不動産投資 物件購入前のチェックガイド
現地調査をすれば五感で確認できる
最近はGoogleのストリートビューを使えば、現地を訪れたような感覚で周辺環境をチェックできます。しかし、近隣の大規模な工事現場から出る大きな音や、となりのゴミ屋敷から出る異臭など、視覚では捉えられない音や臭いまでは確認できません。
現地調査をすれば、五感で快適なところ、不快なところを判断できます。マンションの外観・内部の細かいところ、管理の質などもチェックできます。
ただし、一人で勝手に入ってはいけません。現地調査するのであれば、不動産投資会社の担当者に同行をお願いしましょう。それが難しい場合は、マンションの管理人に、購入を予定しているので現地調査をしたい旨を伝えて、可能な範囲内でチェックしましょう。
また、現地調査といっても、中古の投資物件は売却時でも住人がいることが多いので、室内を見るのが難しいもの。似た間取りの建物、部屋がない限りは、チェックできるのは外観やエントランスに限定することが前提になります。
外観チェックでは大きなヒビ割れを徹底チェック
現地調査は、次の4つの視点からチェックしていきます。
- 外観
- 内観
- 建物の細部
- 周辺環境
外観をチェックする際のポイントは、マンション全体をながめて、ヒビ割れがないかを確認することです。中古物件だと、細いヒビ割れがあることも多いですが、これは構造に影響のない塗料の割れなどの可能性もあります。
注目したいのは大きなヒビ割れです。構造の傷みがヒビ割れとして表面に出てきている可能性があります。ヒビ割れの写真を撮っておき後日、専門家にアドバイスを求めましょう。
内観チェックでは天井のシミに要注意
2つ目のチェックポイントは内観です。個室をチェックするのが難しければ、共用部分を確認しましょう。床・壁・天井をまんべんなく見て廻ります。特に天井は見落としやすいので注意が必要です。小さなシミがあれば、過去に雨漏り、水漏れがあった可能性があります。 その場合、表面的には大きなダメージがないように見えても、建物の内部や配管が傷んでいて、近い将来、大がかりな修繕が必要になる可能性があります。
ご自身で判断できない場合は、写真を撮って保存しておきましょう。あくまで建物は住人が共用しているものなので、トラブルにならないよう配慮してください。
建物の細部では、エントランスやポストに注目
外観と内観のチェックが終わったら、建物の細部のチェックに移ります。重点的にチェックしたい場所としては、そのマンションの第一印象を決めるエントランスがあるでしょう。次のような状態だと、管理の質が悪い可能性があります。
- エントランスの蛍光灯や電球が切れている
- 掲示物が古いままになっている
- 窓ガラスが割れたままになっている
- ポストの郵便物があふれて放置されている
管理の質が悪いということは、入居者の満足度が低いことと同義です。その影響で退去率が高い疑いもあるでしょう。
建物の細部でもう一つチェックしたいのは、駐輪・駐車スペースです。廃車が置かれている、もしくは乱雑に駐輪されている場合は、管理の質が悪い、マナーのない入居者が多い可能性があります。
周辺環境では、プラス材料とマイナス材料を見る
建物そのもののチェックが終わったら、最後に周辺環境もチェックしましょう。マンションの近隣に、音や臭いを発生するものはないか、あるいは、マイナスな心理をもたらす墓地・火葬場がないかを確認します。
合わせて、入居者の生活に役立ちそうな周辺施設もリサーチしておきます。ワンルームマンションなら一人暮らしに役立つコンビニ、薬局などの施設はプラス材料になります。特に一人暮らしに役立つ施設を挙げましょう。
- コンビニエンスストア
- スーパー
- 弁当屋
- 定食屋
- カフェ
- コインランドリー
- クリーニング店
現地調査でチェックした内容は、メモや写真で残しておくと後日、複数の物件を比較する時に便利です。
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