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不動産投資をするならどちらを選択?オーナーチェンジ物件VS空室物件

2018.05.30

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買される中古物件のことです。これに対して、空室物件は入居者がいない物件になります。同じ投資用マンションを購入する場合でも、入居者の有無でリスクやポイントが大きく変わってくるのです。一見すると、入居者がいる物件の方が良さそうですが、一概に断定できない部分もあります。今回は、オーナーチェンジ物件と空室物件のメリットやデメリットなどについて解説します。

オーナーチェンジ物件と空室物件のメリットの確認をしてみよう

投資用不動産のサイトなどを見ていると「オーナーチェンジ物件」と表示されている物件があります。オーナーチェンジ物件のマンションやアパートは、購入直後から家賃収入が得られるため安心して購入できるという点がメリットです。一方、空室物件は「入居者がいないため安く購入しやすいこと」がメリットの一つといえるでしょう。さらに、空室期間が長引いている物件は、値引き交渉に応じてくれやすい傾向がある点もメリットです。

オーナーチェンジ物件と空室物件のデメリットを確認してみよう

オーナーチェンジ物件のデメリットは、入居者がいる分、物件価格が高いことです。また、購入時に入居者がいるため、室内を見ることができないことも不安材料といえます。写真で「こんな風になっている」と案内されて購入し、入居者が退去したタイミングで見てみたら、「思ったよりも傷んでいてリフォーム代が想定よりもかかる」というリスクもあるのです。

このようなリスクを避けるため、修繕履歴の書類を見てから購入するのが無難といえます。一方、空室物件のデメリットは「家賃収入がないこと」です。そのままの状態が続けば、投資をしたのにリターンがゼロ(維持費を考えればマイナス)ということになります。リフォームをして魅力を高めたり、集客力を上げるために仲介会社を変えたりするといった改善が必要です。

オーナーチェンジ物件の注意点

ここまでのメリットとデメリット比較で、「物件の価格が多少高くてもはじめから家賃収入が見込めるオーナーチェンジ物件の方が良い」と感じる方もいるでしょう。しかし、購入した途端に家賃滞納が始まったり、退去するケースも考えられます。そのため、「どのような属性の人が住んでいるのか」「いつから入居しているのか」「家賃はきちんと支払われているのか」などのチェックは重要です。特に入居したばかりのケースは慎重にチェックを行いましょう。

空室物件を購入するときの前提条件とは

空室物件は、短期間で入居者を決められれば少ない投資で最大の利益を得ることが可能です。しかし、リターンゼロのリスクもあります。ポイントは、「効果的な改善策が具体的に考えられるか」です。そのためには、次の3つの条件をクリアすることが鍵になります。

  • なぜ空室になっているのか理由を分析できる
  • この理由を克服できる解決策が考えられる
  • 解決策を実行しても理想の利回りが確保できる

「空室になっている理由の分析」という条件は、現地調査で行うべきです。自分の目で確認すると、資料では気付かなかったデメリットが見えてくることもあります。例えば、資料だと外観がきれいなマンションに見えても実物はかなり傷んでいたり、資料ではコンビニが近くにあったはずなのに閉店していたりということもあるのです。

オーナーチェンジ物件から空室物件への移行が無難

ここでは、オーナーチェンジ物件と空室物件の比較をしてきました。それぞれに一長一短がありますが、不動産投資のビギナーが購入するなら、オーナーチェンジ物件がおすすめです。長期の空室物件に入居者の確保ができるかは、運の部分もありますしスキルの高い投資家でもそう簡単ではありません。

そのため、家賃収入が確実に見込めるオーナーチェンジ物件を購入して大家としての経験値を積むことが先決です。自分なりの投資の成功パターンを確立したうえで、費用対効果の高い空室物件にチャレンジしてみましょう。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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