不動産投資のオーナーチェンジ物件とは？ メリットやデメリット、リスクを解説
不動産を売買しようとするときに、販売ページに「オーナーチェンジ物件」の文字を目にしたことはありませんか？ オーナーチェンジ物件とは何か、オーナーチェンジ物件を購入する際に注意すべき点を説明します。
不動産投資のオーナーチェンジ物件とは
既に居住者がいて売買される不動産のこと
オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態のまま売買取引されることを意味します。マンションやアパート一棟、区分のマンションや戸建てのほか、住居に限らず店舗やオフィスビルまで、物件の種類は問いません。
なぜ不動産に居住者がいるのに売られるの？
入居者がいる状態で不動産が売買されることは、実は珍しいことではありません。物件所有者が、入居者がいる状態で物件を売りに出す理由は以下のようにさまざまです。
- 購入時よりも物件の価格が上昇しているとわかったから（キャピタルゲイン狙い）
- 不動産経営を続けることが時間的・物理的な理由によって難しくなったから
- まとまった現金が必要になったから
など
メリットとデメリット
物件価格が安い
オーナーチェンジ物件は、「投資用不動産」と用途が限られるため、購入者自身が居住するために購入する不動産よりも、物件価格が安くなります。
購入する不動産の室内が確認できない
一方で、オーナーチェンジ物件のデメリットもあります。それは部屋の状態がわからないことです。部屋がきれいなのかどうか、破損が起きていたとしても現場の状態はわかりません。
同様に、エアコンや給湯器などの設備にはどんなメーカーのものが使われているかも、入居者が退去するまでもしくは入居者から何かしらの連絡があるまで、入手できる書類以外には手がかりがありません。
引き継ぐものと引き継がないもの
オーナーチェンジ物件は、購入時に売買契約書のほか、入居者と交わされている賃貸借契約についてよく確認することが大切です。
賃借権は引き継ぐ
入居者が前のオーナーと交わした賃貸借契約は、新しい所有者に引き継がれます。入居者が不動産を借りる権利（賃借権）も当然に引き継がれます。
入居中に発生する修繕への対応についても新オーナーに引き継がれます。前オーナーが入居者と交わした賃貸借契約をよく確認する必要がありますが、民法上の規定に沿って、入居者から修繕の必要が発生したと連絡を受けたときには素早い対応が必要となります。
敷金の返却義務は引き継ぐ
入居者が前のオーナーと交わした賃貸借契約に則り、現在入居中の入居者から預かっている敷金についても、その入居者が退去する際には、かかった経費をマイナスした残りを返却する義務があります。
売買前の滞納賃料債権は前オーナーのまま
入居者がそれまでに家賃を滞納していたという場合、滞納していた分の家賃は前のオーナーが引き続き請求することになります。オーナーチェンジ物件を購入した新しい所有者には引き継がれません。
2つの想定リスク
オーナーチェンジ物件の想定されるリスクには以下のようなものがあります。
1.予想外の修繕費
退去後に初めて室内を見て、状況が悪ければ必要な箇所を修繕する必要があります。その費用は所有者である新オーナーになります。
2.入居者が退去して収入がなくなる
オーナーチェンジ物件は購入時には入居者がいる状態ですが、それがいつまで続くかはわかりません。購入後1カ月で退去の連絡が入るということも起こり得ます。
オーナーチェンジ物件のメリットとデメリットを把握しよう
オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で売買される物件のため、不動産投資初心者が取り組みやすいといえます。ただ部屋の中が確認できないというリスクがある点は把握しておきましょう。
なお前のオーナーがサブリース契約を不動産管理会社と結んでいるときは、サブリース契約も引き継ぎとなります。サブリースについては別記事をご参照ください。
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