不動産投資はいくらから始められる？ 自己資金の目安や初期費用10万円〜の実例を解説

不動産投資はいくらから始められる？

不動産投資と聞くと「多額の資金が必要そう」というイメージを持つ方も少なくありません。しかし近年では、物件価格の大部分をローンでまかなえるため、自己資金が少なくても投資を始められるケースが増えています。

ただし、ローンを利用できる場合でも、手付金や各種手数料、税金などの初期費用は必要です。本章では、不動産投資を始める際の自己資金の目安や初期費用の内訳について解説します。

不動産投資における自己資金の目安

不動産投資における自己資金の目安は、購入しようとする不動産の種類、また購入しようとする不動産物件が仲介物件か買取再販物件なのか、さらに購入者の職業等によっても大きく変わります。

一般的に、自己資金の目安は物件価格の20％程度です。たとえば5,000万円の物件を購入する場合、自己資金が1,000万円で、残りの4,000万円を金融機関から借りることになります。

頭金が求められるか否かで、自己資金の額は大きく変わります。不動産投資会社によって、または購入する方の職業等によって、必要な自己資金が物件価格の1割以下で始められるケースも珍しくありません。RENOSY（リノシー）では、物件価格の全額融資を受け、自己資金10万円のみで投資を始めることが可能なタイプの不動産もあります。

不動産投資に必要な初期費用

不動産投資を始める際に必要な自己資金には、頭金・手付金・諸費用などがあります。

項目	詳細
頭金	物件購入代金の一部として支払うお金（物件価格の10〜20％程度） ＊残りの金額はローンで借入れ
手付金	売買契約締結時に買主が売主に支払い、契約の意思を示す（物件価格の5〜10％程度） 契約締結した際には購入代金に充当される
諸費用	物件購入時 ローンを組む際に必要な各種手数料や税金 物件価格に応じて変動するのが一般的（8〜10％）

十分な自己資金を用意することで、ローンの審査で有利になる場合もあり、また物件購入後の安定した運営にもつながります。

不動産投資の初期費用の内訳

不動産価格によって変わる初期費用には、以下のようなものがあります。

1. 頭金
2. 不動産会社に支払う仲介手数料（契約内容によって異なる場合があります）
3. 印紙税
4. 登記費用（登録免許税・司法書士への報酬）
5. 不動産投資ローンの保証料・事務手数料
6. 火災保険などの保険料
7. 不動産取得税
8. 固定資産税・都市計画税（清算金）
9. 管理費・修繕積立金（清算金）

これらの初期費用の総額は、一般的に物件価格の8％程度です。たとえば3,000万円の投資物件を購入する場合の初期費用の目安は、240万円程度となります。

また、売買契約締結時には、買主が売主に対して手付金の支払いが必要です。手付金は物件価格の5〜10％程度が一般的で、最終的には物件代金の一部として充当されます。

なお、RENOSY（リノシー）で不動産投資を始める際に必要な自己資金10万円は、手付金に該当します。

初期費用をそれぞれ詳しく解説するので参考にしてみてください。

1. 頭金

頭金とは、物件の購入代金の一部として、ローンを利用せずに自己資金から現金で支払うお金のことです。物件価格から頭金を差し引いた金額が、金融機関からの融資（ローン）でまかなう部分となります。

一般的に、物件価格の20％程度が目安とされていますが、投資用区分マンションなどでは、購入者の信用力や物件の資産価値によっては頭金0円の「フルローン」で購入できるケースもあります。

たとえば3,000万円の物件で頭金を20％入れる場合、600万円が頭金、残り2,400万円がローン借入額です。頭金を多く入れると月々の返済額を抑えられる一方、手元資金が減少し、少ない自己資金で大きな収益を狙うレバレッジ効果が下がるという側面も考慮する必要があります。

2. 不動産会社に支払う仲介手数料

不動産仲介手数料は、物件の売買を仲介した不動産会社に成功報酬として支払う費用のことです。宅地建物取引業法により上限額が定められており、物件価格が400万円を超える場合の計算式は「（物件価格×3％＋6万円）＋消費税」となります。

ただし、新築物件のように不動産会社が売主となっている物件を直接購入する場合、仲介行為が発生しないため仲介手数料はかかりません。購入を検討する際には、その取引が仲介か否かを事前に確認することが重要です。なお、RENOSY（リノシー）ではお客様が売主（RENOSY）からお客様が直接物件を購入する形となるため、仲介手数料は発生しません。

3. 印紙税

印紙税は、不動産売買契約書や住宅ローンを組む際の金銭消費貸借契約書など、特定の契約書を作成する際に課される税金です。契約書に記載された金額に応じて定められた額の収入印紙を貼り付け、消印することで納税します。

たとえば不動産売買契約書の場合、契約金額1,000万円超5,000万円以下で2万円、5,000万円超1億円以下で6万円です。現在は軽減措置が適用されており（令和9年3月31日まで）、本来の税額より低く抑えられています。たとえば、1,000万円超5,000万円以下では1万円、5,000万円超1億円以下は3万円です。

この印紙税は契約時に現金で支払うことが多いため、初期諸費用の一部としてあらかじめ準備しておく必要があります。

4. 登記費用（登録免許税・司法書士への報酬）

不動産を購入すると、その物件が自分の所有物であることを法的に示すために「所有権移転登記」を行います。また、ローンを組む際には、金融機関が物件を担保に取るための「抵当権設定登記」が必要です。これらの登記手続きには「登録免許税」という税金がかかります。

所有権移転登記にかかる登録免許税の税率は、本則「固定資産税評価額×2％」（令和8年3月31日までの間に登記を受ける場合は1.5％）で、たとえば3,000万円の物件を購入する場合、「3,000万円×2％」で税額は60万円です。

抵当権設定登記にかかる登録免許税の税率は、「借入金額×0.4％」で、3,000万円を借入れする場合、税額は12万円となります。

このように、税額は固定資産税評価額やローン借入額に応じて決まります。登記手続きは専門知識を要するため、司法書士に依頼するのが一般的です。そのため、登録免許税の実費に加えて、司法書士への報酬（平均4〜10万円ほど）も登記費用として必要になります。

5. 不動産投資ローンの保証料・事務手数料

不動産投資ローンを利用する際、金融機関に対して事務手数料や保証料を支払う必要があります。事務手数料は、ローン契約手続きのための費用で、借入金額の1〜3％程度です。

一方、保証料は、万が一返済が滞った場合に保証会社に代位弁済してもらうための費用です。借入額の2〜3％程度を一括で前払いする方法と、ローンの金利に0.2〜0.3％程度上乗せして支払う方法があります。金融機関によっては保証料が不要なプランもあるため、ローンを選ぶ際の比較ポイントの一つとなります。

6. 火災保険などの保険料

不動産投資を行ううえで、火災保険への加入は金融機関から融資を受ける際の必須条件となることがほとんどです。火災だけでなく、落雷や風災、水災など、さまざまな損害から大切な資産を守る役割があります。

保険料は建物の構造や所在地、補償内容によって変動しますが、ワンルームマンションならば、火災保険の基本プランに施設賠償責任保険や地震保険を付けても年間2万円程度です。

なお、地震による損害は火災保険では補償されないため、必要な方は別途「地震保険」への加入を検討しなければなりません。地震保険は単独では加入できないので、火災保険とセットで申し込む必要があります。物件周辺のハザードマップなどを確認し、災害リスクに応じた適切な保険を選ぶことが、長期的に安定した運用につながります。

7. 不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を購入したり、贈与を受けたりした際に一度だけ課される地方税です。売買の場合は、土地と家屋それぞれの固定資産税評価額に対して原則4％の税率が適用されます。

この税金は物件購入時にすぐ支払うのではなく、取得から半年〜1年後くらいに都道府県から送られてくる納税通知書を使って納付します。そのため、購入時の初期費用とは別に、後から支払いが必要になる費用として忘れずに資金計画に組み込んでおくことが大切です。

8. 固定資産税・都市計画税（清算金）

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して課される税金です。年の途中で物件の所有権が売主から買主に移る場合、引渡し日を基準日として、その年の残りの期間分を買主が負担するのが一般的です。

具体的には、引渡し日以降の税額を日割りで計算し、「清算金」として売買代金の決済時に売主に支払います。税額は市町村が決定する固定資産税評価額を基に算出されるため物件ごとに異なりますが、不動産を所有している限り毎年発生するランニングコストとして認識しておく必要があります。

9. 管理費・修繕積立金（清算金）

区分マンションを購入した場合、その年の管理費や修繕積立金のうち、売主がすでに支払っている費用があれば、引渡し日以降の分を日割り計算して買主が負担します。この精算も、売買代金の決済時に清算金として売主に支払うのが一般的です。

管理費は、廊下やエントランスといった共用部分の清掃や維持管理、管理人の人件費などに充てられます。修繕積立金は、十数年ごとに行われる外壁塗装や防水工事といった大規模修繕のために積み立てられるお金です。どちらも、マンションの資産価値を維持するために不可欠な費用となります。

頭金と自己資金の違いは？

頭金は、物件の価格のうち、ローンを使わずに自分で支払う部分のお金です。たとえば3,000万円の物件に対して頭金が500万円必要なら、ローンで借りるお金は2,500万円になります。

一方で自己資金は、その頭金に加えて、購入に必要な諸費用（仲介手数料や登記費用など）も含めた総額を指します。つまり、自己資金は実際に自分が用意するお金のすべてです。

頭金と自己資金を混同しがちですが、頭金はあくまでも「自己資金の一部」であり「頭金＝自己資金」ではありません。手付金・頭金と諸費用を合わせたものが自己資金です。

【自己資金別】不動産投資に使える金額と購入可能な物件例

不動産投資を始めるために必要な自己資金が物件価格の20％という前提で、不動産投資にまわせる自己資金額で購入できる物件の価格と種類の目安を、以下の表にまとめました。

自己資金額	購入可能な 物件価格	購入可能な物件の種類
100万円	500万円	郊外の築古戸建て 郊外の築古区分マンション
300万円	1,500万円	中古戸建て 中古区分マンション
500万円	2,500万円	中古または郊外の新築の戸建て 中古区分マンション 中古一棟アパート
1,000万円	5,000万円	中古または新築の区分マンション 中古または新築の戸建て 中古の一棟アパート 郊外の中古一棟マンション
2,000万円	1億円	中古または新築の区分マンション 中古または新築の戸建て 中古または新築の一棟アパート 郊外の中古または新築の一棟マンション 郊外の中古の商業ビル
3,000万円	1億5,000万円	中古または新築の区分マンション 中古または新築の戸建て 中古または新築の一棟アパート 中古または新築の一棟マンション 郊外の中古の商業ビル

不動産価格が大きくなればなるほど運営にも費用がかかります。不動産投資にまわせる自己資金に余裕があるほど、物件運営の際の不測の事態にも対応しやすくなります。

自己資金ゼロでも不動産投資を始める方法

自己資金がないと不動産投資をあきらめないといけないのかというと、そうではありません。不動産のタイプや購入者の職業などによっては、物件価格の100％の融資が受けられるフルローンも存在します。

フルローンであれば、自己資金を抑えて物件を購入できるため、手元資金をそれほど使わずに不動産投資を始められます。

自己資金ゼロで不動産投資を行う際のリスク

手元資金を使わずに不動産投資を始めるのがベストかどうかは、考え方次第です。事前にリスクも把握しておきましょう。具体的なリスクは、以下のとおりです。

1. 毎月の返済金額が高額になる
2. 売却時にローン残債との差額調整が発生する場合がある

それぞれ詳しく解説します。

1. 毎月の返済金額が高額になる

自己資金なしでローンを組むと、借入金額が大きくなり、その分毎月の返済額も高くなります。その結果として、家賃収入に占める返済の割合（返済比率）が高まりやすくなります。

そのため、家賃収入からローン返済や経費を差し引いた手残りの現金が少なくなることもあります。こうした状態で空室が発生したり、想定外の修繕費がかかったりすると、家賃収入が途絶えても返済は続くため、貯蓄を取り崩して補う必要が出てくる可能性があります。だからこそ事前に返済シミュレーションを入念に行い、毎月の返済額がどの程度になるかを把握しておくことが大切です。

2. 売却時にローン残債との差額調整が発生する場合がある

物件価格に加えて、初期費用分もローンに組み入れることも場合によっては可能です。これをオーバーローンといい、物件金額だけの借入れと比べて、より返済金額が高額になるのが特徴です。

オーバーローンで借入れを行うと、購入後に比較的短期間で売却をしようと思った際に、売却価格がローン残債を下回ることがあり得ます。売却するには金融機関の抵当権を抹消する必要がありますが、ローンが完済できないと抹消できません。そのため、不足分の資金を自分で用意しなければならなくなる可能性があります。

資産形成の戦略によって、自己資金を何にどう使うかは変わります。投資をスタートする前に、総合的に考えることが必要です。

不動産投資ローンで審査される3つの項目

不動産投資ローンは、一般的な住宅ローンとは異なり「事業」に対する融資という側面を持ちます。そのため、金融機関は貸し倒れのリスクを慎重に判断します。

審査で評価されるのは、主に以下の3つです。

1. 個人の信用力（属性）
2. 購入予定物件の収益性・資産価値
3. 過去の不動産投資の実績

それぞれ詳しく解説します。

1. 個人の信用力（属性）

金融機関が不動産投資ローンの審査で重視するのが、物件の価値のほか、申込者個人の返済能力です。具体的には、以下のような項目が厳しくチェックされます。

• 年収
• 勤務先
• 勤続年数
• 雇用形態
• 年齢
• 信用情報（クレジットカードの支払い遅延など）

特に、収入の安定性が高いと評価される公務員や大手企業の正社員、勤務医、弁護士などは審査で有利になる傾向があります。安定した収入基盤があることは、万が一、家賃収入が途絶えた場合でも返済を継続できる信頼性の証となるからです。

2. 購入予定物件の収益性・資産価値

個人の信用力と並んで審査の柱となるのが、投資対象となる物件そのものの価値です。金融機関は、その物件が将来にわたって安定的に家賃収入を生み出せるか、万が一の際には売却して融資額を回収できるかを評価します。物件の評価ポイントは、以下のとおりです。

• 立地条件：駅からの距離、周辺環境
• 築年数・構造：耐用年数内で管理状態が良好
• 賃貸需要：空室リスクが低い立地
• 将来性：人口動態や再開発計画
• 担保価値：売却時の資産価値

収益性と資産価値が高い物件であれば、個人の信用力が多少弱くても融資を受けやすくなる可能性があります。

3. 過去の不動産投資の実績

初めて不動産投資を行う場合は関係ありませんが、すでに物件を所有している場合は、その運用実績も重要な審査項目となります。金融機関は、以下のような情報を確認し、申込者の不動産経営者としての手腕を評価します。

• 既存物件の家賃収入が安定しているか
• 空室期間が長引いていないか
• ローンの返済遅延がないか

良好な運用実績があれば、それが信頼につながり、次の物件購入の際の融資審査でプラスに働くでしょう。そのため、まずは小規模な物件からでも着実に実績を積み、段階的に投資規模を拡大していく戦略は、金融機関との良好な関係構築においても有効です。

自己資金を抑えて不動産投資を始めるメリット

自己資金を抑えて不動産投資を始めるメリットは、以下の2つです。

1. レバレッジ効果で大きな利益を得られる
2. 手元に資金を残せるので突発的な支出に対応できる

それぞれ詳しく解説します。

1. レバレッジ効果で大きな利益を得られる

不動産投資のメリットとして、借入れを活用することで少ない自己資金で高い投資効率を期待できるレバレッジ効果があります。借入れを活用すると、自己資金だけでは購入できない金額の物件を所有できたり、小さい資金で投資効果を上げたりすることが可能です。

たとえば、500万円の自己資金だけでは購入できない3,000万円の物件も、ローンを組むことで所有が可能になります。この結果、自己資金を元手に投資をしたとき以上の収益を生み出せる可能性が高まります。

2. 手元に資金を残せるので突発的な支出に対応できる

不動産購入時に自己資金をそれほど投入せず、手元に残しておくことで、購入後の運用に備えることが可能となります。不動産経営では、予期せぬ修繕やリフォーム費用、空室時の収入減少など、さまざまな事態に備えなければなりません。

さらに手元にある現金を、株式投資など別の投資にまわすことも可能となります。

自己資金を抑えて不動産投資を始める際のポイント

自己資金を抑えて不動産投資を始める際のポイントは、以下のとおりです。

1. 資産価値の高い物件を購入する
2. 自身の信用力を利用する
3. 不動産投資をサポートしてくれる会社を見つける

それぞれ詳しく解説します。

1. 資産価値の高い物件を購入する

不動産投資で重要なのは、物件そのものの資産価値です。市場価値の高い物件は、大きく以下の2つの特徴があります。

• 収益価値がある（安定した賃料収入が見込める）
• 売却価値がある（将来的に大きな売却益が見込める）

たとえば、立地条件の良い物件はこれらの2つの価値が高い傾向にあり、融資条件も有利になりやすいです。また、優良物件の特徴として、以下のような特徴が挙げられます。

• 交通利便性が高い
• 生活インフラが充実している
• エリアの人口動態が安定または増加傾向にある
• 建物の品質や管理状態が良好
• 安全性が高い　など

このような資産価値が高い不動産ならば、たとえ自己資金が少なくても金融機関からの評価が高まり、融資を受けやすくなります。

2. 自身の信用力を利用する

不動産投資ローンにおいて、借り手の信用力、つまり個人の信用力（属性）の高さは重要な要素です。信用力を測る指標として金融機関が着目するのが、以下のような内容です。

• 勤務先の信頼度
• 勤続年数
• 職業の安定性
• 年収
• 金融資産の有無　など

これらの属性の具体的な評価基準は金融機関ごとに異なりますが、傾向としては、個人の信用力が高ければ少ない自己資金でも融資がとおりやすくなります。特に公務員や大手企業勤務者、医師（勤務医）などは、収入の安定性が高く評価され、融資条件が優遇されることもあります。

3. 不動産投資をサポートしてくれる会社を見つける

不動産投資を始める際には、単に物件を紹介するだけではなく、融資相談から物件管理、将来の売却まで一貫してサポートしてくれる会社を選ぶことが重要です。物件の購入だけでなく、その後の運用や出口戦略まで見据えたアドバイスを提供する会社は、初心者投資家にとって大きな味方となるでしょう。

特に少ない自己資金からスタートする場合は、専門知識や経験不足を補ってくれる信頼できるパートナーの存在が成功の鍵となります。総合的なサポート体制が整った不動産投資会社は、投資家の状況に合わせた柔軟な提案が可能で、限られた資金でも最適な投資プランを提示してくれる可能性があります。

不動産投資をいくらから始めるかは、物件や購入者の信用力によって異なる

不動産投資を始める際の自己資金の目安としては、物件価格の20％程度とご紹介しましたが、あくまでも目安で、必ずしもそれらを用意しなければ不動産投資を始められないわけではありません。

資産価値の高い物件を選んだり、個人の信用力を活用したりすることによって、不動産投資を始められます。また、不動産投資のサポートが充実した会社を選ぶことが成功の鍵となります。

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