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不動産投資

サブリース契約のメリット・デメリット

2018.02.21

不動産投資をしている人にとって、毎月安定的に収入を得るための一つの選択肢として、「サブリース」の活用があげられます。オーナーと入居者を不動産管理会社が仲立ちして賃貸契約の締結や賃料回収などを行うサブリースでは、不動産管理会社が貸主として入居者の募集などを行います。

サブリースの仕組み

不動産業界でサブリースというと、たいていの場合、「一括借り上げによる家賃保証制度」と説明されます。具体的な流れは、不動産管理会社がオーナーから賃貸物件を一括で借り上げ、入居者を募集し、賃貸契約を結ぶ(転貸し)というものです。入居者からの家賃回収やその他の付随業務は不動産管理会社が行い、オーナーには、リース料(入居者から得る賃料等の80~90%程度)を支払います。

オーナーが自分で賃貸物件の経営を行う場合、空室が多かったり、家賃の滞納が続いたりすると、負担が増え、経営も不安定になってしまいます。また、入居者とのトラブル対応や設備のメンテナンスといった管理業務も面倒です。

その一方で、不動産管理会社は、独自に賃貸物件を建てようとすると、建設場所を探したり、土地を購入したり、そのための資金を調達したりという手間が発生します。

そこで、オーナーは面倒な物件の管理運営をサブリース会社に丸投げするのです。不動産管理会社は賃貸物件の維持管理を行うとともに、入居者の募集、条件交渉、契約締結、賃料回収、立退き交渉などのリーシング業務を行います。

オーナーは入居者の有無にかかわらず、リース料を毎月受け取ることができ、不動産管理会社は、土地や資金を提供してもらいます。サブリースは双方の負担が軽減される仕組みというわけです。

サブリースのメリット

サブリースを使うメリットとしては、物件の管理・運営を一括で任せられる点があげられます。知識やノウハウがない人でも不動産経営が可能になることでしょう。サブリース契約下では、原則としてオーナーが入居者と接触することはありません。つまりオーナーにとって仲介業務から完全に開放されます。

入居者の募集や賃料回収はもっとも気をつかう業務です。これを人に任せれば不動産投資の負担が大幅に軽減されます。

サブリースの注意点

サブリースではオーナーと不動産管理会社間の収益・費用の配分ルールをきちんと把握することが重要です。国土交通省「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」と不動産管理会社が提示する契約書案を比較するなどして、重要な条文の漏れがないか、オーナーに不利な内容がないかチェックすることが大切です。

賃料等については、礼金、更新料、駐車場使用料、敷金などすべての収入等の取扱いを明確にすることが重要です。また契約期間や自動更新条項を確認して、賃料等の見直し頻度を把握することも欠かせません。

不動産管理会社が行う共用部分の維持管理、住戸の修繕(原状回復)に伴う費用負担規定も見落とせないチェック事項です。

契約期間内の解約条件も重要です。「解約通知は半年前までに行うこととする。本件を遵守しない場合は違約金として4ヶ月分の賃料を支払う」とか、「オーナーが賃料見直しに応じなければ、いつもで解約できる」とか不動産管理会社に有利な条件が規定されている可能性もあります。

アパートのサブリース契約では家賃保証条項が盛り込まれていることも少なくありません。その場合、保証額、保証料、保証期間、保証額の定期見直し条項、保証履行条件をチェックすることが大切です。類似物件と比較して条件の妥当性を確認することも必要です。

信頼できる会社を見つける

いずれにせよ、サブリース契約では「事前確認」が重要です。修繕はどこまでが保証範囲なのか、保証家賃は相場から乖離していないかを確認しておきましょう。入居時の敷金、礼金、更新時の手数料などが、オーナーに支払われないケースもあります。退去時の原状回復にかかる費用は、どのような分担になるのかなどもしっかり確認しておく必要があります。

不動産管理会社の選定や契約条件の詳細な検討を怠るとさまざまな問題に発展する恐れがあります。このように注意すべきことも多いサブリースですが、慎重に活用すれば、物件管理の手間が省けるなどメリットもたくさんあります。メリットとリスクをしっかり把握した上で契約要否を判断しましょう。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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