【攻めのマンション管理 #1】「マンションは管理を買え」は本当か？ オーナーが知るべき基本スタンス教えます！
不動産投資にピリッと「攻めのスパイス」を！
不動産投資を始めたばかりのオーナー様、そしてこれから購入を検討している皆様へ。
将来の手残りや売却時の利益は、マンションの「管理」次第で数百万円単位で変わる可能性があります。
「家賃さえ入ってくれば建物のことなんて丸投げでいいでしょ」
もしそう思っているなら、あなたの不動産投資は気づかないうちに大きな損をするかもしれません。
この連載では、とっつきにくい“マンション管理”の世界を専門用語ゼロで誰よりもわかりやすく紐解いていきます。
RENOSYには建物管理サポートのスペシャリストがいます
複数回にわたって「攻めのマンション管理」の秘訣・実践ノウハウをお届けしていきます。
私のプロフィールはこちらをご覧ください。
結論：「マンションは管理を買え」は大正解！
基本用語を解説する前に、まずはこれだけ絶対に押さえてください。
なぜマンションは“管理を買う”べきなのか?
それはマンションの管理が「不動産価格」にダイレクトに影響するからです。
不動産価格の決定には「収益還元法」という難しい言葉の計算方法が使われます。
これを簡単に言うと、「家賃」と「管理費・修繕積立金」のバランスで不動産価格が決まるということ。
たとえば全く同じ家賃収入の物件だとして、修繕積立金が月額1,000円の物件と
月額10,000円の物件で、売却価格が同じになるわけがありません。
毎月の支出が増えているということは、毎月の収支（キャッシュフロー）が悪化するためそれだけ不動産価格も落ちてしまう、ということです。
つまり管理費や修繕積立金の値上げは、あなたの不動産価格の下落を意味します。
ある日突然、値上がりを把握する事例も
私から物件を買ってくださった大切なとあるお客様のマンションで、ある日突然、管理費と修繕積立金が月額13,000円値上がりしたというご連絡をいただきました。
お客様は驚かれていましたが、本来建物を適切に管理するということは資産価値の維持・向上につながることなので、必要な値上げであるとご理解いただきました。
このとき改めて、お客様に「建物管理について知っていただかなければ」と強く思った次第です。
管理費や修繕積立金というものは、オーナー様一人ひとりが当事者として声を上げ、管理組合として意思決定の舵を取ることでのみコントロールが可能になります。
人任せにせず、ぜひ自ら管理組合の役員に立候補して“攻めのマンション管理”を実行しましょう！
「賃貸管理」と「建物管理」の違いを知ろう🌶️
「よし、マンション管理を積極的にやるぞ！」と気合が入ったところでまずは基本中の基本を押さえましょう。
実は不動産投資における「管理」には役割の全く違う2つの顔が存在します。
この2つをしっかり区別しておくことこそが、自らの手で利回りをコントロールするための第一歩です！
専門用語は省いてわかりやすく解説します。
賃貸管理（お部屋の中の管理）
これは「家賃交渉」と「入居付けまでの早さ」に関係します。つまり賃貸管理を任せる「賃貸管理会社」の選定はめちゃくちゃ大事です。
建物管理（マンション全体の管理）
投資家が一番目を光らせるべきはこちらです！ これは「管理費・修繕積立金の上昇」に直接関係します。
物件ごとに建物を管理する「建物管理会社」が存在しており、この建物管理会社との付き合い方が今後の管理費や修繕積立金に大きく影響してきます。
あなたも今日から経営陣！「管理組合」ってなに？
マンションを買った瞬間、あなたは自動的に「管理組合」という組織のメンバーになります。
「組合ってなんか面倒くさそう」
と思うかもしれません。でもこれ、株式会社で例えるなら「株主」になるのと同じなんです！
マンションという大きな会社の株主（区分所有者）が集まって
「来年はエントランスの自動ドアを直そう」
「無駄な掃除代を削って利益を出そう」
と話し合うのが「総会」という名の株主総会です。大切な資産（お金）の使い道を決める最高の場なんです。
マンションのCEO！「理事長」の本当の姿
管理組合（株主たち）の代表として選ばれるのが管理者、つまり「理事長」です。
理事長とはマンションという数十億円の資産の「CEO（最高経営責任者）」！
「でも資料を作ったり準備したり、面倒な作業が多いんじゃ……」
と不安に思うかもしれませんがご安心ください。
資料作成や総会の会場準備などはすべて建物管理会社がやってくれます！
毎月みんなで支払っている「管理委託費」で業務を委託しているので当然です。
あなたはCEOとして、上がってきた資料や見積もりに対して「YES」か「NO」かを判断するだけでいいんです。
「でも、自分には建物の専門知識なんてないし……」
そう不安になった方も、どうかご安心ください！
RENOSYのプロフェッショナル集団「建物管理サポート」なら、第三者の客観的なプロ目線で、オーナー様に不足している専門知識を全力でカバーいたします。
あなたは決して一人ではありません。
専門知識はRENOSYのプロに任せ、手残りを最大化する「攻めのマンション管理」を一緒に始めていきましょう！
理事長が不安なら、まずはほかの「役員」から！
管理組合には理事長以外にも、「役員メンバー」が存在するケースが多いです。
理事長は責任が重そう……という方は、まずはほかの役員から始めてみるのがおすすめです！
- 副理事長：理事長が不在の時に代理を務める右腕ポジション
- 理事：理事会に参加して「その見積もり高くないですか？」と意見を言えるポジション
- 監事：業務や決算資料などの数字をチェックする監査役ポジション
どの役職であっても、マンションの内部情報（お金の流れ）を知ることができる重要なポジションです！
第1回のまとめ
「マンションは管理を買え」と言われる理由は、管理の質がそのままあなたの「物件価格（利益）」に直結するからです。
管理組合の役員になって自らの資産をコントロールしましょう！ RENOSYの建物管理サポートのメンバーも伴走します！
次回の【攻めのマンション管理 #2】では、オーナー様が一番震え上がる『「お任せ投資」でもここだけはチェック！ 修繕積立金はなぜ上がるのか？』について解説します。
なぜ数年後に修繕積立金が急に高くなるのか、そのカラクリをお伝えしますのでお楽しみに！
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