不動産投資でサブリース中の投資マンションを売却する3つの注意点と、高く売る4つの方法
「空室リスクの回避」「管理業務のアウトソーシング」などのメリットがあるサブリース。サブリース契約を結んだ不動産投資マンションの売却を検討する場合、実際にはどのようなステップを踏めば売却できるでしょうか。 不動産投資でサブリース中の投資マンションの売却時の注意点と、高く売る方法を紹介します。
不動産投資でサブリース契約中のマンションを売却したい。売却時の注意点は？
不動産投資における「サブリース」とは、所有者（オーナー）から一括で不動産を借り上げること。サブリース事業を行う不動産会社（不動産管理会社）は、借り上げた不動産に対して入居者を探し、そして入居中から退去までの管理を行います（転貸借）。
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サブリースと一口に言っても契約内容はそれぞれ異なりますが、一般的に不動産会社とサブリース契約（転貸借契約）を結んだ不動産のオーナーは、入居者と直接契約を交わすことなく、不動産会社から月々手数料がマイナスされた賃料収入を得るという仕組みです。サブリース契約を結ぶことによって、不動産オーナーは入居者を審査する手間や空室を心配する時間が減ります。
では、不動産経営のすべてをお任せする契約形態において「不動産を売却したい」と考えたときに、売却はできるでしょうか。結論から言いますと、サブリース中のマンションを売却することは可能です。しかし、売却する際は以下の3点に注意しましょう。
サブリース中の物件売却の注意点1. サブリース契約中は査定価格が下がる可能性
投資用マンションの査定は、「収益還元法」が適用されます。収益還元法は不動産価格の評価方法の一つで、対象となる不動産が将来生み出すと予測される収益をもとに価格を求める方法のことです。
サブリース契約を結んだ場合、契約期間中であればサブリース契約が継続した状態で物件を売却することになります。例えばサブリース会社へ20％程度の手数料を支払っていたとしたら、その分収益性は下がるので、査定金額も低くなる可能性があります。
サブリースは「空室リスクの回避」「管理業務の軽減」などのメリットを持ちますが、一般的な投資物件に比べると評価額が下がってしまう場合があるので注意しましょう。
サブリース中の物件売却の注意点2. サブリース契約は次の買主に引き継がれる
サブリース中のマンションを売却するとき、一般的には次のオーナー（買主）がサブリース契約を引き継ぎます。「不動産所有者は所有不動産を一括転貸し、貸主は不動産会社、借主は入居者」というサブリースの関係性は、マンションを売却しても変わりません。
サブリース契約が結ばれていない一般的な投資物件を購入する場合には、次の買主は管理形態を選択することができます。自分で管理することも、管理業務を管理会社に委託することも、もちろんサブリース契約も可能です。しかしサブリース中のマンションを購入した場合は、買主は管理形態を選択できず、自動的にサブリースとなるのが一般的です。
サブリース契約であることが足かせになるのなら、契約を解除してから売却すればいいのでは、と考えるかもしれませんが、実はそう簡単にはいかないのです。
サブリース中の物件売却の注意点3. サブリース契約はオーナー側からの中途解約が難しい
一般的に、サブリース契約はオーナー側からの中途解約が難しいといわれています。サブリース契約では、オーナーが貸主でサブリース会社が借主という関係性のため、借主を保護する「借地借家法」が適用され、貸主（オーナー）からサブリースを解約するためには、正当事由を求められることがあるためです。
また、契約書には「解約する場合、1年前に書面で通知しなければならない」といった条項が盛り込まれていることが多く、仮にサブリース会社から同意を得られても解約までには時間がかかることは頭に入れておきましょう。
なおRENOSYでは管理プランのひとつとして、オーナーの持つ賃料債権を1期分まとめて買い取り、その対価を毎月分割でお支払いする「NEOインカムプラン」があります※。サブリース契約と同じく空室リスクを払拭しつつ、サブリース契約のデメリットをなくした画期的なプランです。RENOSYとオーナー間の契約が賃貸借契約ではなく管理委託契約であるため、途中で契約の変更・解約（予告期間が必要）が可能です。運用実績を見ながら、必要に応じてプランを見直すことができます。
※契約初回の期は、年末までの期間
任意売却も検討する
所有する不動産のローン返済が難しくなり、返済が滞ってしまったため売却したいというケースにおいて、サブリース契約を結んだままでのマンション売却が困難で、かつサブリース契約の中途解約も難しいとなれば、最終手段として「任意売却」という方法があります。
「任意売却」とは、住宅ローンの支払いが不能になったときなどに、物件を売却して借入金を返済する方法のことです。金融機関など債権者の合意のもとで行われます。
不動産投資のサブリース契約を解除するためにすべきことは
サブリース契約の解除を希望する場合は次の手順で進めましょう。
サブリース契約の内容を確認する
マンションのサブリース契約を解除するにあたって、はじめに契約内容を確認しましょう。
主に確認すべき内容は以下の通りです。
- 契約期間
- 中途解約事項
- 契約違反した場合の違約金などの取り決め
サブリース会社に契約を解除したい旨を伝える
サブリース会社に解約したい旨を伝えます。次に解約通知書を作成します。
- サブリース契約書のどの条項に基づいて、どのような理由で解約するのか
- サブリース契約を解約したい日付
それぞれの契約内容によって異なりますが、一般的には上記を解約通知書に記載し、サブリース会社に送りましょう。このとき、内容証明郵便の利用がおすすめです。確実に書面を発送したという証拠となります。
契約解除に向けて話し合う
解約通知書をサブリース会社に発送したら、まずはサブリース会社に届いているか確認しましょう。内容証明郵便で送った場合は郵便局の追跡サービスで配達状況の確認が可能です。
このとき、サブリース会社への確認は電話でも構いませんが、「言った・言わない」のムダなやり取りを回避するためにもできればメールやFAXなど、証拠が残る方法を使うのがおすすめです。
その後は、サブリース会社と契約解除に向けて話し合います。話し合いは必ずしもスムーズに進むとは限りません。場合によっては「解約はできない」などと言われる、膨大な違約金を請求される、といったことも考えられます。そのときは、無理に自分で進めようとせずに、弁護士や司法書士など、専門家に相談してみましょう。
サブリース中のマンションを高く売却するポイント
マンションを高く売却するための大切なポイントは大きく以下の4点です。
1. 売却の時期を見極めること
マンションの売却で大切なのは、最適な時期を見極めることです。不動産市場がどのような状況にあるのか、不動産会社に相談するのがおすすめです。
2. 販売期間に余裕を持つこと
マンションに限らず、不動産売却で重要なのは時間的な余裕を持つことです。急いで売ろうとすると、相場よりも安い金額で売却しなければいけなくなる可能性もあります。
一般的に、買い手を探す売却活動期間は3カ月程度といわれているので、売り出し開始から引き渡しまでは6カ月程度、サブリースを解除してから売却する場合にはサブリース契約解除までの期間も加味し、1〜2年ほどかかる可能性もみておきましょう。
3. 適切な売値を設定すること
売却の際、少しでも高く売りたいあまり、相場を無視した値付けをするのはおすすめしません。長期間買い手がつかない可能性が高くなるからです。「土地総合情報システム」などを利用して、過去に行われた類似物件の取引価格を確認しておきましょう。
4. 適切な不動産会社を選ぶこと
もちろん、適切な不動産選びをすることが大切なのは言うまでもありません。マンションの売却、なかでもサブリース中のマンション売却を得意とする不動産会社がベストでしょう。効率よく不動産会社を選ぶには、一括査定できるサイトを利用する方法もあります。
サブリース中のマンション売却は丁寧に進めよう
オーナーが貸主、サブリース会社が借主という関係性の下で、サブリース中のマンションを売却することは困難な場合があります。スムーズな売却を進めるためには、まず契約書を確認し、手順に沿って解約手続きを丁寧に進めましょう。トラブルに発展しそうな場合は弁護士、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
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