アメリカ不動産の管理会社の選び方｜4つのポイントと注意点
アメリカ不動産投資では、購入後の「管理」が投資成果を大きく左右します。特に日本からの遠隔運用では、信頼できる管理会社の選定が不可欠です。本記事では、管理会社を選ぶ際のポイントを詳しく解説します。
管理会社の役割とは？ アメリカ不動産投資における重要性
賃貸管理会社そして建物管理会社（以下、管理会社）は、入居者募集や賃料回収、トラブル対応や物件のメンテナンス・修繕と多岐にわたって投資家の不動産経営をサポートします。特に遠隔地のアメリカで行う不動産投資においては、その役割はさらに重要です。
日米の法制度や商習慣の違いを理解したうえで、資産価値の最大化に向けて適切に対応してくれる管理会社に任せましょう。
物件管理が投資成果に与える影響
物件管理の品質は投資成果に直結するため、コストとサービス品質のバランスが取れた管理会社を選定し、連携することが大切です。管理会社との契約内容にもよりますが、基本的な業務範囲は次のとおりです。
- 入居者募集
- 賃料管理、滞納時の対応
- 設備のメンテナンスや修繕
- 入居者からの苦情・トラブル対応
- 更新・退去手続き
空室が発生した場合は、迅速な入居者確保が重要です。空室が長期化すると収益性が低下するため、入居者のニーズと物件特性を踏まえた的確な客付けが必要であり、入居者獲得後は、確実な賃料回収が重要となります。
また、建物および設備のメンテナンス・修繕も管理会社の役割です。アメリカでは、中古物件をリフォームして長く住み続けるのが一般的です。そのため、築年数が経過しても資産価値を維持しやすいという特徴があります。より魅力的な価格で売却するためには、質の高い管理によって物件を維持・更新していくことが大切です。
管理会社への手数料は、不動産投資の実質利回りに影響します。高品質な管理でも、手数料が高すぎると利回りが低下します。適正価格で高品質な管理を行う会社を選ぶことが重要です。
法制度と文化の違いに対応できるか
日本からアメリカ不動産に投資する場合、まずそもそも日米の不動産・賃貸関連法の違いに注意が必要です。さらに、アメリカの場合は、州によっても法制度が異なるため、アメリカ不動産に投資し、管理するときには、投資する州の制度を正確に理解しておかなければなりません。
法制度は細部にわたって微妙に異なっています。たとえば、借主が貸主に支払う保証金について、主な州の上限額の有無や水準は下記のとおりです。
| Texas（テキサス州） | 上限なし |
|---|---|
| New York（ニューヨーク州） | 一部の物件を除いて家賃1カ月分 |
| California（カリフォルニア州） |
|
| Hawaii（ハワイ州） | 家賃1カ月分 |
| Virginia（バージニア州） | 家賃2カ月分もしくは家賃2カ月分を超えない損害保険の補償を提供 |
参照：NOLO：State Laws on Security Deposit Limits
また、商慣習などの文化も日米で異なります。ごく一例をあげると、たとえば次のような違いがあります。
| 日本 | アメリカ | |
|---|---|---|
| 権利関係 | 借地借家法により借主の権利が手厚く保護され強制退去の手続きが困難 | 州によって異なる。ダラスは貸主優位で強制退去しやすいが、ロサンゼルスは借主保護が強く強制退去に時間と手間がかかる |
| 契約 |
|
|
| メンテナンス・修繕 | 修繕は家主が担当も、軽微な修理は借主が行うなど、やや責任関係が曖昧なケースも | 契約で明確に定義される。基本家主が責任を負い、迅速な対応が義務付けられる |
| 滞納時 | 借主保護が優先で、立ち退きのハードルは高い | 多くの州で、一定の滞納後に強制立ち退きできる権利が定められている |
これらの違いを理解し、的確に対応できるパートナーが必要です。
遠隔投資における「安心」
日本からアメリカ不動産を管理する場合、時差や言語、文化の違いなどが課題となる場合があります。物件が遠隔地にあるため、投資前の物件内見も容易ではありません。投資開始後も、時差によってタイムリーな連携が難しくなります。
現地の管理会社と直接コミュニケーションを取る場合は全て英語となるため、言語の壁も課題となりがちです。外国人が遠隔地で対応しているのをいいことに、誠実に対応しない管理会社にあたるリスクもあります。
遠隔地での物件管理を安心して進めるためには、現地を熟知していて、手を抜かずに管理してくれる会社をうまく利用しなければなりません。
管理会社を選ぶ4つのポイント
アメリカ不動産の管理会社を選ぶときには、次の点に着目するのが大切です。
- 対応エリアと管理体制の広がり
- 管理手数料の妥当性と効率性
- 報告体制
- 初期費用を抑える仕組み
1. 対応エリアと管理体制の広がり
アメリカは日本の約26倍の国土が広がっています。そのため広域での管理対応力は、入居者の確保や運営効率が結果を左右します。そのため、どのエリアに強い会社なのかを確認することが大切です。
2. 管理手数料の妥当性と効率性
管理手数料も重要な要素です。国をまたいだ投資で現地の様子がわからないからとしても、価格の妥当性は確認すべきポイントです。割高な管理会社を利用するのは得策ではありません。
3. 報告体制
不動産投資の実態把握や今後の戦略を検討するうえで、収支報告・入出金管理は欠かせません。遠隔地で行う不動産管理を安心して継続するためには、適切な報告と資金管理が重要です。また、日本人である以上、お金に関する重要な情報を、母国語で受けられるかどうかという点も確認ポイントになります。
4. 初期費用を抑える仕組み
転居時にコストと手間がかかるのは、日本もアメリカも変わりません。むしろ、国土が日本と比べて広いアメリカでは、遠方からの転居も多く、入居者の転居の負担は一段と大きくなる可能性もあります。
そのため、初期費用を抑える仕組みがあると、客付けを優位に進められます。結果として早期に空室が埋まり、稼働率が高められるでしょう。
RENOSYが選ばれる理由
アメリカ不動産投資を提供するRENOSYでは、全米2位の戸建賃貸マーケットプレイスを運営しているRenters Warehouse（レンターズ ウェアハウス）と提携することで、次のような独自メリットの提供が可能です。
- 日本・アメリカ双方での実績
- 管理効率と収益性の両立
- 投資と管理の一体化による安定運用
- 売却時まで見据えたサポート設計
Renters Warehouseは全米39拠点で12,300戸以上（2025年3月末時点）の管理実績を持ち、200名超の専門チームがセントラルオペレーションで物件管理を行っています。
RENOSYはRenters WarehouseのノウハウとIT活用で管理手数料6.5％を実現。物件管理はRenters Warehouse、日本語対応はRENOSYが担当し、便利で安心して利用できるサービスと、これまで機関投資家向けに提供してきた管理ノウハウ（レポート、メンテナンス計画、リスク管理）を提供しています。
また、アメリカ不動産の売却時、RENOSYは仲介手数料を一般的な3.0％より0.5％低い2.5％に設定。Renters Warehouseのネットワークとノウハウを活用し、コスト抑制と収益最大化、適正価格での売却を支援します。
管理で差がつく、アメリカ不動産投資の未来
アメリカ不動産は魅力的な投資先ですが、遠隔地である日本からの投資にはリスクもあります。頻繁に現地を訪れるのが難しい中、信頼のおける相手に物件管理を任せることが、不動産経営の安定性と資産価値の維持に直結します。
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