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2021.04.09

再開発の盛んな五反田・大崎エリアと「隠れ家的」池上線沿線(雪が谷大塚・千鳥町・池上・蓮沼)の魅力

再開発の盛んな五反田・大崎エリアと「隠れ家的」池上線沿線(雪が谷大塚・千鳥町・池上・蓮沼)の魅力

見知らぬ土地に不動産を購入する際は、物件だけでなく周辺の環境を知っておきたいもの。現在の様子はもちろん、未来のまちを事前に把握できると、購入物件の将来の資産価値も予想しやすくなります。「まちの住みやすさ発見!」では、さまざまな角度からまちのよさに迫ります。

今回は1度の乗り換えで、JR山手線、都営浅草線、東急大井町線、JR京浜東北線、東急多摩川線の5路線の利用ができ、東京都心部はもちろん都内広域、そして横浜、川崎へもアクセスの良い「隠れ家的」東急池上線沿線の4駅(雪が谷大塚、千鳥町、池上、蓮沼)をご紹介します。

東急池上線はターミナル五反田駅に直結

東急池上線 路線図
五反田・旗の台・蒲田は他路線との接続駅

五反田駅は、JR東日本(山手線)、都営地下鉄(浅草線)、東急電鉄(池上線)の3路線が通る都内でも有数の駅です。

五反田駅周辺の大規模再開発

ゲートシティ大崎
同エリア2番目の開発事業でできたゲートシティ大崎(1999年2月オープン)

五反田〜大崎駅周辺は、今から約40年前、「再開発事業」そのものが始まった頃に街の再開発が計画・実行されてきたエリアです。

大崎は、1982年(昭和57年)に東京都の「長期基本計画」によって「副都心」に位置づけられ、1989年(平成元年)の「大崎ニューシティ(大崎駅東口第1地区)」オープン以降、街の様子が次第に変わっていきます。

2002年(平成14年)に五反田駅から大崎駅にかけてのエリア61haが都市再生特別措置法によって「都市再生緊急整備地域」に指定されると、大規模な開発が次々と実行され、さらに街が大きく変わりました。

五反田駅から大崎駅にかけての「都市再生緊急整備地域」引用:大崎駅周辺地域プロフィールより|都市再生緊急整備地域及び特定都市再生緊急整備地域の一覧 - 地方創生推進事務局(PDF)

これら再開発の影響により、五反田・大崎駅周辺の地域では就業人口が増加しました。副都心に指定された昭和57年当時と比べると、従業者数や事業者数は共に伸び、工場跡地の残るエリアから、整備されたオフィスと住宅とが複合した街へと、30年かけて発展を続けてきました。
 

【副都心位置づけ前後と現在の推移】

事務所数 991(1978年) 1,432(2016年) 145%増
従業者数 19,795(1978年) 36,294(2016年) 183%増
乗車客数 18,954(1975年) 173,136(2018年) 913%増

※対象:東五反田2丁目、北品川5丁目、上大崎1〜3 丁目、大崎駅

参考:大崎地区 まちづくり の整備方針 - 品川区(PDF)参考:産業、交通・通信|品川区の統計 2020(令和2)年 -第59回-

現在も都市再生緊急整備地域内の開発は続いていて、今回は過去行われた大規模再開発の一つと、今後行われる再開発を紹介します。

大崎・五反田周辺の再開発

パークシティ大崎(北品川五丁目第1地区市街地再開発)

大崎ブライトタワー、大崎ブライトコア、パークシティ大崎 ザ タワー
左から大崎ブライトタワー、大崎ブライトコア、パークシティ大崎 ザ タワー

都市再生緊急整備地域内で最大規模(約3.6ha)の開発事業「パークシティ大崎」(北品川五丁目第1地区第一種市街地再開発事業)は、2015年に完成しました。オフィス・商業施設・住居合計7棟から構成されます。

周辺道路の整備を含め、歩いて楽しめる道路、緑豊かな空間の確保など、周辺環境の改善を目指した開発が行われました。品川区とも連携して交流の場「品川区産業支援交流施設」も設けられています。

五反田・大崎周辺の今後の再開発情報

現在進行形の事業としては、現在建設中の「北品川五丁目計画(住友不動産 大崎東プロジェクト)」、また計画が進行中の「東五反田二丁目第3地区第一種市街地再開発事業」(2021年度の権利変換計画認可予定)など、複数の事業が動いています。

建設が進む「北品川五丁目計画(住友不動産 大崎東プロジェクト)」
建設が進む「北品川五丁目計画(住友不動産 大崎東プロジェクト)」(2021年4月撮影)

そして都市再生緊急整備地域外での開発もあります。

五反田計画

五反田計画(仮称)の開発計画引用:五反田計画(仮称)の開発計画について ~日本郵政不動産自社開発の第一号案件が始動します~|ニュースリリース:日本郵政不動産株式会社(PDF)

ホテルや結婚式場などの複合施設だった「旧ゆうぽうと」跡地に、日本郵政不動産株式会社は大規模複合開発「五反田計画(仮称)」を建設します(2021年8月着工予定)。

地上21階、地下3階、高さ約100m、延べ面積約68,000㎡で、事務所、ホテル、多目的ホール、商業施設などで構成される計画です。

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五反田はスタートアップの街

近年、五反田はスタートアップの集まる街として活気づいています。2018年にfreee株式会社、株式会社マツリカ、セーフィー株式会社、株式会社トレタ、株式会社よりそうなどが「一般社団法人五反田バレー」を立ち上げました。品川区もベンチャー企業に助成金を出すなど(2020年実施)、民官ともにまちづくりが行われています。

【2021版】五反田バレーマップ引用:【2021版】五反田バレーマップを公開しました。|株式会社キャンパスクリエイトのプレスリリース

五反田はベンチャー企業が集まる街として認知され、今後も新しいエネルギーが発信される街として賑わうことが予想されます。再開発により住環境も整い、副都心「大崎」のお隣として安定した発展が見込まれます。

次に、上記のような発展を続ける五反田からのびる、隠れ家的池上線を紹介します。

雪が谷大塚、千鳥町、池上、蓮沼の基本情報

家賃比較

池上線の始発・終着駅となる五反田駅と蒲田駅が、池上線の中でも賃料が高く、両駅の中間に位置する駅で賃料は比較的低くなっています。特に千鳥町や池上駅は五反田・蒲田駅と1万円以上の差があります。

駅名 賃料(中央値)
五反田 92,000円
雪が谷大塚 83,000円
千鳥町 76,000円
池上 77,000円
蓮沼 85,000円
蒲田 88,000円

(RENOSY調べ 2021年)

混雑度

東急池上線のラッシュ時の混雑率は、最も混雑する大崎広小路〜五反田間でも135%程度と、首都圏平均163%と比べても落ち着いた路線です。

※最混雑時間帯1時間の平均混雑率。東急池上線は2019年度実績

4駅のまち自体も、飲食店やスーパー、商店などが充実して住みやすく、都心に近いのに家賃も安く、五反田や蒲田へのアクセスが良い、快適に暮らすことができるエリアです。

人口推移

2008年から2021年にかけ、雪が谷大塚、千鳥町、池上、蓮沼いずれの駅でも人口が増加しているのがわかります。

雪が谷大塚、千鳥町、池上、蓮沼の人口推移
駅周辺の地名ごとの人口データを元にRENOSYが独自作成

次に、実際のまちの様子をご紹介します。

現在のまちの様子

雪が谷大塚(五反田まで約14分、蒲田まで約12分)

雪が谷大塚駅(南口)
雪が谷大塚駅(南口)

雪が谷大塚駅は五反田駅から8駅、蒲田駅から6駅のところにあります。駅の南口に商店街があり買い物がしやすく、西口から出て環八通りの交差点には田園調布警察署もあるため、治安の良い街となっています。

桜坂
桜坂の桜(2021年撮影)

雪が谷大塚駅から徒歩10分のところには、福山雅治さんの曲「桜坂」のモチーフにもなっている「桜坂」が存在します。春には約30本の桜が開花し、お花見スポットとして多くの人が訪れます。

雪が谷大塚駅 周辺
左上から時計回りに、スーパー、佇まいに歴史を感じる銭湯「明神湯」、駅前に並ぶ個性的な店、点在するレストラン

商店街には昔ながらのお店や、チェーン店、スーパー、八百屋などがあり、生活するには十分な環境です。お店が充実する一方で治安もよく、閑静な住宅街であるため安全で安心、隠れ家的な住環境です。

千鳥町(五反田まで約20分、蒲田まで約7分)

千鳥町駅前
千鳥町駅前

千鳥町駅は五反田駅から11駅、蒲田駅から3駅のところにあります。駅周辺はマンションや戸建てが多く住宅街が広がっており、落ち着いた雰囲気を持っています。

千鳥いこい公園
千鳥いこい公園

駅から徒歩3分のところには広さ6,200㎡の敷地を持つ「千鳥いこい公園」があります。高低差の多い地形を利用して造られた緑豊かな公園です。春には桜、秋には紅葉など、季節の移ろいを感じられます。

千鳥町駅 周辺
スーパー、ホームセンター、駐車スペースのあるコンビニ、昔ながらの八百屋さんも

駅周辺には生活に必要な環境が整っており、一人暮らしからファミリーまでさまざまな層が暮らすことができます。

千鳥町駅は、西に走る東急多摩川線「下丸子駅」へもアクセスしやすい場所のため、下丸子駅経由で中目黒・渋谷方面への移動もできます。

【関連リンク】
羽田空港へのアクセス良好! 大手企業の本社が集まる東急多摩川線(鵜の木・下丸子・武蔵新田・矢口渡)の魅力

池上(五反田まで約20分、蒲田まで約5分)

池上駅(北口)
新しい池上駅(北口)

池上駅は五反田駅から12駅、蒲田駅から2駅のところにあります。駅周辺は再開発で整備されたばかりで、非常に綺麗です。駅前には商店街などもあります。古き良き懐かしい雰囲気と新しさが共存する街並みから、のんびりとした落ち着いた雰囲気が伝わってきます。

開発前の池上駅の様子
開発前の池上駅の様子
新しい池上駅の改札
新しい池上駅の改札

エトモ池上

池上駅に直結する駅ビル「エトモ池上」
池上駅に直結する駅ビル「エトモ池上」

「エトモ池上」は2021年3月30日にオープンした駅直結の複合商業施設で、飲食店やスーパーなど計26店舗が入っています。4階にある区立図書館と隣のスターバックスでは、コーヒーや本を互いに持ち込むことができるようになっており、駅ナカで読書の時間を楽しむことができます。

池上本門寺

池上本門寺
池上本門寺

駅から本門寺通りを歩いて10分のところには日蓮宗の大本山である「池上本門寺」があります。毎年10月12日には日蓮上人の遺徳を偲び、全国から約30万人の参拝者が訪れます。春には桜も綺麗で、関東では数少ない笹部桜も咲いています。

池上駅 周辺
左から時計回りに、スーパー、フラワーショップ「wnico」とイベントスペース「たくらみ荘」、ドラックストア、洋菓子店「エノモト」

駅周辺には商店街だけでなく、飲食店やスーパーなども揃っており生活環境が整っています。

蓮沼(五反田まで約22分、蒲田まで約2分)

蓮沼駅前
蓮沼駅前

蓮沼駅は五反田駅から13駅、蒲田駅からは1駅のところにあります。駅前は住宅中心ですが、コンビニやスーパーなども点在しており買い物にも困りません。

10分ほど歩けば、隣駅の蒲田駅に行くこともできます。蒲田駅を使えば品川駅や川崎駅などほかのターミナル駅にアクセスでき非常に便利です。

蓮沼駅 周辺
スーパー、コンビニ、個人商店、銭湯もあります

落ち着きと便利さが共存するまち

品川区から大田区にかけて走る池上線は、知る人にとっては安定の、人気のある路線です。五反田駅と蒲田駅、また途中駅の旗の台駅で乗り換えることで、都内へも神奈川県へも大変便利です。

今後も発展を続ける五反田駅と蒲田駅の間に位置するまちは親しみやすく、地域ぐるみで治安もよく、暮らしやすいエリアといえます。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

この記事を書いた人

RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。

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