都市再生特別措置法とは
都市再生特別措置法が改正された理由
すでに日本の人口は減少していますが、今後地方都市においては拡散した市街地において、さらなる人口減少が見込まれています。また、大都市においても高齢者が急増する見込みであり、高齢者を支える機能が必要となってきています。
このような状況を考慮し、都市再生特別措置法が改正されました。もとは都市機能の高度化や都市の居住環境の向上を図るために制定された法律ですが、その法律にコンパクトシティという概念を組み入れるようになってきました。
コンパクトシティとは
コンパクトシティとは、都市全体の構造を見渡しながら、居住者の生活を支えることができるようにコンパクトなまちづくりが該当します。都市機能再生特別措置法により、「立地最適化計画」を作成し、今後の街づくり（コンパクトシティ）の方針が決まることになりました。
具体的には、住宅、医療施設、福祉施設、商業施設などを、中心部など地域をしぼって集約します。そして、公共交通機関を確保し、住みやすい街づくりを行っていきます。これが国や自治体が構想するコンパクトシティです。
現状のように網羅的に都市機能を維持することが今後難しくなる
このような想定がされるようになったのは、現状できあがっている網羅的な都市機能を維持することが難しいと考えられているためです。過疎化が進み、空き家が増えているような場所では、街としての機能を失ってきていることから、都市機能を維持することは難しくいっそのこと集約化したいというのが実情なのでしょう。
都市機能を維持することが難しくなっている場所は今後地方を中心に拡大していくことでしょう。そのため、都市をコンパクトシティ化することで、人が住みやすい場所を確保していこうという目的があります。
選択と集中で開発する地域としない地域を選別する
都市再生特別措置法の改正により、今後は選択と集中をもとに開発地域とそうではい地域が選別されていくことになります。
つまり、この法律を適用しコンパクトシティを構築する場合には、人が住む地域（居住誘導区域）とそうではない地域が明確に分けられていくことになります。無秩序な開発は行われず、住む地域が区別されるため、どこに不動産を所有するかが今後の不動産投資では大きなポイントとなるでしょう。
今後は各自治体のエリアごとの方針にも注目する必要がある
不動産投資では、都心か地方都市かどちらに投資すべきか、という議論があります。価格帯や利回りなどももちろん考慮する必要がありますが、今後はさらに立地に的をしぼる必要がでてきそうです。
都市再生特別措置法をもとに、どのようなコンパクトシティを目指していくのか。これは各自治体により異なってきます。人が住む地域に選定された場所であれば、都心だけではなく地方都市でも不動産投資によるリターンは期待できます。しかしながら、人が住まない地域と選択された場所では、居住者が減り、不動産の価値は下がっていくことになりかねません。場合によっては価値が下がるだけではなく、売却も難しいといったことになりかねません。
このような状況を考慮すると、各自治体が住宅や医療施設などをどのエリアに集約したいと考えているのかを見定める必要があります。特に地方都市の不動産投資では今後を大きく左右することになりますので、自治体の方針については情報収集をしておくべきといえます。
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