不動産投資のウラ技！低予算リフォームで入居者満足度アップ
数千円～数万円の出費で済むのに入居者ニーズを高めるリフォームを紹介します。特にワンルームマンションのターゲットである若い世代や女性の満足度を高める内容です。本題に入る前にまずは、マンション投資における「リフォームの基本的な考え方」を解説します。
CONTENTS目次
不動産投資におけるリフォームの基本的な考え方
入居者退去後のタイミングでは、次の4つの選択肢があります。
選択1：壁紙の貼り替えなど最低限のアイテム交換
選択2：古くなったガス給湯器など一部設備を交換
選択3：水回りを一新するなどの本格リフォーム
選択4：部屋全体の間取り・デザイン変更のリノベーション
空室になっても、オーナーが満足できる賃料ですぐに入居者が決まる物件なら選択1または選択2で十分です。現在の状態ですぐに入居者が決まらなくなってきた場合には、選択3の「水回りを一新するなどの本格リフォーム」を視野に入れましょう。たとえば、以前は数週間で入居者が決まっていたのに、最近は数ヵ月空くことが多くなってきた物件などです。
また、物件価値を高めて賃料が上げられるケースでは、選択4の「部屋全体の間取り・デザイン変更のリノベーション」を検討すると良いでしょう。あくまでもリノベーションは、コストを相殺できる収支計画に基づいて行うことが大事です。
自己満足のセルフリフォームは危険
問題は、明らかに入居者が決まりづらくなってきたのに、リフォームができないケースです。理由はさまざまでしょう。部屋を一新しても「収支計画に見合わない」「工事費用を用意できない」といったケースが考えられます。
そんなとき、DIYの得意なオーナーは、セルフリフォームを考えることがよくあります。しかし、入居者のニーズに合わない仕様になることもあり、「物件価値を落とす」可能性もあるので注意が必要です。物件価値を落とすセルフリフォーム例には、次のようなものがあります。
- ハンドメイドの棚を設置する
- 過剰なデザイン性のある壁紙にする
ワンルームマンションに入居する若い世代は、一般的にはシンプルな部屋を好む傾向があります。個性的な雰囲気にするほど、好みに合う人と合わない人に分かれてしまい、人気のない部屋になってしまいます。
低予算リフォームをしてみよう
ここから先は、費用をなるべくかけず、入居者満足度を高める「低予算リフォーム」を紹介します。
コスパ最強！室内物干しワイヤー
洗濯を干したいときだけワイヤーを引き出して使えるアイテムです。ベランダに洗濯物を干したくない女性や花粉症の方にとって大きな魅力になります。価格は、安いものなら数千円、高いものでも1万円前後で購入可能です。設置も簡単でオーナーご自身で取り付けられます。
もはや当たり前？「ウォシュレット」
公共施設でさえウォシュレットのトイレが目立つ時代です。まだ、ウォシュレットではない物件は、早めに交換することをおすすめします。ネット通販なら有名メーカーのものでも1万5,000円前後から購入可能です。トイレ内にコンセントがあれば、素人でもすぐに設置することができます。
キッチン扉を一新「内装フィルム」
特に女性は、水回りの雰囲気を気にします。キッチンが古いとそれだけで内覧時に大きな減点です。しかし、交換するのも難しいときに使えるのが建築用の粘着フィルムです。これをキッチン扉などに貼るとイメージを一新できます。施工には少しコツが必要ですが、DIY好きの方ならコツをつかめるでしょう。内装フィルムで有名なものには「3Mのダイノックフィルム」があります。
あると安心感「テレビドアホン」
これがあれば、来客時に玄関ドアまで行かなくても、画面で外のようすを確認できます。ネット通販では1万～2万円前半の価格帯が中心です。現時点でドアホンが設置されていれば、大掛かりな工事は必要ありません。
ただし、設置には2通りの方法があります。現在のドアホンがコンセントから給電されている場合はすぐに交換できます。そうでない場合（専用のケーブル接続のとき）は、電気工事士しか施工できないので注意が必要です。
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