トラブルは起きた？ サラリーマン不動産投資家が「2年間の投資実績」を振り返る
こんにちは。商社業界に勤務する都内在住のLePenseurです。現在私は東京23区内に2戸のワンルームマンションを所有、投資しています。投資を開始したのが2019年7月でしたので、ちょうど2年が経過し、3年目に突入いたしました。
そこで今回は、投資を開始してからの2年間を振り返ってみて、投資実績はどうだったのか、どんなことが起こったのかなど、改めて振り返りたいと思います。
CONTENTS目次
不動産投資を行う理由
私がワンルームマンションへの不動産投資を決定した一番の要因は、金融庁から報告された報告書「高齢社会における資産形成・管理（PDF）」でした。これは文字通り、高齢化が進行する日本において、自ら高齢になった際に向けての資産形成を行うことを推奨する報告書でした。
当時話題となった「人生100年時代」への考え方や報告書の内容については以下URLをご参考いただければと思いますが、内容は、「国の制度のみに頼って、老後の生活を余裕を持って送ることのできる時代の終焉」を感じずにはいられないものとなっています。
もちろん誰にでも当てはまる正解があるわけではありませんが、私自身が感じたのは、若いうちから計画的に資産形成を行うことが必要であり、事前に準備を行うからこそ漠然とした不安が解消され、目の前の活動に精いっぱい取り組めるのだということです。
そして、私の場合はその漠然とした不安の解消施策の一つのアプローチとして、長期保有を前提にワンルームマンション投資を検討しました。
人生100年時代で不動産投資を始めるに至った経緯
それまでも個別株やFX（証拠金取引）、インデックス投資を中心とした投資信託は行っていましたが、さまざまな投資商品へリスクを分散したいという思いもあったことから、それらに加えて2戸のワンルームを購入することに至りました。
不動産投資の実績
長期保有を前提としたワンルームマンション投資の実績はどうかというと、2019年7月から2021年7月末までの稼働率は幸いにも100％で推移しております。つまり借主の退去は一度もなく、常に満室をキープすることができました。
ちなみに、直近の1年の実績をキャッシュフローベースでお伝えすると、以下の通りでした。
- 収入：1,807,200円 （1年間の家賃収入、100％）
- 支出：1,776,722円（ローン返済額＋固定資産税＋都市計画税＋修繕積立金＋管理費）
- バランス：30,478円（【収入】－【支出】）
- 利回り：1.72％ （【バランス】÷【支出】）
利回りは1.72％と低い数字に感じられるかもしれませんが、これは支出に元金の返済額も含まれていることが大きな要因となっております。
不動産投資における“利回り”は、表面利回り（【年間の満室想定の家賃収入】÷【物件価格】×100）のほか、実質利回り（【年間の家賃収入－年間の諸経費】÷【物件の購入価格＋購入時の諸経費】×100）など、さまざまな呼び名や算出方法があるので、自分の知りたい“利回り”がなんなのか、必要に応じた整理と、管理をすることをオススメいたします。
2年の運用期間中に起こったトラブル
購入から2年間の運用期間では、幸いにも目を覆いたくなるようなトラブルには見舞われておりません。
想定されるトラブルには設備故障などが考えられますが、私の購入した物件が2戸とも築年数10年以下の比較的若い物件であったこともあり、トラブルなく運用継続中です。もちろん物件は日々歳をとることを忘れないようにし、トラブルに備えた対策をとっておくのは重要といえます。
一方、実際は顕在化はしなかった経営状態悪化未遂がありました。一度、所有物件の借主より退去の申請を受領しました。退去申請の受領通知自体は、RENOSYさんから速やかに連絡をいただけたので特段の不満はなかったのですが、退去申請をいただいたのが、ちょうど新型コロナウイルスの流行開始直後であったのです。人の移動が制限される中、あわや空室が長期化するリスクに晒されました。
ことの顛末としては、この退去申請自体も借主の予定変更により取り下げられ、今も継続してお借りいただいている結果となり、稼働率も100％を維持している状況です。
もし退去申請の取り下げがなく退去となっていたら、少なくとも退去後のクリーニング期間や新しい借主の募集期間などがあるので、少なからず稼働率や利回りの低下のリスクはあったはずでした。
運用における面倒くささ
設備や借主の管理においては、RENOSYのプランのおかげで、ほとんど運用上の心配をする必要がなく、サラリーマンの私でも本業に集中ができています。
ただし、1つ面倒を挙げるとするとすれば、1年の運用を終えた際に行う確定申告や固都税（固定資産税・都市計画税）の支払いなどは、多少なりとも面倒と感じる方が多いのでは、と思います。
特に初年度は確定申告のやり方もわからない方が多くいるはずであり、最低限の知識は身に付ける必要がでてきます。ものぐさな私自身も確定申告が面倒だと感じるのが本音ですが、ネットで調べたり、RENOSY主催のセミナーに参加することで、できるだけ楽しみながら学ぶよう、心がけているところです。
興味を持つことが大切
投資を開始してから2年の運用期間における実績やトラブル、さらに面倒な点をご紹介させていただきました。結果としては、過去2年間の運用においては特段大きな問題に遭遇することなく、運用を終えることができました。
しかしながら、自身の肌感覚としても、足元は新型コロナウイルスの流行により市場を読みづらい状況が続いており、今後を占うことも以前より難しくなっていることを日々痛感しているところです。なので、今後の運用においても不動産環境や社会情勢を常にアップデートし、柔軟な運用と、それに応じた方針を決める必要があることを肝に銘じ、今後の不動産投資ライフを楽しみたいと思います。
長期保有としての不動産投資
長期保有として不動産投資が有効となり得るのは、ローン完済後も家賃収入を継続して得られる仕組みだから、といえます。もちろん何事も絶対というものはなく、例えば粗悪な物件を購入してしまった場合は、ローン完済前であっても大きな修繕や建て替えの必要性から追加の資金投入を余儀なくされたり、ローン返済計画に無理があった場合は完済に至らず売却を選択するしかないなどのケースが考えられます。リスクをゼロにすることは不可能であるからこそ、物件選定時にはリスクに十分留意し、自分なりの判断基準を持つことが肝要です。
不動産投資開始後に起こり得る不安、その向き合い方
良い物件を見つけ、適切な運用・管理が行うことができれば、ローン完済後は経費を除いた家賃収入がそのまま収入となります。収入源としてのインパクトは大きく、1つの継続的な収入を生み出す資産として機能することが期待できるしょう。
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