょう。

ハワイで不動産を購入するのにおすすめのエリア

最後に、ハワイで不動産を購入するのにどこがおすすめか、そのエリアを紹介します。

ハワイ州は郡としてはハワイ郡、ホノルル郡、カラワオ郡、カウアイ郡、マウイ郡という5つの郡が存在するため、全米で不動産エージェント業を展開しているRedfin社の物件販売件数のデータを基に、郡として人気のエリアを確認してみたいと思います。データでは、2013年以降では年間12,000件〜20,000件程度の物件販売件数の、半分以上がホノルル郡に集中していることがわかります(下図参照)。

■ハワイ州における郡別の物件販売件数の推移(単位:戸、2013年〜2021年)

ハワイ州における郡別の物件販売件数の推移(単位:戸、2013年〜2021年)
参照:Housing Market Data(Redfin, 2022年10月28日時点)

ホノルルがあるオアフ島はハワイの観光地としても屈指の人気エリアであり、日本人の不動産投資先としてもおすすめできます。そこでここでは、オアフ島について具体的に見ていきます。

ワイキキ

ワイキキはホノルル市の中でも日本人に聞きなじみがあり、旅行などで訪れたことのある方も少なくないでしょう。ワイキキは、8つのビーチから構成された世界的に有名なビーチエリアで、ビーチの端から端まで約3キロあります。ハワイの玄関口でもあるダニエル・K・イノウエ国際空港(旧ホノルル国際空港)まで車で約30分とアクセスも良好です。ワイキキは日本人旅行客も多いエリアですので、日本語が通じるお店も多く並びます。

そんなワイキキで取引されている不動産のタイプは、コンドミニアムがメインです。ワイキキビーチのオーシャンフロントを臨む物件もありますが、世界有数のリゾート地であるため、1億円を超えて取引される物件も珍しくありません。日本の物件と比べると高額ではありますが、エリア性は抜群ですので、資金に余裕があれば今後の値上がりを見越して購入するにはおすすめのエリアです。

アラモアナ

アラモアナはワイキキの西側に位置しており、世界最大級のショッピングモール「アラモアナセンター」があるエリアとしても有名です。海岸沿いにはアラモアナ市立公園があり、自然を楽しむには最高です。高級コンドミニアムの建設も続いており、ワイキキと比較すると価格が高い傾向にあります。

カカアコ

カカアコはアラモアナの西側に位置し、アラモアナとダウンタウンの間にあるエリアを指します。もともとは倉庫街でしたが、現在ではコンドミニアムが数多く建設され、高級コンドミニアムも多く立ち並んでいます。

現在進行形で開発が進んでいるエリアであり、取引価格の高い物件が多い傾向にあることも特筆できます。ワイキキのようにオーシャンフロントを臨むわけではないのに物件が高くなる理由として、プールやフィットネスジム、スイートルームなど、人気の施設が併設されたグレードの高い造りになっていることも関係しています。

ダウンタウン

ダウンタウンはホノルル市の中でも、ハワイの行政や金融、ビジネスの中心地となるエリアです。高層のオフィスビルや、住居用の豪華なコンドミニアムもあり、近くのホノルル港を望むオーシャンビューの物件も数多くあります。不動産価格については、ワイキキ・アラモアナ・カカアコに比べるとやや低く、購入しやすいエリアになります。

まとめ

今回は、コンドミニアム中心の紹介になりましたが、ハワイにはカハラのような一戸建てエリアもあります。カハラの物件となると、ミリオンドルという単位での売買となりますので、日本円でいうと億円単位がベースとなります。なかには20億円以上の物件もあります。

需要に衰えがなく、値段も右肩上がりなハワイの不動産への投資。日本の金融機関のローン商品もいろいろと選べますので、まずはコンドミニアム投資からスタートされてみてはいかがでしょうか。

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この記事を書いた人

RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。

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