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2021.02.15 / 2021.05.21 更新日

再開発により進化し続ける新宿と、新宿に好アクセスな西武新宿線(下落合、都立家政、上石神井、武蔵関)の変わらない魅力

再開発により進化し続ける新宿と、新宿に好アクセスな西武新宿線(下落合、都立家政、上石神井、武蔵関)の変わらない魅力

見知らぬ土地に不動産を購入する際は、物件だけでなく周辺の環境を知っておきたいもの。現在の様子はもちろん、未来のまちを事前に把握できると、購入物件の将来の資産価値も予想しやすくなります。「まちの住みやすさ発見!」では、さまざまな角度からまちのよさに迫ります。

今回は、JR・西武鉄道・京王電鉄・小田急電鉄・東京メトロなど複数の路線が利用でき、1日あたりの乗降者数でギネス世界記録を持つ新宿駅に1本でアクセスできる西武新宿線の4駅(下落合、都立家政、上石神井、武蔵関)をご紹介します。

西武新宿線は巨大ターミナル駅・新宿に近接

西武新宿線路線図
新宿方面はもちろん、埼玉方面に行きやすいのは隠れた魅力

西武新宿駅と近接しており、乗り換えに利用する新宿駅の1日の平均乗降者数は約350万人。1日の乗降者数は世界最多を誇り「Busiest station」としてギネスにも認定された世界第1位の巨大ターミナル駅でもあります。

新宿駅はJRのほか、3つの私鉄(西武新宿線、京王線、小田急線)、2つの地下鉄(東京メトロ丸の内線、都営大江戸線)が接続しており、各社とも乗降者数は50万〜70万人です。西武新宿線(西武新宿と高田馬場)も1日に約50万人が利用します。

西武新宿線の玄関・西武新宿駅がリニューアル

引用:新宿線の玄関口である西武新宿駅のリニューアル工事が完成しました!引用:新宿線の玄関口である西武新宿駅のリニューアル工事が完成しました!|ニュースリリース:西武鉄道Webサイト

西武新宿、高田馬場に通勤の負担が少ない約20分で行けるエリアは、下落合〜武蔵関(準急利用時)。通勤・通学に便利なこととに加え、沿線に大学のキャンパスが多いことから、常に人気と需要の高いエリアです。

また、2019年4月には西武新宿駅のリニューアルが完了。改札外コンコースや駅舎ファサードの視認性・利便性・快適性が向上し、より快適に利用できる駅になっています。

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新宿駅周辺の大規模再開発 

新宿グランドターミナルによる新宿エリアの再編

「新宿グランドターミナル」とは2040年を見据えた新宿の街づくりとして、東京都と新宿区が中心に進めている構想です。

この構想のコンセプトは、「~「交流・連携・挑戦」が生まれる人中心のまちへ~」。現在の新宿の特性を活かしつつ、今抱えてる新宿の街と駅の課題を解決することでより魅力的な街にしていく構想です。

街づくりの方向性として、以下の4つが挙げられています。

1. 世界一のターミナルにふさわしい機能の充実・強化

築50年以上が経過した駅ビルの建替えを契機として、複数の駅と駅前広場も含めて一体的に整備することで、国際交流都市の玄関口としてふさわしい整備を行う

2. 駅と街、街と街の回遊性向上

新宿に訪れる誰もが自由に行き交うことができ、活動しやすい歩行者空間を創出

3. 国際競争力の強化に資する機能の導入

国際ビジネス交流ゾーンを形成する中核的な拠点の一角として、来訪者の多さや多様な機能の集積を生かし、世界から投資や消費を生み出す、国際水準の環境整備や新たな魅力を発信し続ける機能の導入を誘導

4. 周辺地域への展開

ターミナルの再編を契機として、周辺の街づくりを進め、新宿の街全体の機能更新を促進

新宿グランドターミナルに向けて新宿はどう変わるのか?

新宿グランドターミナルに向けて、東京都・新宿区があげている具体的な方針とをいくつかご紹介いたします。

グランドターミナルと街を「東西骨格軸」でつなぐ

新宿の拠点再整備方針(案)~新宿グランドターミナルの一体的な再編~引用:新宿の拠点再整備方針(案)~新宿グランドターミナルの一体的な再編~ | 東京都都市整備局

新宿駅の東西の行き来をよりしやすくする取り組みです。2020年に開通済みの地下の東西自由通路に加え、線路上空に東西デッキを設置し、よりスムーズな移動ができるようになる予定です。

グランドターミナルの顔となるプラザ・テラスを整備

新宿の拠点再整備方針(案)~新宿グランドターミナルの一体的な再編~引用:新宿の拠点再整備方針(案)~新宿グランドターミナルの一体的な再編~ | 東京都都市整備局

新宿駅の線路上空に新宿の新たな顔として「新宿セントラルプラザ」の整備、また新宿駅のデッキから地下までを結ぶ「新宿テラス」の整備が予定されています。

グランドターミナルの各所に人が佇みたくなる空間とみどりの創出

新宿の拠点再整備方針(案)~新宿グランドターミナルの一体的な再編~引用:新宿の拠点再整備方針(案)~新宿グランドターミナルの一体的な再編~ | 東京都都市整備局

新宿セントラルプラザ、新宿テラスを人の動きが視覚的にわかりやすい設計に。また、緑を多く取り入れることで、居心地の良い空間作りが予定されています。

新宿駅西口地区開発事業(2022年〜2029年)

新宿駅西口地区の開発計画について引用:新宿駅西口地区の開発計画について - 小田急電鉄
新宿駅西口地区の開発計画について引用:新宿駅西口地区の開発計画について - 小田急電鉄

小田急電鉄株式会社および東京地下鉄株式会社が中心となって進めている開発事業で、新宿グランドターミナルの一環として進められています。

この計画で予定されているビルが完成すると、新宿駅西口に地上48階、高さ約260mの高層ビルが誕生します。

下落合、都立家政、上石神井、武蔵関の基本情報

家賃比較 

駅名 1K/1Rの賃料(中央値)
西武新宿 97,000円
高田馬場 86,000円
下落合 82,000円
都立家政 70,000円
上石神井 70,000円
武蔵関 72,000円

他のエリアと同様、ターミナルである西武新宿から離れるにつれ、家賃が低くなっていく傾向になっています。下落合は高田馬場が徒歩圏内なことから8万円代となっていますが、それ以降の駅は7万円代と経済的に負担が大きくない賃料となっています。

人口推移

(cap)駅周辺の地名ごとに新宿区、中野区、練馬区の人口データをまとめRENOSYが独自作成(上記のグラフで2005年と記載の数字ですが、各区のデータの関係で都立家政は2007年の数字、上石神井、武蔵関は2006年の数字となっております。)
駅周辺の地名ごとに新宿区、中野区、練馬区の人口データをまとめRENOSYが独自作成

2005年から2020年までにかけて各駅とも人口が微増傾向にあり、今後も引き続き安定した賃貸需要が見込まれます。

電車の混雑度

西武新宿線のラッシュ時の混雑率は、下落合〜高田馬場間で140%程度と、首都圏平均163%と比較して落ち着いた路線です。

通勤・通学の時間帯(7〜9時台)に西武新宿駅へ向かう電車の本数は1時間に20本以上(3分に1本ペース)と、ほとんど待つことなく電車に乗ることができます(準急、急行含む)。また、帰宅の時間帯(18〜19時台)の下り方面の電車の本数は、1時間に20本以上(3分に1本ペース)と、この時間帯も多くの電車が運行しています。

沿線の大学

大学名 在籍者数
早稲田大学 早稲田・戸山・西早稲田・東伏見キャンパス 38,641人
工学院大学 新宿キャンパス 5,652人
東京女子大学 3,937人
武蔵野大学 武蔵野キャンパス 5,127人
成蹊大学 7,442人

西武新宿線沿には数々の大学のキャンパスがありますが、その中でも圧倒的に在籍者数が多いのが早稲田大学です。

早稲田大学がある高田馬場駅に繋がっている私鉄は西武新宿線しかないという点、また、西武新宿線の東伏見駅には東伏見キャンパス、西武新宿線の所沢駅には所沢キャンパスがあります。

このことから西武新宿線は早稲田大学の在学生や職員にとって、重要な存在ということが伺えます。

沿線の企業

企業名 従業員数
日本光電工業株式会社 5,357人(連結、2020年3月時点)
エステー株式会社 1,032人(連結、2020年3月時点)
大正製薬ホールディングス株式会社 9,354人(連結、2020年3月時点)
株式会社ビッグカメラ 9,024人(連結、2020年8月時点)
日清食品ホールディングス株式会社 12,539人(連結、2020年3月時点)
SOMPOホールディングス株式会社 47,535人(連結、2020年3月時点)

西武新宿線沿線には、大学だけではなく多くの企業も本社を構えています。これも新宿エリアの利便性が関係していると思われます。さらに「新宿グランドターミナル」など今後の開発も考えると、さらに新宿の魅力が高まり、企業の本社移転が増えることも考えられるでしょう。

現在のまちの様子

下落合(西武新宿まで普通で5分)

下落合駅北口
下落合駅北口

西武新宿駅や高田馬場駅が持つ賑わった雰囲気とは打って変わって、落ち着いた空気の流れる街です。周辺には、「新宿区立せせらぎの里公苑」や「落合中央公園」など、ゆっくり過ごすのにちょうど良い公園があります。

左上から時計回りに、下落合駅北口、新宿区立せせらぎの里公苑(下落合駅南口より徒歩約1分)、下落合駅南口、落合中央公園(下落合駅南口より徒歩約8分)
左上から時計回りに、下落合駅北口、新宿区立せせらぎの里公苑(下落合駅南口より徒歩約1分)、下落合駅南口 、落合中央公園(下落合駅南口より徒歩約8分)

また、高田馬場駅まで徒歩約10分、池袋駅まで自転車で約15分なので、買い物にも困らないでしょう。住環境の快適さと生活の利便性の両方を兼ね備えた街です。

都立家政(西武新宿まで普通で15分)

都立家政駅南口
都立家政駅南口

駅すぐそばにある「都立家政商店街」には90以上もの店が軒を連ね、活気があります。普段の買い物は、この商店街だけで十分でしょう。

左上から時計回りに都立家政駅南口、中野区立若宮公園(都立家政駅南口より徒歩約1分)、都立家政商店街(北口側)、都立家政商店街(南口側)
左上から時計回りに都立家政駅南口、中野区立若宮公園(都立家政駅南口より徒歩約1分)、 都立家政商店街(北口側)、都立家政商店街(南口側)

また、都立家政商店街のマスコットキャラクター「かせいチャン」はあの『あしたのジョー』の作画を担当したちばてつやさんが描かれました。公式ツイッターで商店街の情報を積極的に発信するなど、地元愛に溢れた街です。

昔ながらの雰囲気が漂う喫茶店
昔ながらの雰囲気が漂う喫茶店

自転車で高円寺駅まで約10分で行けますので、休日は古着屋や喫茶店巡りも楽しめます。

上石神井(西武新宿まで急行で18分)

上石神井駅北口
上石神井駅北口

急行停車駅である上石神井駅は、2駅で高田馬場駅までいくことができます(急行乗車の場合)。

左上から時計回りに、上石神井駅北口、上石神井駅前の踏切、上石神井駅改札、上石神井駅前の商店街(上石神井商店街振興組合)
左上から時計回りに、上石神井駅北口、上石神井駅前の踏切、上石神井駅改札、上石神井駅前の商店街(上石神井商店街振興組合)

商店街は上石神井商店街振興組合と上石神井富士見通商店街富士見会の2つがあり、商店が充実しているのは嬉しいポイント。各方面に向かうバスがあり、吉祥寺や大泉学園にアクセスしやすいのも魅力です。

東京都立善福寺公園(上石神井駅より徒歩約17分)
東京都立善福寺公園(上石神井駅より徒歩約17分)

善福寺公園まで徒歩で約17分、石神井公園まで徒歩で約20分と好立地です。

まちづくり構想(重点地区まちづくり計画)の変更素案説明会 開催のお知らせ引用:まちづくり構想(重点地区まちづくり計画)の変更素案説明会 開催のお知らせ - 練馬区

また、上石神井では新たなまちづくりの構想が進んでいます。新青梅街道~千川通り間(外環の2)が事業着手し、西武新宿線の連続立体交差化計画について都市計画案が提示されるなど、道路や鉄道の基盤整備の内容が明らかになりました。魅力的なまちづくりに向け、現在進行形で議論が進んでいます。

武蔵関(西武新宿まで準急で20分、急行→普通で約23分)

武蔵関駅南口
武蔵関駅南口
左上から時計回りに、武蔵関駅北口、武蔵関駅前通り商店会、武蔵関駅前通り商店会、天祖若宮八幡宮(武蔵関駅南口より徒歩約8分)
左上から時計回りに、武蔵関駅北口、武蔵関駅前通り商店会、武蔵関駅前通り商店会、天祖若宮八幡宮(武蔵関駅南口より徒歩約8分)

駅周辺に4つの商店街がある街ですので、普段の買い物には困らないでしょう(武蔵関駅北口商店会、武蔵関駅前商工会、武蔵関駅前通り商店会、武蔵関商栄会)。

武蔵関公園(武蔵関駅南口より徒歩約8分)
武蔵関公園(武蔵関駅南口より徒歩約8分)

駅から徒歩で約3分の場所に武蔵関公園があり、地域の方の癒しのスポットとして人気。また、中央線随一の街である吉祥寺駅まで自転車で約15分、バスで約20分と買い物するにも困らない街です。

新宿の再開発により、人が集まり続ける街へ

新宿、高田馬場と城西エリアや東京都下、埼玉を結ぶ西武新宿線は、世界一の巨大ターミナル・新宿、日本有数の学生街・高田馬場へのアクセスすることができる利便性を有しています。さらに、新宿の再開発は進み、今後も人々にとって重要な存在としてあり続けるでしょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

この記事を書いた人

RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。

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