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新型コロナが不動産投資に与える影響とは? 3つの事実で考える“アフターコロナ”の資産形成

2020.04.10

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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新型コロナウイルスの世界的流行が拡大する中、世界の株価はREITも含めて大きく変動しています。このような社会情勢のなか、不動産投資への影響はどうでしょうか。この記事では、都心の中古ワンルームマンション投資への影響をみていきます。

不動産投資には種類がある

まず、一口に「不動産投資」といっても、さまざまな種類があります。

投資対象となる不動産の一例としては、

  • 区分ワンルームマンション
  • 区分ファミリーマンション
  • マンション1棟
  • アパート
  • ホテル
  • オフィスビル
  • 物流施設
  • J-REIT(不動産投資信託)

などがあります。

新型コロナウイルスによって人々の動きは世界中で制限され、インバウンドを見込んで建設ラッシュが続いた日本のホテルへの影響は大きいと言えます。ホテルの稼働率が減ると、そこから得られる収益も下がります。

ただ直近では、陽性患者がいる家族の避難滞在先としての民泊利用などが提案されたり、東京都がホテルを借り上げ、感染軽症者の滞在先として利用される動きも始まっています。

商業施設については、営業自粛要請を受け、売り上げが落ちているテナントに対して、賃料の支払いを一時的に猶予する措置などが出ています。

オフィスビルは、新型コロナウイルスが長期化すれば、企業はリモートワークなどのフレキシブルな働き方を導入するために、オフィスの面積拡大の動きは発生しにくいと考えます。また今後オフィスビルの管理体制には、同様のウイルス対策への強化が求められるようになってくる可能性もあります。

では、中古ワンルームマンション投資への影響はどうでしょうか。

新型コロナウイルスによる影響

たとえば、物件価格が2,000万円前後の都心のワンルームマンションで、平米数が20〜25m2くらいの広さ、家賃8万円前後の物件を見てみましょう。下図のように賃料も安定しており、このあとでも詳しく述べますが、新型コロナウイルスの影響は株価の変動ほど大きくはないことが読み取れます。

1Rマンション賃料の安定性
投資信託の投信資料館、日本不動産研究所、不動産流通推進センターの資料を元にRENOSYが作成

ワンルームマンションの賃貸需要に変化はない

新型コロナウイルスの影響によって、東京の賃貸需要にどのような変化が訪れるのかを予測してみます。

5年に1度総務省が実施する国税調査では、東京23区の1人世帯の人口は増加して続けています。

調査年 1人世帯の人口
2000年 1,639,827 
2005年 1,825,789
2010年 2,223,510
2015年 2,424,966

あらゆる人々にとって、生活するための拠りどころとなる「住宅」は必要です。日本に暮らし続ける以上、住む家が必要なくなるわけではありません。

感染拡大予防の観点から、東京から地方へと移動することも推奨されていません。日本で暮らしている外国人も、海外でも感染が拡大の一途をたどっているため、帰国する人ばかりとも限りません。

「住む家」への需要は減らないため、多くの人はいま現在暮らしている家に住み続けることが予想されます。

リーマンショック後でもワンルームマンション賃料への影響は少なかった

都心の賃貸の堅調ぶりは、過去の金融危機発生時のデータからも読み取ることができます。

世界的金融危機が起こった2008年のリーマンショックでは、日経平均株価は発生時から約40%下がりました。

一方で、その当時の賃料の動きをみてみます。東日本不動産流通機構の「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」では、3ヶ月ごとに賃貸用住居の賃料動向がまとめられています。

同データ中の、東京23区の賃貸マンションの平均賃料について、2008年9月リーマンショックが起きる年のはじめから、東日本大震災が起きるまでのデータは下記の通りです

東日本不動産流通機構「首都圏賃貸取引動向」を元にRENOSYが作成
東日本不動産流通機構「首都圏賃貸取引動向」を元にRENOSYが作成

リーマンショックの起きた2008年9月を含む期間の家賃からの下落率は、約17%です。

データは建物面積の平均が35m2前後ですが、ワンルームマンション以外のマンションが含まれています。一般的な傾向としては、面積の小さい家ほど、家賃は変動しづらいと言われています。

不動産会社から提供され日本不動産研究所が集計・分析したデータ「住宅マーケットインデックス」のデータでは、部屋の広さ別に平米単価の推移が公表されています。

このデータによると、リーマンショックの起きた2008年9月を含む期間の家賃からの下落率は、部屋の広さが80m2以上の場合約20%、40-80m2で約18%、40m2以下の場合は約13%の下落となっています。

これらのデータから、ワンルームマンションの賃料は、株価の変動よりも影響を受けにくいと言えます。

RENOSYで管理している賃貸物件は入居率99.8%    

RENOSYで管理している首都圏の賃貸物件は、2020年1月時点での入居率は99.4%です。4月7日時点では、99.8%となっています。

RENOSY管理物件の2020年1月〜3月関東エリアの入居率
RENOSY管理物件の2020年1月〜3月関東エリアの入居率

今、不動産投資を始めるタイミングなのか?

海外の投資家に取引されているような超高級物件ではない、2,000万円前後を中心としたワンルームマンションの価格は、いまのところ変化はありません。

金融機関の融資動向についても、変化は見られません。4月7日に緊急事態宣言が行われたことによって、今後は、金融機関によっては金銭消費貸借契約を交わすにあたっての物理的問題が発生する可能性はあります。

RENOSYは、オンラインによる面談、そしてオンラインによる重要事項説明書の説明も行なっています(国土交通省の社会実験「テレビ会議システムを用いた重要事項説明」の登録事業者で、実施は2020年9月までを予定しています)。

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まとめ

全人類にとって未知なウイルスは、まだ世界的に収束する時期が読みづらい中、日本経済が半年後、1年後にどのような状況になっているか、現段階では正確な予測は難しいと言えます。

先の見えにくい社会情勢のなかで、資産形成の1つの手段である不動産投資、特に2,000万円前後のワンルーム中古マンションの価格は、変動が起こりづらいと言われています。

動向を注視しつつ、投資するメリットがあると判断した際には、不動産投資を選択するのも一つの方法だと言えるでしょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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