戸建て投資の基礎知識｜メリット・デメリットを紹介
不動産投資の投資先にはさまざまな選択肢がありますが、なかでも戸建て投資は、アパートやマンションの一棟投資と比べて比較的少額の予算から始められるなどの魅力があり、長期で安定した需要が見込める投資として注目を集めています。
本記事では、戸建て投資の基礎知識として、新築と中古の違いやメリット・デメリット、実際の投資事例などを紹介します。
戸建て投資の特徴
戸建て投資とは、一戸建て住宅を貸し出して家賃収入を得る不動産投資の一手法です。主な入居者はファミリー層ですが、シェアハウスとして単身者層をターゲットとするケースもあります。
戸建て投資には、新築の一戸建て住宅を購入して賃貸する方法と、中古の一戸建て住宅を購入して賃貸する方法があります。
戸建て投資における新築と中古の違い
戸建て投資と一口にいっても、新築と中古では特徴が大きく異なります。以下に、それぞれの主な特徴をまとめました。
| 種類 | 新築戸建て投資 | 中古戸建て投資 |
|---|---|---|
| 特徴 |
|
|
それぞれの特徴を理解した上で、新築か中古の選択をすることが重要です。
一棟アパート投資との違い
戸建て投資は、一般的に一戸のみを賃貸するため、空室になると家賃収入がゼロになります。そのため、ローンを利用している場合、次の借り手が入居するまで収支がマイナスになってしまいます。一方、一棟アパート投資は複数戸を賃貸するため、一部に空室が出てもほかの部屋で収益をカバーできる可能性が高くなります。
修繕費については、アパート投資は共用部の維持管理や修繕費用が発生しやすく、運営コストは高くなりがちです。
ただし、室内については、戸建てのほうが1戸当たりの面積が広いため、入居者入れ替え時などの修繕費が高くなる傾向があります。
一棟マンション投資との違い
一棟マンション投資は、一般的に一棟アパート投資よりもさらに規模が大きいため、総収入・総収益も大きくなります。ただし、数千万から数億円・数十億円といった大きな資金が必要になるため、自己資金や融資のハードルも高くなりやすく、参入できるのは主に富裕層に限られます。
一方、戸建て投資は一棟マンションと比べて建物規模が小さいため、比較的少額から始められます。また、一棟マンションよりも経営可能な立地が多く、競合物件が少ないエリアでは入居者を確保しやすいという特長があります。
区分マンション投資との違い
区分マンションは価格が手ごろで融資も比較的通りやすく、少額の頭金でも始めやすい投資方法です。ただし、管理費や修繕積立金などのランニングコストがかかるため、その分手取り収入が減少します。
戸建て投資の場合は、管理費・修繕積立金といった固定費はかからないため、手取り額が多くなります。しかし一戸建ての場合も、経年劣化などで建物や外構などの修繕はかかるため、修繕費の積立などを行う必要はあります。しかし、土地があるため、建物が古くなっても、更地にして売却するという選択肢もあります。
戸建て投資の利回りの目安
戸建て投資の利回りは、エリアに大きく左右されるので一概にいえません。そのため、ここでは一例を紹介します。
こちらは、埼玉県川越市における新築戸建て投資の事例です。
この事例では、物件の価格は3,850万円と、新築一棟アパートより手頃といえます。年間216万円（月々18万円）の家賃収入が見込め、物件価格に対する表面利回りは5.6％、諸費用を含めた総事業予算に対する利回りは5.4％になります。
資金計画については、物件価格の約2割と諸費用を自己資金と仮定すると下の表のようになります。
毎月の収支については、ローン借入れ中は家賃収入18万円、ローン返済および税金などの支出の合計額が約15.4万円、差引収支は毎月約2.6万円、年間で約31.2万円となります。
ローン完済後は、完済時の家賃を運用開始時の75％と見積もった場合でも、月々約10.3万円が手元に残る想定です。
ただし、ローン返済中にも家賃の下落の可能性があることや、家賃以外にも金利上昇・空室発生・修繕費発生などにより、収支が悪化する可能性もあるため、リスクを盛り込んだより詳細の事業計画を立て、投資の判断をすることが重要です。
戸建て投資ならではのメリット
戸建て投資には、ほかの不動産投資とは違った以下のようなメリットがあります。
- 集合住宅より建築費用が抑えられる
- 入居者が長期間借りる傾向がある
- 出口戦略の選択肢が幅広い
1. 集合住宅より総予算が抑えられる
すでに解説したとおり、戸建ては一棟アパートや一棟マンションなどの集合住宅に比べて規模が小さいため、総予算が低くなります。また、新築だけではなく、中古の戸建てをリフォームして活用する場合は、リフォームやリノベーションなど、より少ない資金で賃貸経営を始められます。
2. 入居者が長期間借りる傾向がある
戸建て住宅は3LDK、4LDKなど間取りが広いため、入居者は主にファミリー層になります。ファミリー層は単身者層よりも長く借りる傾向があるため、入居率が安定しやすく、入居者の入れ替えが少ない分、入れ替え時の修繕費も軽減できます。
ファミリー層は、学区や駐車場の有無、良好な住環境を重視する傾向があり、物件の魅力や周辺環境によっては、駅から離れた立地でも安定した入居需要が見込めます。そのため、都市部以外でも経営が成り立ちやすく、投資エリアの選択肢を広げやすくなります。
ただし、人口減少が進んでいる地域では入居者の減少も進むため、長期的な賃貸経営にはリスクがあります。空室リスクを抑えるためにも、地域の将来性を見極めることは重要です。
3. 出口戦略の選択肢が幅広い
戸建て投資は、マイホームとして購入を希望する層にも売却できるため、出口戦略の幅が広いといえます。また、建物が古くなって解体しても土地という資産が残るため、土地の売却など複数の出口戦略を検討することが可能です。
戸建て投資ならではのデメリット
一方、戸建て投資には以下のようなデメリットがあります。
- 空室になると家賃収入がなくなる
- 修繕・リフォーム費用が発生しやすい（中古の場合）
- 融資を受けにくい場合がある（特に中古の場合）
1. 空室になると家賃収入がなくなる
戸建て投資は一戸単位で扱うため、入居者が退去すると家賃収入がゼロになります。一棟アパートや一棟マンションのように複数戸でのリスク分散ができない分、ローン返済がある場合、収支がマイナスになるなど、空室による収益への影響が大きくなります。
2. 修繕・リフォーム費用が発生しやすい（中古の場合）
中古の戸建ての場合、購入後に想定外の修繕費が発生することがあります。雨漏りや配管、シロアリ被害など、内見では確認できない劣化が後から見つかるケースもあります。
その結果、購入費用に加えてリフォーム費用がかさみ、想定よりもコストが膨らむ可能性があります。
3. 融資を受けにくい場合がある（特に中古の場合）
中古の戸建て投資は、建物の担保評価が低く耐用年数も短いため、金融機関から融資を受けにくい傾向があります。また融資を受けられる場合でも融資期間が短くなることにより毎月の返済額が増え、収益を圧迫することもあります。自己資金をどこまで準備できるかもあらかじめ想定しておくことが大切です。
戸建て投資を始める準備
不動産投資に限りませんが、投資を始めるときは、投資の目的を明確にすることが大切です。そのうえで、以下の準備を整えておくと、投資目的に合った物件を選びやすくなります。
- 投資の目的とゴールを明確にする
- 資金計画と融資可能額を確認する
- エリアやターゲット層を検討する
1. 投資の目的とゴールを明確にする
まず、家賃収入を中心に長期保有で安定収益を得たいのか、売却益を狙うのかを決めます。目的によって、選ぶべき物件タイプ（新築・中古）や立地は大きく異なるためです。
たとえば、長期保有なら安定した賃貸需要のあるエリア、売却益を重視するなら資産価値の上昇が見込めるエリアが適しています。将来の出口戦略を意識し、ゴールから逆算して準備を整えましょう。
なお、戸建て投資の場合は、都心部にあるマンションなどと異なり物件の値動きが小さいため、短期で売却するよりも長期保有で安定した収益を得たい人向けといえます。
2. 資金計画と融資可能額を確認する
自己資金としてどの程度用意できるかを明確にし、あわせて金融機関からの融資可能額を確認します。ローン返済額と家賃収入のバランスを試算し、返済リスクを把握しておくことが重要です。
また、修繕費や空室リスクといった将来的な支出も見越して、余裕を持った資金計画を立てます。慎重に資金計画を立てることで、長期運用でも安定したキャッシュフローを維持できる可能性が高まります。
3. エリアやターゲット層を検討する
戸建てはファミリー層の需要が中心となるため、学区や駐車場、周辺の生活環境などを重視しましょう。都市部では共働き世帯向け、郊外では子育て世帯向けなど、地域によってターゲット層が異なる点にも留意が必要です。
人口動態やインフラ整備の状況も確認し、長期的に安定した賃貸需要が見込める地域を見極めることが大切です。
戸建て投資の基礎知識を知って新たな方法を探ろう
戸建て投資は、主にファミリー層をターゲットにした不動産投資の一つです。一棟タイプと比較して総予算を抑えやすく、駅から離れた立地でも需要が見込める点が魅力です。また、最終的に土地という資産が残るため、出口戦略の選択肢も幅広いといえます。
一方で、空室時の収益リスクや修繕費の発生など、注意すべき点もあります。そのため、戸建て投資の基礎知識を知ったうえで、ほかの物件タイプと比較しながら目的に合った不動産投資を探ることが大切です。
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