不動産投資はいくらから始められる？ 自己資金の金額や購入できる物件の目安を紹介
「不動産投資を始める際の自己資金はいくら必要になるだろう？」とふと思う方も多いのではないでしょうか。
不動産投資における自己資金とは、ローンを利用して物件を購入する際に必要となる諸費用や頭金などです。自己資金の考え方や目安を事前に把握しておくことで、物件購入時に慌てなくてすみます。
本記事では、不動産投資を始める際の自己資金の目安や、金額別で購入できる物件の違いなどを詳しく解説します。
不動産投資の自己資金とは
不動産投資を始める際に必要な自己資金には、頭金・手付金・諸費用などがあります。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 頭金 |
|
| 手付金 |
|
| 諸費用 |
|
十分な自己資金を用意することで、ローンの審査で有利になる場合もあり、また物件購入後の安定した運営にもつながります。
不動産投資における自己資金の目安はいくら？
不動産投資における自己資金の目安は、購入しようとする不動産の種類、また購入しようとする不動産物件が仲介物件か買取再販物件なのか、さらに購入者の職業等によっても大きく変わります。
おおまかなイメージとしては、物件価格の20％程度と一般的にいわれています。たとえば5,000万円の物件を購入する場合、自己資金が1,000万円で、残りの4,000万円を金融機関から借りることになります。
頭金が求められるか否かで、自己資金の額は大きく変わります。不動産投資会社によって、または購入する方の職業等によって、必要な自己資金が物件価格の1割以下で始められるケースもあります。RENOSY（リノシー）では、物件価格の全額融資を受け、自己資金10万円のみで投資を始めることが可能なタイプの不動産もあります。
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不動産投資における諸費用には何がどれくらい含まれる？
不動産価格によって変わる諸費用には、以下のようなものがあります。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用（登録免許税・司法書士への報酬）
- 不動産取得税
- 不動産投資ローンの保証料・事務手数料 など
これらの諸費用の総額は、一般的に物件価格の8％程度です。たとえば3,000万円の投資物件を購入する場合の諸費用の目安は、240万円程度となります。
また、売買契約締結時には、買主が売主に対して手付金の支払いが必要です。手付金は物件価格の5〜10％程度が一般的で、最終的には物件代金の一部として充当されます。
なお、RENOSY（リノシー）で不動産投資を始める際に必要な自己資金10万円は、手付金に該当します。
頭金と自己資金の違いは？
頭金は、物件の価格のうち、ローンを使わずに自分で支払う部分のお金です。たとえば3,000万円の物件に対して頭金が500万円必要なら、ローンで借りるお金は2,500万円になります。
一方で自己資金は、その頭金に加えて、購入に必要な諸費用（仲介手数料や登記費用など）も含めた総額を指します。つまり、自己資金は実際に自分が用意するお金のすべてです。
頭金と自己資金を混同しがちですが、頭金はあくまでも「自己資金の一部」です。つまり「頭金＝自己資金」ではなく、手付金・頭金と諸費用を合わせたものが自己資金です。
不動産投資に使える自己資金別：購入できる物件例
不動産投資を始めるために必要な自己資金が物件価格の20％という前提で、不動産投資にまわせる自己資金額で購入できる物件の価格と種類の目安を、以下の表にまとめました。
| 自己資金額 | 購入可能な 物件価格 |
購入可能な物件の種類 |
|---|---|---|
| 100万円 | 500万円 |
|
| 300万円 | 1,500万円 |
|
| 500万円 | 2,500万円 |
|
| 1,000万円 | 5,000万円 |
|
| 2,000万円 | 1億円 |
|
| 3,000万円 | 1億5,000万円 |
|
不動産価格が大きくなればなるほど運営にも費用がかかります。不動産投資にまわせる自己資金に余裕があるほど、物件運営の際の不測の事態にも対応しやすくなります。
自己資金ゼロでも不動産投資はできる？
自己資金がないと不動産投資をあきらめないといけないのかというと、そうではありません。不動産のタイプや購入者の職業などによっては、物件価格の100％の融資が受けられるフルローンも存在します。
フルローンであれば、自己資金を抑えて物件を購入できるため、手元資金をそれほど使わずに不動産投資を始められます。
自己資金ゼロで不動産投資を行うにはリスクも
手元資金を使わずに不動産投資を始めるのがベストかどうかは、考え方次第となります。自己資金を使わない場合、次のような状態になります。
1. 毎月の返済金額が高額になる
自己資金なしでローンを組むと、借入金額が大きくなり、毎月の返済額も高くなります。
事前に返済シミュレーションを行い、毎月の返済額がどの程度になるかを把握しておくことが大切です。
2. オーバーローン状態だと売却時に自己資金が必要になるかも
物件価格に加えて、諸費用分もローンに組み入れることも場合によっては可能です。これをオーバーローンといいます。物件金額だけの借入れと比べて、より返済金額が高額になります。
オーバーローンで借入れを行うと、購入後に比較的短期間で売却をしようと思った際に、売却価格がローン残債を下回ることがあり得ます。売却するには金融機関の抵当権を抹消する必要がありますが、ローンが完済できないと抹消できません。そのため、不足分の資金を自分で用意しなければならなくなる可能性があります。
資産形成の戦略によって、自己資金を何にどう使うかは変わります。投資をスタートする前に、総合的に考えることが必要です。
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自己資金を抑えて不動産投資を始めるメリット
逆に、自己資金を抑えて不動産投資を始めるメリットは、以下の2つです。
1. レバレッジ効果で大きな利益を得られる
不動産投資のメリットとして、借入れを活用することで少ない自己資金で高い投資効率を期待できるレバレッジ効果があります。借入れを活用すると、自己資金だけでは購入できない金額の物件を所有できたり、小さい資金で投資効果を上げたりすることが可能です。
たとえば、500万円の自己資金だけでは購入できない3,000万円の物件も、ローンを組むことで所有が可能になります。この結果、自己資金を元手に投資をしたとき以上の収益を生み出せる可能性が高まります。
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2. 手元に資金を残せるので突発的な支出に対応できる
不動産購入時に自己資金をそれほど投入せず、手元に残しておくことで、購入後の運用に備えることが可能となります。不動産経営では、予期せぬ修繕やリフォーム費用、空室時の収入減少など、さまざまな事態に備える必要があります。
さらに手元にある現金を、株式投資など別の投資にまわすことも可能となります。
自己資金を抑えて不動産投資を始める際のポイント
自己資金を抑えて不動産投資を始める際のポイントは、以下のとおりです。
- 資産価値の高い物件を購入する
- 自身の信用力を利用する
- 不動産投資をサポートしてくれる会社を見つける
それぞれ詳しく解説します。
1. 資産価値の高い物件を購入する
不動産投資で重要なのは、物件そのものの資産価値です。市場価値の高い物件は、大きく以下の2つの特徴があります。
- 収益価値がある（安定した賃料収入が見込める）
- 売却価値がある（将来的に大きな売却益が見込める）
たとえば、立地条件の良い物件はこれらの2つの価値が高い傾向にあり、融資条件も有利になりやすいです。また、優良物件の特徴として、以下のような特徴が挙げられます。
- 交通利便性が高い
- 生活インフラが充実している
- エリアの人口動態が安定または増加傾向にある
- 建物の品質や管理状態が良好
- 安全性が高い など
このような資産価値が高い不動産ならば、たとえ自己資金が少なくても金融機関からの評価が高まり、融資を受けやすくなります。
2. 自身の信用力を利用する
不動産投資ローンにおいて、借り手の信用力、つまり個人属性の高さは重要な要素です。信用力を測る指標として金融機関が着目するのが、以下のような内容です。
- 勤務先の信頼度
- 勤続年数
- 職業の安定性
- 年収
- 金融資産の有無 など
これらの属性の具体的な評価基準は金融機関ごとに異なりますが、傾向としては、個人属性が優れていれば少ない自己資金でも融資がとおりやすくなります。特に公務員や大手企業勤務者、医師（勤務医）などは、収入の安定性が高く評価され、融資条件が優遇されることもあります。
3. 不動産投資をサポートしてくれる会社を見つける
不動産投資を始める際には、単に物件を紹介するだけではなく、融資相談から物件管理、将来の売却まで一貫してサポートしてくれる会社を選ぶことが重要です。物件の購入だけでなく、その後の運用や出口戦略まで見据えたアドバイスを提供する会社は、初心者投資家にとって大きな味方となります。
特に少ない自己資金からスタートする場合は、専門知識や経験不足を補ってくれる信頼できるパートナーの存在が成功の鍵となります。総合的なサポート体制が整った不動産投資会社は、投資家の状況に合わせた柔軟な提案が可能で、限られた資金でも最適な投資プランを提示してくれる可能性があります。
不動産投資を始める際の自己資金は、物件や購入者の信用力によって異なる
不動産投資を始める際の自己資金の目安としては、物件価格の20％程度とご紹介しましたが、あくまでも目安で、必ずしもそれらを用意しなければ不動産投資を始められないわけではありません。
資産価値の高い物件を選んだり、個人の信用力を活用したりすることによって、不動産投資を始められます。また、不動産投資のサポートが充実した会社を選ぶことが成功の鍵となります。
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