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2020.12.04

変化するターミナル駅池袋まで10分! 東武東上線の大山・中板橋・ときわ台・成増が人気上昇中

変化するターミナル駅池袋まで10分! 東武東上線の大山・中板橋・ときわ台・成増が人気上昇中

見知らぬ土地に不動産を購入する際は、物件だけでなく周辺の環境を知っておきたいもの。現在の様子はもちろん、未来のまちを事前に把握できると、購入物件の将来の資産価値も予想しやすくなります。「まちの住みやすさ発見!」では、さまざまな角度からまちのよさに迫ります。

今回は、乗降者数でギネス世界記録を持つ新宿駅に迫る、乗降者数第3位の池袋駅に1本でアクセスできる今注目の路線、東武東上線の4駅(大山、中板橋、ときわ台、成増)をご紹介します。

東武東上線は巨大ターミナル池袋駅に直結

東武東上線 路線図

池袋駅は、JR東日本(山手線、埼京線、湘南新宿ライン)、東京メトロ(丸ノ内線、有楽町線、副都心線)、西武池袋線、東武東上線が通る、日本有数の大規模な駅です。

池袋駅の平均乗降者数はおよそ260万人で、この数は世界最多の乗降者数を誇り「Busiest station」としてギネスにも認定された新宿駅の乗降者数359万人(2018年時点)に迫る、第3位の巨大ターミナル駅でもあります。

東武東上線の乗降者数

池袋は4つの鉄道会社の電車が走っています。各社とも乗降者数は50万〜60万人です。東武東上線池袋駅も1日に約50万人が利用します。

東武東上線池袋駅から続く大山、中板橋、ときわ台、成増は、池袋駅まで約10分圏内で行くことができます。一方で埼玉に続く路線のため、埼玉県にもアクセスしやすい便利なエリアです。


東武東上線のラッシュ時の混雑率は、最も混雑する北池袋〜池袋間でも135%程度と、首都圏平均163%と比べても落ち着いた路線です。同じく池袋駅に発着する西武池袋線(椎名町〜池袋)は158%、池袋駅を通る東京メトロ3路線の平均混雑率は154%です。東京メトロは時間帯によって身動きが取りづらいほどの混雑ともなるため、東武東上線はほかの路線と比較してストレスなく利用しやすい路線といえます。

※最混雑時間帯1時間の平均混雑率。東武東上線と西武池袋線は2019年度実績、東京メトロは2015年実績

朝のラッシュアワーに池袋へ向かう電車の本数は5〜6分に1本と、ほとんど待つことなく移動もスムーズです。

4駅のまち自体も、飲食店やスーパー、商店などが充実して住みやすく、都心に近いのに家賃も安く、池袋へのアクセスがよい、快適に暮らすことができるエリアです。

池袋に通う人の住むまちとして、東武東上線沿いの人口も増えています。池袋にある仲介会社によると、最近では池袋駅周辺の1Kに住んでいた若年層が、板橋エリア(大山〜成増)の1LDKと広めの家に引っ越すことも増えているとのこと。別々に暮らしていたカップルがコロナ禍で同棲を始めるケースでは、2DKの部屋を求めて東武東上線に引っ越すケースもあるそうです。

池袋の企業や大学に通う人が暮らすまちとして、選ばれています。

池袋駅周辺の大規模再開発

乗降者数第3位の池袋駅周辺では、複数の開発が現在進行中です。

「消滅可能性都市」からの変貌

池袋の位置する豊島区は、「若年女性(20〜39歳)の転入が大幅に減る」と2014年5月に日本創生会議が予測した「消滅可能性都市」として、23区で唯一名前が挙げられました。豊島区はすぐに緊急対策本部を設置し、日本創生会議の予測は住民基本台帳に基づく最新のデータとはかけ離れていると反論しました。

同時に、人口減少を食い止めるための「女性にやさしいまちづくり」事業を筆頭に、「地方との共生」「日本の推進力」の3つの方針を柱として予算化、素早い対応をとり、それらの成果もあり実際に人口は40年ぶりに一時29万人を突破するなど増加してきています。

2015年策定された「豊島区国際アート・カルチャー都市構想」のもとで計4つの公園が整備されました。消滅可能性都市と指摘を受ける前から計画が進んでいた南池袋公園の整備を皮切りに、2019年に池袋西口公園、中池袋公園、2020年にとしまキッズパークのオープンと、企業と連携しながらまちづくりが進み、池袋は変化してきています。治安に対する不安イメージもありましたが、それも払拭されつつあります。

平日でも多くの人で賑わう南池袋公園(2020年12月1日・編集部撮影)
平日でも多くの人で賑わう南池袋公園(2020年12月1日・編集部撮影)

2016年にリニューアルした「南池袋公園」は、地域の人々の暮らしを変えました。たくさんの人がくつろげる芝生広場(2021年1月中旬ごろまで芝生養生中)やカフェができたことで、平日から子供連れの家族がくつろぎ、ピクニックをする様子なども見られるようになりました。

国際アート・カルチャー都市

2020年7月にオープンしたHareza池袋は、中池袋公園が位置する一帯で、豊島区が掲げる「国際アート・カルチャー都市」の実現に向けた新しい複合商業施設です。

ミュージカルや伝統芸能、アニメ、サブカルチャーを楽しめる異なる8つの劇場を備えています。

Hareza池袋(2020年12月1日・編集部撮影)
Hareza池袋(2020年12月1日・編集部撮影)

そして現在進行中の再開発事業は、東池袋四丁目2番街区地区第一種市街地再開発事業、南池袋二丁目C地区再開発、そのほか東京国際大学 池袋国際キャンパス計画などがあります。

東池袋四丁目2番街区地区第一種市街地再開発事業

池袋駅からグリーン大通りを東南に進み、東京さくらトラム(都電荒川線)と交差するエリアに、1〜3階に店舗やオフィス含む高層住宅ビル(地上36階、地下2階、高さ約125m、延べ約30,650㎡)と2つの広場が誕生します(2022年4月完成予定)。

東池袋四丁目2番街区地区第一種市街地再開発事業引用:東池袋四丁目2番街区地区第一種市街地再開発事業 - 野村不動産

木造住宅が密集し細分化されていた宅地をまとめることで、地区全体の防災生の向上が見込まれています。

南池袋二丁目C地区再開発

豊島区公式サイト 南池袋二丁目C地区再開発引用:豊島区公式サイト

JR池袋駅の南東約700mに位置するエリア約1.7ヘクタールの再開発です。としまエコミューゼタウン(豊島区役所)に隣り合う形で2つのタワーマンション(北街区:地上51階、地下2階、高さ190m、延べ約105,000㎡、南街区:地上51階、地下2階、高さ185m、延べ約75,300㎡)が誕生します(2024年予定)。

主な用途は集合住宅で、ほかに店舗とオフィス・子育て支援施設などを設けることで、生活支援機能の強化が見込まれています。

東京国際大学 池袋キャンパス計画

東京国際大学公式サイト 東京国際大学 池袋キャンパス計画引用:東京国際大学公式サイト

サンシャインシティの隣、としまキッズパークも誕生した造幣局跡地に大学が誕生し、川越キャンパスから3,500人が移転する計画が進んでいます。

世界各国から教員・研究者を招き、グローバル教育機能を持った教育機関として、東京国際大学 池袋キャンパス(地上22階、延べ約35,000㎡)が開設されます(2023年5月予定)。

上記の開発以外にも、東京圏国家戦略特別区域の東京都都市再生プロジェクトに追加された「東池袋一丁目地区」(認定前)などの計画もあります。

大学・企業

池袋には大学や企業も集まっています。

周辺の主な大学

大学院生含む学生数

立教大学 池袋キャンパス 14,404人(2020年10月時点)
帝京平成大学 池袋キャンパス 2,945人(2020年5月時点)
東京福祉大学 池袋キャンパス 3,459人(2020年5月時点)

周辺の主な企業

従業員数

株式会社良品計画 17,096人(2020年8月現在)
株式会社ビックカメラ 4,556人(2020年8月)
株式会社クレディセゾン 2,981人(2020年3月現在)

アニメ・マンガの聖地でもある池袋


2020年、豊島区の推進する豊島区国際アート・カルチャー都市構想によって「豊島区立 トキワ荘マンガミュージアム」がオープンしました。現在の豊島区南長崎にあたる椎名町に、昭和27〜57年にかけて手塚治虫をはじめとするマンガの巨匠たちが青春時代を過ごしたアパート「トキワ荘」を再現した施設です。

豊島区立 トキワ荘マンガミュージアム
豊島区立 トキワ荘マンガミュージアム(2020年11月27日・編集部撮影)

トキワ荘から始まったマンガ文化はアニメ文化へと発展し、現在も池袋に根付いています。近年はさまざまなショップが立ち並ぶ「乙女ロード」など、アニメ関連コンテンツが池袋に集まっています。

ソーシャルゲームの開発などを手がける大手開発企業もサンシャイン60に数年前に移転し、池袋は「アニメ・マンガ」の聖地として盛り上がりをみせています。

池袋は「アニメ・マンガ」の聖地として盛り上がりをみせています

1930年代に芸術家たちのアトリエが集まり「池袋モンパルナス」とよばれた文化の流れを汲みつつ、池袋ではさまざまな文化が交流するまちとして、今後の変化が期待されるまちのひとつです。

日々変貌をとげつつある池袋の企業や大学に通えるまちとして、東武東上線の4つの駅は、それぞれの町の魅力もあり、人気上昇中です。次はまちの様子をご紹介します。

大山、中板橋、ときわ台、成増の基本情報

家賃比較

池袋は、ほかのターミナル駅と比較すると家賃相場は低めです。東武東上線沿線の4駅は池袋よりも数千円〜1万5千円ほど安くなっています。

駅名 1K/1Rの家賃(中央値)
池袋 85,000円
大山 78,000円
中板橋 72,000円
ときわ台 70,000円
成増 72,500円

(RENOSY調べ 2020年)

人口推移

2005年から2020年にかけ、大山、中板橋、ときわ台、成増いずれの駅でも人口が増加しているのがわかります。特に成増は右肩上がりに伸びており、今後もさらなる増加が見込まれます。

駅周辺の人口推移
駅周辺の地名ごとに板橋区および練馬区の人口データを元にRENOSYが独自作成

現在のまちの様子

大山(池袋まで普通で6分)

東武東上線 大山駅

大山は、駅前広場の整備計画も進む、東武東上線の中でも再開発が進む人気のあるまちです。

商店街の全長が560mと、東京屈指の長さを誇るハッピーロード大山商店街は、テレビ番組でも取り上げられるなど、地元以外からも人が集まるスポットです。

駅からすぐアーケード商店街となるため、雨の日でも安心して買い物をすることができます。

昔ながらの個人店や最新のカフェなどが混在し、幅広い年齢層が行き交います
昔ながらの個人店や最新のカフェなどが混在し、幅広い年齢層が行き交います

2021年4月からはハッピーロードから続くエリアの再開発「大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発」が始まります。

板橋区公式サイト 「大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発」引用:板橋区公式サイト
板橋区公式サイト 「大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発」引用:板橋区公式サイト

開発地は「大山ハッピーロード商店街」の中間地点で、約340戸の住宅と、建物の1〜3階部分に延床面積4,000㎡超の商業施設が入る予定です。

板橋大山公園

再開発エリアとは反対側、大山駅徒歩7分の場所には「板橋大山公園」があり、地元の子供たちの遊び場となっています。夏にはじゃぶじゃぶ池で水遊びをすることもできます。

中板橋(池袋まで普通で9分)

なかいた商店街、中板橋駅前など
なかいた商店街、中板橋駅前など

駅の北口から始まる中板橋商店街には手ごろな価格の店が立ち並び、地元の住民で賑わっています。

石神井川

中板橋駅周辺の石神井川沿いでは毎年春に「なかいた さくら祭り」が開催され、多くの人が訪れます。このほか「へそ祭り」や「神輿祭り」など地域に根付いたイベントが積極的に行われています。

老舗ケーキ屋「欧風菓子 白鳥」

創業当時から変わらない店構えの老舗洋菓子店「欧風菓子 白鳥」

開放感のあるテラス席を設ける飲食店もあります
開放感のあるテラス席を設ける飲食店もあります

ときわ台(池袋まで普通で10分)

「板橋区の田園調布」とよばれているときわ台は、閑静な住宅街が並ぶ高級感あるまちです。開業当時の姿が再現されたレトロなときわ台駅舎がランドマークになっています。

レトロなときわ台駅舎

2000年代からマンション建設が相次いだため、比較的築浅な住戸が多くあります。

ときわ台駅北口を出てすぐ花壇と噴水に彩られた広場が目の前に広がります
ときわ台駅北口を出てすぐ花壇と噴水に彩られた広場が目の前に広がります

周辺は落ち着いた雰囲気で、駅周辺には飲食店やスーパーだけでなく、公園や神社など緑があふれるスポットも見受けられます。

駅前の様子と天祖神社
駅前の様子と天祖神社

地域のシンボル「天祖神社(てんそじんじゃ)」は、旧上板橋村の産土神(うぶすながみ)として古くから祀られている神社です。ここでは年間を通して地元のお祭りやイベントが開催されています。

常盤台公園

木々が茂り、春には桜も見られる常盤台公園

パティスリー「LA NOBOUTIQUE(ラ ノブティック)」
駅前には、2020年「卓越した技能者(現代の名工)」を受賞したパティスリー「LA NOBOUTIQUE(ラ ノブティック)」もあります

成増(池袋まで急行・準急で約10分、普通で21分)

左上から時計回りに、成増駅前(南口)・駅前(北口)・商店街通り・駅前通り
左上から時計回りに、成増駅前(南口)・駅前(北口)・商店街通り・駅前通り

成増駅は板橋区の主要ターミナル駅であり、公共施設や商業施設が立ち並ぶ、人気のまちです。

東京メトロ副都心線・有楽町線が通る地下鉄成増駅も徒歩圏内にあるため、アクセス面でとても優れています。

24時間営業の西友や470席を持つ成増アクトホール

北口周辺は最近再開発が行われ、24時間営業の西友や470席を持つ成増アクトホールも建設され、さらに便利になりました。

成増には大小5つの商店街がありますが、その中でも「なりますスキップ村」はチェーン店が幅広く揃い、地元住民の買い物の場として親しまれています。

EQUiA成増となりますスキップ村商店街、駅前ロータリー
EQUiA成増となりますスキップ村商店街と駅前ロータリー

愛着の湧くまち

大山、中板橋、ときわ台、成増それぞれにカラーがあり、一人暮らしからファミリー層まで暮らしやすい、「活気」と「落ち着き」が共存するまちです。

商店街で地元の人や文化に触れ、自然あふれる街並みに癒やされる、長く住みたくなるまちです。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

この記事を書いた人

RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。

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