アメリカ不動産投資とは？ 評判・メリット・注意点をわかりやすく解説

アメリカ不動産投資とは？ 基本をおさらい

アメリカ不動産は、近年日本の富裕層や高所得者層から注目されている投資先のひとつです。アメリカ不動産市場それ自体の魅力に加えて、ドル資産を持つことによるリスク分散や、高い節税効果が期待できる点などが、注目を集める要因となっています。

アメリカ不動産投資の目的と注目される理由

アメリカ不動産が注目される背景には、次の3つの目的があります。

1. ドル建て資産形成
2. 賃料収入や売却益
3. 税金対策

アメリカ不動産は、世界中で流通・使用される「ドル」で運用される資産です。ドルは基軸通貨として信頼性が高く、経済危機や円安といった外的リスクに対する資産保全手段としても有効です。

また、毎月の賃料収入や、物件売却時の利益によって、安定的なリターンが期待できます。中古不動産の流通が活発なアメリカでは、築年数が経過しても物件価値を維持しやすく、資産性が高い点も魅力です。実際、アメリカの住宅価格は2013年から2023年までの10年間でおよそ1.94倍に上昇^※しています。
※National Association of Realtors (NAR) 2024年「 Existing Home Sales 」

さらに、税金対策の観点からも注目されています。不動産投資では、建物に対する減価償却費を経費計上することで、課税所得を圧縮できます。アメリカ不動産は日本に比べて建物割合が高いため、減価償却費も大きく、結果として日本国内の所得税や住民税の負担を軽減する「節税効果」が生まれます。

【節税効果とは？】 節税効果とは、法令の範囲内で課税所得を圧縮し、税金の負担を軽減することを指します。

日本人がアメリカ不動産を買う意味

アメリカ不動産は、日本人にとって節税効果が期待できる投資先です。アメリカでは中古物件でも建物価値が高く評価される傾向があり、土地と建物の価格構成比において「建物割合が高い」という特徴があります。日本では土地の価値が大きい一方で、アメリカでは建物割合が高く、減価償却の対象となる金額が大きくなりやすいのです。

そのため、価格・築年数・構造が同じであればアメリカ不動産の方が日本よりも多額の経費計上ができます。たとえば、日本とアメリカでそれぞれ、土地と建物の合計で5,000万円、築22年を経過した木造住宅を取得したとします。

日本とアメリカの土地建物割合比較
例）築22年の木造住宅、土地建物合計 5,000万円の内訳

仮に4年で償却する場合、1年あたりの減価償却費は

• 日本：250万円（1,000万円÷4年）
• アメリカ：1,000万円（4,000万円÷4年）

となります。

このように、同じ金額の物件でもアメリカの方が圧倒的に多くの減価償却費を計上できる傾向にあります。

2020年の税制改正と個人投資家の制約

もともとこの仕組みは、個人投資家にも活用されていました。アメリカ不動産を購入し、建物部分の減価償却を大きく計上することで、国内の所得と損益通算し、所得税を節税できるというスキームです。

しかし、2020年の税制改正により、個人が海外不動産の赤字を他の所得と通算することができなくなりました。これにより、個人での活用には制限がかかり、法人を使ったスキームが主流となっていきました。

コストセグリゲーションにより個人でも節税可能に

その中で登場したのが、「コストセグリゲーション」という減価償却手法です。

コストセグリゲーションとは、建物の資産区分を動産・付属設備・構造物に細分化し、それぞれ法定耐用年数を経過した時に適用される短期の償却期間で一気に償却を進める方法です。これにより、購入初年度から大きな償却費を計上できるため、個人でも短期間で大きな節税効果を得ることが可能になります。

たとえば、課税所得2,000万円の個人が物件価格6,479万円（築22年、建物割合71.9％）のアメリカ不動産を購入しコスト・セグリゲーション法を用いた場合、初年度に年間790万円の減価償却費を計上できます。実効税率を36.6％とすると、初年度に約397万円の節税効果が期待できます。

このように、アメリカ不動産と日本の税制の特性を正しく理解し、適切な手法を用いることで、個人でも法人並みに大きな節税メリットを得ることが可能となるのです。※不動産投資の税効果は物件や諸条件により異なります。また、効果を保証するものではありません。

なぜアメリカなのか

アメリカ不動産は、魅力的な投資先として世界中の投資家や運用会社が注目しています。

アメリカへの世界投資総額の推移

2010年から2023年にかけて世界の投資総額はおよそ2.2倍に拡大し、2023年時点の投資額は5兆3,940億ドル（800兆円）に達しました。

アメリカは、先進国では珍しく、人口増加がまだまだ続く見込みです。2100年には4.2億人に達するとの予測も出されています。また、新築建築の規制・審査が厳しく、さらに州ごとに異なるのが特徴です。物件の新規供給が進みにくいため、慢性的な住宅供給不足が、アメリカの課題の一つです。

そのため、中古物件が活発に流通していて、流動性が高い傾向にあります。アメリカの取引戸数に占める中古不動産の割合は81％で、日本と比べて圧倒的に高いです。なお、アメリカ不動産の耐用年数は平均で103年あり、築古物件でも活発に取引されます。物件の質や立地が魅力的であれば、安定した入居者の獲得も可能です。

以上のような事情から、中古物件を長期で運用しても資産価値の向上が期待でき、さらに柔軟に売却できるのが魅力です。

アメリカの不動産市場それ自体の魅力に加えて、海外投資家にとっては、世界の基軸通貨のドル資産を保有できるというメリットもあります。さらに日本人の場合は、冒頭で紹介したような高い節税効果も生じます。

アメリカ不動産投資のメリット・デメリット

アメリカ不動産投資のメリット・デメリットをまとめると、次のとおりです。

メリット	住宅価格が30年で6倍に上昇 今後も賃料上昇と資産価値上昇が期待できる 高い節税効果が期待できる カントリーリスクの低さ 外国人に対する規制なく不動産を所有できる 建物の価値維持と中古市場の強さ
デメリット	投資エリアの見極めが必要 アメリカ不動産を担保とした融資を受けづらい 契約・交渉における英語対応のハードルがある

メリット

アメリカ不動産投資のメリットは次のとおりです。

• 住宅価格が30年で6倍に上昇
• 今後も賃料上昇と資産価値上昇が期待できる
• 高い節税効果が期待できる
• カントリーリスクの低さ
• 外国人に対する規制なく不動産を所有できる
• 建物の価値維持と中古市場の強さ        

それぞれのポイントについて、詳しく紹介していきます。

住宅価格が30年で6倍に上昇

アメリカの住宅価格は、下図のように過去30年でおよそ6倍に上昇しています。

■住宅価格指数の推移 （1980〜2024年）

アメリカは、先進国でありながら人口の増加が続く数少ない国の一つです。そのため、安定した居住需要が今後も維持されると見込まれます。一方で、新築住宅の建設に関する規制が厳しく、慢性的に需給がタイトになりがちです。物価の上昇も続くなかで、住宅価格は継続的に上昇しています。

今後も賃料上昇と資産価値上昇が期待できる

今後も人口増加と経済成長及びインフレが続くと想定されることから、資産価値の向上が期待できます。

人口は今後も長期にわたって増加し続け、住宅需要を下支えすると期待されています。2024年時点の人口は約3.4億人でしたが、2060年時点では約4.2億人まで増加する見込みです。そのため、これからも安定した住宅需要が見込まれます。

■将来人口の予測 （単位：万人, 1900年 〜 2060年）

さらにアメリカは、力強い経済成長が続いている国です。一人あたりGDPでみると、下図の通り2000年時点の36,312ドルから、2024年には85,812ドルへ増加、2030年には105,371ドルまで増加する見通しです。

アメリカの一人当たりGDPの推移・見通し（2024年以降が見通し）

経済成長が土台となる形で、物価も継続的に上昇しています。2000年時点とくらべて、物価水準はおよそ1.8倍となりました。

アメリカの消費者物価指数（CPI）の推移

以上のように、賃料や不動産市場が上昇しやすい環境が整っていることから、アメリカ不動産は魅力的な投資先の一つといえます。

高い節税効果が期待できる

日本人がアメリカ不動産に投資すると、節税効果が高いのも特徴です。アメリカの不動産は、日本と比べて物件価格に占める建物部分の割合が高い傾向にあります。日本と比べて国土が広く土地には余裕がある一方、中古市場が活発なために建物の資産価値を維持しやすいことなどが背景となっています。

日本の税制度では、建物価格の部分を減価償却できます。すなわち、より多く部分を減価償却計上することで、所得税・住民税のさらなる圧縮が可能なのです。

カントリーリスクの低さ

アメリカは、先進国の中でも政治的・経済的なリスクが小さい国です。不動産市場も発達しているため、より公正な価格での売買が期待できます。新興国のように、突然法制度が変わって不利になるリスクも低いでしょう。

世界最大の総合不動産サービス会社の一つであるジョーンズ・ラング・ラサール（JLL）社が集計するグローバル不動産透明度インデックス（2024年度）では、アメリカはイギリス、フランスに次いで3位となっています。

ちなみに日本は11位なので、アメリカの不動産市場は、透明性の観点で日本より優れていると評価されています。

外国人に対する規制なく不動産を所有できる

アメリカは外国人による不動産の購入・所有に対する規制が緩やかなのが特徴です。一部存在する規制も、どちらかというと企業による事業目的での所有を想定したもので、個人による不動産投資という観点では取り組みやすい国といえます。

東南アジア諸国や中国など、外国人の不動産取得が規制されている国も多い中で、アメリカは日本人を含む外国人が不動産投資しやすい国の一つです。

建物の価値維持と中古市場の強さ

アメリカでは中古の不動産市場が発達していて、一つの不動産が何度も中古市場に出回り、中古物件をリフォームして、長く住み続けるのが一般的です。そのため、日本と比べて経年による価格下落が起きにくいという特徴があります。

好立地で都市の発展が進む地域であれば、経年の影響よりエリアの不動産価格の高騰やインフレの影響が大きくなり、売却価格が購入価格を上回って売却益を得られるチャンスも十分にあります。

デメリット

アメリカでの不動産投資のデメリットとしては、次のような点が考えられます。

• 投資エリアの見極めが必要
• アメリカ不動産を担保とした融資を受けづらい
• 契約・交渉における英語対応のハードルがある

不動産投資を実際に検討するときには、これらのデメリットに配慮して準備を進めましょう。

投資エリアの見極めが必要

アメリカは日本と比べて国土が広く、不動産市況における地域差が大きくなっています。さらに、日本からでは投資に関する情報も得にくいなかで、投資エリアを慎重に見極めなければなりません。

近年は下図のとおり、一部の大都市では不動産価格の高騰が顕著になっています。さらに、日本人の場合は円安の影響をうけるため、平均1億円を超える地域が多く存在します。

■物件の販売価格 （中央値）

都市名	物件価格	物件価格 （円）
サンフランシスコ	153.7万ドル	2.36億円
ロサンゼルス	90万ドル	1.35億円
ニューヨーク	73.5万ドル	1.1億円
ボストン	71万ドル	1.07億円
ホノルル	72万ドル	1.08億円
ダラス	42.2万ドル	6.3千万円
全米平均	43.5万ドル	6.5千万円

参照：Housing Market Data（Redfin, 2024年11月20日時点）
※日本円価格は1ドル150円として計算

だからといって、魅力の低い地方に投資すると、思うように入居者が集まらない可能性があります。不動産価格が下落するリスクも高くなるでしょう。適度な価格水準で、発展が期待できる魅力的な地域を選ぶのが、アメリカ不動産投資の難しさです。

アメリカ不動産を担保とした融資を受けづらい

アメリカの不動産を担保としたローンを借りるのは、日本の不動産と比べてハードルが高いといえます。多くの方は、自己資金100％で不動産を購入しなければなりません。仮に融資を受けられるとしても、物件価格に対して限度額が低い、金利などの融資条件が悪いなどの弊害が想定されます。

契約・交渉における英語対応のハードルがある

自分でアメリカ不動産を探して投資する場合には、取引交渉や契約書対応などが全て英語となります。日本語でも難解な、法律用語・不動産用語を英語で理解しなければならない点で、投資のハードルは高いといえるでしょう。

言語や文化の違い、時差による管理の難しさ

言語だけでなく、手続きや運営においてもアメリカと日本での違いに苦労するリスクがあります。商慣習や契約プロセス、物件管理における対応範囲・管理品質の違いにも注意が必要です。また、日本とアメリカでは時差があるため、日中に連絡が取れないことが、管理に支障をきたしたり、投資家の負担になったりする場合もあります。

狙い目の投資エリアは？

狙い目の投資エリアの一つが「テキサス州ダラス・フォートワースエリア」です。

テキサス州は、州の法人税ゼロ・個人所得税ゼロといった、法人にとって魅力的な税制優遇措置が取られています。そのため、フォーチュン500社のうち、53社がテキサス州、さらにそのうち24社がダラスに拠点を置いています。日本では、トヨタが2014年に北米拠点を移転したことでも話題となりました。

ニューヨーク・サンフランシスコの双方に飛行機で3～4時間程度でアクセスでき、さらに都市のインフラも発展しています。金融テクノロジー企業Smart Asset「全米の安全な都市ランキング（2023年）」では、テキサス州の都市が5つTOP10にランクインしています。犯罪率が低く警察署や教育施設の整備が進んでおり、ファミリー層が安心して暮らせる地域です。

そのうえ、他の大都市と比べると、まだまだ不動産価格が低いのも魅力です。たとえばニューヨークと比べると、世帯年収は150万円程度しか差がないのに対して、住宅価格の中央値は半分程度となっています。

優位な価格で不動産を取得できるのが、投資家にとっての魅力です。

また、住居費や相対的な生活コストの低さを受けて、他地域から多くの人が移り住んできています。テキサス州は長期にわたり人口増加が続いていて、たとえば、2000年に約2,090万⼈だった⼈⼝は、2023年には約3,050万⼈まで増加しました。

以上のような市場環境を背景に、テキサス州が投資家の注目を集めています。

どんな人におすすめ？ 向いている人・向いていない人

アメリカ不動産投資に向いている人・向いていない人をまとめました。こちらの内容をもとに、自分にとってアメリカ不動産投資が適しているかを検討してみましょう。

向いている人の特徴

向いている人の特徴は次のとおりです。

• 個人の所得税対策や法人税対策を行いたい方
• 不動産価格の上昇による売却益や安定した家賃収入を得たい方
• 分散投資によりポートフォリオのリスクを分散させたい方
• アメリカ不動産を購入する資金力や借り入れ余力のある方

アメリカ不動産は、個人や法人による税金対策に適しています。不動産価格に占める建物割合が日本より高いため、より高い節税効果を生み出します。

また、投資がうまくいけば、売買益と賃料収入をともに獲得できるのも魅力です。中古市場の発達により、適切な修繕・メンテナンスで資産価値を維持すれば、日本の不動産と比べて売買益を獲得する余地は大きいといえるでしょう。

月々の賃料収入を外貨で得られるのも特徴です。日本での投資と組み合わせると、不動産での分散投資が成立します。基軸通貨であるドル建ての資産を保有することで、国内外の景気変動や金融危機の影響を抑えられるでしょう。

最後に、アメリカ不動産は、一定の自己資金や借入れ余力のある方に適した投資方法です。一般的に日本国内ほど融資環境は整っていませんが、今後は米国不動産担保ローンなど、資金調達の選択肢が広がる可能性もあります。

向いていない人の特徴

アメリカの不動産投資に向いていない人は、次のとおりです。

• 守りのスタンスで長期的に安定した資産運用を行いたい方
• 短期的に利益を得たい方
• 投資初心者の方
• 少額の自己資金で資産形成を行いたい方

アメリカの不動産に投資すると、為替変動やアメリカ景気・不動産市況のリスクを負うことになります。ミドルリスク・ミドルリターンの投資ではあるものの、より守りのスタンスで投資したい方には不向きです。

基本的に、不動産投資は中長期的な投資に適した方法といえます。短期利益を追求するなら、不動産以外の資産への投資を検討するのも一案です。また、アメリカ不動産は、ある程度不動産投資の知見がある方におすすめの方法です。初心者の方は、まず日本国内の区分マンションやアパート投資に取り組んでみるとよいでしょう。

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