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日本を代表するオフィス街東京駅に通いやすい、JR総武線両国・錦糸町・亀戸の人気が上昇中

2020.10.30

日本を代表するオフィス街東京駅に通いやすい、JR総武線両国・錦糸町・亀戸の人気が上昇中

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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見知らぬ土地の不動産を購入する際は、物件だけでなく周辺の環境を知っておきたいもの。現在の様子はもちろん、未来のまちを事前把握できると、購入物件の資産価値も予想しやすくなります。「まちの住みやすさ発見!」では、さまざまな角度からまちのよさに迫ります。

今回は、複数の大規模開発が進行中の東京駅周辺に、通勤しやすいまちとして注目のJR総武線の3駅(両国、錦糸町、亀戸)をご紹介します。

日本を代表するオフィス街、東京駅周辺で働く人が暮らすまち

両国・錦糸町・亀戸は、東京駅まで約15分、青い帯の総武本線なら錦糸町から8分。3駅ともJR総武線以外に複数路線あり、電車でのアクセスはもちろん、自転車や徒歩で、さまざまなまちにアクセスできる便利なエリアです。

総武線※JR総武線は、千葉駅から始まり錦糸町で分岐して御茶ノ水駅へと続き中央線と接続する黄色いラインが目印の中央・総武線各駅停車と、錦糸町から横須賀線と接続して神奈川県と千葉県を結ぶ青いラインが目印の総武快速線とがあります。「総武線」沿線上の両国・錦糸町・亀戸を扱うこの記事では、主に黄色いラインの電車をイメージしながらお読みください

東京駅周辺の大規模再開発

東京駅周辺は、金融をはじめとした歴史ある大手企業から日本の経済を担う企業が数多く集まるビジネス街です。高度成長期に建てられた「丸の内ビルディング(丸ビル)」の建て替え(2002年竣工)を皮切りに、丸の内、大手町、そして日本橋、八重洲と、大規模な再開発が続いています。

2007年に竣工した新丸ビル
2007年に竣工した新丸ビル

現在進行形の大規模開発には、「世界で一番ビジネスをしやすい環境」を作るための、従来の規制や制度が大胆に緩和された「国家戦略特区」に指定された事業が複数あります。

建設が進む常盤橋タワー(2020年10月末)
建設が進む常盤橋タワー(2020年10月末撮影)

現在予定されている再開発事業は、2040年を目処にした日本橋川を走る首都高速道路の地下化(2035年掘削終了、2040年に既存高架橋撤去予定)や、東京駅日本橋口前に位置する常盤橋街区に建てられる日本一の高さを誇るオフィスビル「トーチタワー(390m)」(2027年度完成予定)などがあります。

東京駅前常盤橋プロジェクト

東京駅日本橋口前の常盤街区の大規模複合再開発がTOKYO TORCH(トウキョウトーチ)です(敷地面積3.1ha)。

築年数が経過し老朽化した複数のオフィスビルの建て替えを契機に、既存のJXビルと大和呉服橋ビルを解体して、1つの高層オフィスビル「常盤橋タワー」(A棟)が2021年6月に誕生します(地上38階、建築法上40階・地下5階・高さ約212m、延べ146,000m2)。このオフィスビルだけで約8,000人の就業者が見込まれています。

新型コロナウイルスによる働き方への変化にも対応しながら、多様な通勤手段・働き方への対応として、自転車通勤を想定した駐輪場も設けられ、自転車用111台・バイク用20台が予定されています。

そしてTOKYO TORCHの目玉となるのが、日本一の高さを誇るオフィスビル「トーチタワー(Torch Tower)」(B棟)です(地上63階・地下4階・高さ約390m、延べ490,000m2、2027年竣工予定)。

TOKYO TORCH 全体開業時外観イメージ/JR 東京駅丸の内側より引用:世界に誇る日本の新たなシンボルが「日本を明るく、元気にする」
東京駅前常盤橋プロジェクトの街区名称を「TOKYO TORCH(トウキョウ トーチ)」に決定 2027年度、東京駅前にニューノーマルを見据えた約2.0haの屋外空間を整備した新たな街が誕生|三菱地所

防災機能や環境機能の向上も含めて、国際都市東京として大規模な開発が進みます。

日本橋再生計画、⾸都⾼速道路⽇本橋区間地下化事業

「COREDO日本橋」(2004年オープン)から始まった「日本橋再生計画」は、三井不動産を中心に官民地域一体で進められています。

COREDO日本橋の改修を含めた以下5地区の再開発が予定されています。

  • 日本橋室町一丁目地区
  • 日本橋一丁目東地区
  • 日本橋一丁目中地区
  • 日本橋一丁目1・2番街区
  • 八重洲一丁目北地区

日本橋川沿いの敷地面積約6.7ha(約2万坪)、施設の延床面積37万坪に及びます。さらに首都高速道路の地下化が実現すると、川幅含め幅約100m・長さ約1,200mの広大な親水空間となるそうです。

日本橋から東京駅がシームレスにつながり、宇宙ビジネスをはじめとした新たな産業の誕生、世界の課題解決につながる街づくりが進められます。

三井不動産 | 「日本橋再生計画」新ステージ始動 水辺の再生を含む3つの重点構想とビジョンを発表出所: 三井不動産 | 「日本橋再生計画」新ステージ始動 水辺の再生を含む3つの重点構想とビジョンを発表

東京駅八重洲口

東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業

敷地の細分化や建物の老朽化が進み、防災性が低下するなど東京駅前としてふさわしい土地利用がされていない状況にあるとして、開発が進む八重洲口です。国際都市東京の玄関口にふさわしい交通結節機能の強化と国際競争力強化のため、高度な防災機能・環境性能を確保した再開発が進んでいます。

東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業の解体工事は2020年10月より始まり、小学校を含む既存の50を超える建物を解体し、地上51階(高さ250m)の超高層ビルが完成します(延べ面積225,200㎡、2025年4月竣工予定)。 

現在進んでいる八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業では、既存の建物20棟が解体され、中央区立城東小学校や新しくブルガリ ホテル 東京も入る超高層ビルの建設が進んでいます(地上45階、高さ240m)。

八重洲二丁目北地区の様子(2020年10月末)
八重洲二丁目北地区の様子(2020年10月末撮影)

また、現在分散している高速バス停留所を集約し地下化がされます。地上の歩行者環境を改善するため、24時間稼働の国際空港や日本各地の都市とを結ぶ大規模ターミナルが地下にできます。

都市再生特別地区(八重洲二丁目中地区)都市計画(素案)の概要引用: 都市再生特別地区(八重洲二丁目中地区)都市計画(素案)の概要

このように、東京駅一体のビジネス街は、国内外のさまざまな交流が生まれる場所になります。発展を続けるまちに勤務される方の住宅需要が高いエリアが、東京駅周辺の沿線になります。

変わっていく東京駅の風景
変わっていく東京駅の風景

東京駅周辺に勤務する人々の住宅需要が見込まれるまちのひとつとして、東京駅に近い両国、錦糸町、亀戸に注目が集まっています。それは今後の就業人口の増加も予想されるためです。

就業人口増加は数万人規模

これだけの大規模な数々の再開発によって、就業人口の増加に関する正確な試算データはありませんが、数万人規模と見られているようです。

なお丸の内・八重洲、日本橋が位置する中央区と、大手町が位置する千代田区は、その他の区と比較しても就業人口の伸び率は高くなっています。

2005年 2015年 増加率
中央区 48,003人 66,868人 139%
港区 74,581人 89,508人 120%
千代田区 21,053人 24,692人 117%
中野区 131,513人 140,129人 107%
豊島区 115,193人 121,926人 106%

参考:国勢調査 15歳以上就業者数より増加率上位5区

総武線沿線に多い大学

また、両国より西の総武線沿線には、多くの大学キャンパスが存在します。水道橋駅、御茶ノ水周辺は大学や専門学校が多くあり、それぞれ学生数は数百人〜数万人規模となっています。主なキャンパスは次の通りです。

日本大学 歯学部 784名
日本大学 理工学部 8,750名
明治大学 駿河台キャンパス 11,564名
東京医科歯科大学 医学部、歯学部 3,001名
順天堂大学 本郷・お茶の水キャンパス
(国際教養学部)
728名
日本大学 経済学部 6,678名
東京歯科大学 水道橋校舎本館 836名※1
東京理科大学 神楽坂キャンパス 9,356名
法政大学 市ケ谷キャンパス 16,734名※2
大妻女子大学 千代田キャンパス 5,632名
上智大学 四谷キャンパス 12,225名
慶應義塾大学 信濃町キャンパス 1,122名
津田塾大学 千駄ヶ谷キャンパス 481名

2020年5月時点 ※1)全キャンパスの学生数 ※2)2019年5月時点

家賃比較

これらの大学周辺のワンルームマンションの家賃の中央値は、以下の通りです。

駅名 家賃(中央値)
御茶ノ水 98,000円
水道橋 92,000円
飯田橋 98,000円
市ケ谷 92,000円
四ツ谷 95,000円

どの駅周辺も9万円を超えています。一方で、次の3駅は上記の駅よりも低くなっています。

駅名 家賃(中央値)
両国 86,000円
錦糸町 83,000円
亀戸 81,000円

(RENOSY調べ2020年)

同じ路線で乗り換えせず通える距離の両国〜亀戸は、学生の入居需要も見込めます。

2020年秋の賃貸需要

錦糸町に事務所のある仲介不動産会社に話を伺いました(2020年9月取材)。この会社の仲介実績によると「錦糸町、両国、亀戸」の人気は高まってきていて、家賃も上昇傾向とのことです。

このエリアで物件を探す多くは大手町〜日本橋〜大門に勤務されている方々で、総武線へのニーズは高まっているそうです。with コロナの現在、密を避けるために、もっとも混雑する路線(通勤通学時間帯199%、2019年国土交通省調査)として有名な東京メトロ東西線沿線での家探しを避ける傾向が出ているとのこと。また、リモートワークを前提とした家探しのため、仕事場の確保という目的もあって2LDKの需要が増え、また1LDKといっても少し広めの30〜35m2の部屋が人気だそうです。

両国〜大門は都営大江戸線で1本、大手町や日本橋も乗り換えをしても約15分弱です。

両国・錦糸町・亀戸エリアの基本情報

人口推移

実際に両国、錦糸町、亀戸エリアでは、人口が増えています。2005年から現在までのデータを見てみます。

駅周辺の人口推移
駅周辺の地名ごとの墨田区および江東区の人口データを元にRENOSYが独自作成

また将来の予測データからも、両国・錦糸町については墨田区の人口予測、そして亀戸周辺の人口も江東区が試算した2030年までのデータで、人口増加が予想されています。

次に、現在のまちの様子を紹介します。

両国

江戸時代から栄えていた歴史ある両国には、観光名所がたくさんあります。大相撲の本場所に合わせて両国国技館を訪れたり、隅田川の花火大会などイベントに合わせて楽しめます。もちろん年間を通して、回向院を訪ねたり、江戸東京博物館・すみだ北斎美術館で江戸の文化に触れたりと、1日ではとても回りきれないほどです。

駅前で際立つ存在感「両国国技館・相撲博物館」
駅前で際立つ存在感「両国国技館・相撲博物館」
左から時計回りに江戸東京博物館、刀剣博物館、横網町公園、すみだ北斎美術館
左から時計回りに江戸東京博物館、刀剣博物館、すみだ北斎美術館、横網町公園

スーパー、コンビニ、飲食店

大型スーパーこそないですが、スーパーとコンビニは点在しています。歴史ある飲食店も新しいお店も混在しています。

町の雰囲気に合わせた屋根(右上)
町の雰囲気に合わせた屋根(右下)
旧安田庭園のとなりにあるカフェ
旧安田庭園のとなりにあるカフェ

川沿いで過ごす時間も贅沢です。

隅田川テラス
隅田川テラス

隅田川を越えれば、近年オシャレスポットとして人気を集める蔵前も近く、もちろん歩いてスカイツリーまで散歩することもできます。

大江戸線の入り口
大江戸線の入り口

両国にはJR総武線以外に都営大江戸線があります。汐留、大門などへ勤務している人は乗り換えなしで便利に通勤できます。

見どころあふれるまちでは、お相撲さんを見かけることもあります。賑やかでしかも住みやすいまちです。

錦糸町

錦糸町といえば、賑やかな夜の街というイメージが強いですが、近年では街の整備が進み、住みやすい街として人気が出ています。

北口側は再開発が進んでいるエリアで、大型商業施設やビルが立ち並んでいます。

錦糸町駅北口にあるアルカキット錦糸町。錦糸町の日常には欠かせない存在です
錦糸町駅北口にあるアルカキット錦糸町。錦糸町の日常には欠かせない存在です
左上から時計回りに駅ビルのテルミナ、オリナス、パルコ、丸井
左上から時計回りに駅ビルのテルミナ、オリナス、パルコ、丸井

クラシックコンサートが開催される「すみだトリフォニーホール」など、文化施設も駅近にあります。

また駅北口からすぐのところにある「錦糸公園」は、大きく休日になると家族連れで賑わっています。野球場やテニスコート、体育館もあります。

錦糸公園
周辺住民の憩いの場、錦糸公園

また、押上へと続く大横川親水公園もあります。

周辺住民の憩いの場。スカイツリーも徒歩圏内です
スカイツリーも徒歩圏内です

亀戸 

1662年に創建された「亀戸天神」をはじめとした神社仏閣があり、下町情緒あふれる街です。

亀戸天神
亀戸天神
駅前にはビルが立ち並び、商業施設が充実しています
商業施設が充実の駅周辺と、にぎわう商店街

商店街や裏路地には下町らしいお店が並んでおり、賑やかな繁華街の「錦糸町」と比べ、落ち着いているといえます。

亀戸の最高層タワーマンション開発

934戸という、総武線沿線上で最大級という大型のマンションが誕生します(2022年1月竣工予定)。

地元の人々やアイドルの聖地としてファンにも愛されていた期間限定の商業施設「サンストリート亀戸」跡地にできるのは、「プラウドタワー亀戸」と大型のショッピングモールです。

引用:<公式>プラウドタワー亀戸クロス|野村不動産の新築分譲マンション|野村不動産-PROUD引用:<公式>プラウドタワー亀戸クロス|野村不動産の新築分譲マンション|野村不動産-PROUD

亀戸は都市機能が集積した地点のひとつで、住民と一緒にまちづくりを実施し、成熟してゆく日本を支える都市として、地域特性に応じた展開がされていくことが見込まれています。

2040年東京の中核的な拠点、活力とにぎわいの拠点

これまで行われてきた日本のまちづくりは、少子高齢化と人口減少で、方向転換しようとしています。

従来型の「市街地を拡散させるまちづくり」は、「まちの機能を集約させる方向」へと変わろうとしています。

今後、生活に必要な機能は主要な駅周辺に集約されるために、まちの再構築が行われようとしています。

2020年5月、東京の都市計画改定を前に出された「東京都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針(原案)」では、東京都23区内に「鉄道ネットワークの高い結節性」を持ち、「高度な都市機能の集積を図る拠点」を中核的な拠点として位置づけています。

この「中核的な拠点」に、錦糸町と亀戸が挙げられています。

また両国は、活力とにぎわいの拠点という、「鉄道乗車人員の特に多い駅周辺」に分類されています。

東京都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針(原案)引用:東京都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針(原案)

両国、錦糸町、亀戸は、国や自治体が住民と一体となって、今後もまちづくりが進むことが予想されます。

まとめ

両国、錦糸町、亀戸と、どのまちも、一人暮らしはもちろん、二人暮らしや家族連れ、年齢を問わず、地元に根付いた文化とともに豊かな暮らしができる、住み心地のよいまちです。

国際都市東京を代表する東京駅周辺にも便利な場所で、オンとオフを使い分けられ、日本の文化と最先端技術の両方にも触れられるバランスの取れたまちといえるでしょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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