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2022.11.25

ドバイ不動産投資におけるメリット・デメリット・注意点

ドバイ不動産投資におけるメリット・デメリット・注意点

中東の不動産市場は活況を呈しており、特にUAEでは高級住宅市場が継続的に成長し、2022年に入ってから本格的な盛り上がりを見せています。

日本のIT企業で成功を収めた経営者や有名なYouTuberがドバイへ移住した記憶をお持ちの方もいるかもしれません。実際、富裕層の動向を追跡する「ヘンリー・グローバル・シチズンズ・リポート(Henley Global Citizens Report)」によると、2022年の富裕層の移住先としてアメリカが1,500人増加しているのに対し、ドバイへの移住者は4,000人となっており、富裕層の移住先としての人気具合がわかります。世界から注目を集めるということは、そこに投資マネーも集まります。不動産も例外ではありません。

そこで今回は、ドバイの基本情報から不動産投資におけるメリット・デメリット、物件を購入するうえでの注意点、おすすめのエリアに至るまで徹底解説します。

ドバイの基本情報

ドバイはアラブ首長国連邦(United Arab Emirates、略してUAE)という連邦国家の中にあり、7つある首長国の一つです。よくアラブ首長国連邦の首都と勘違いされがちですが、首都はアブダビであり、ドバイは首都ではありません。

ドバイは砂漠気候の国で、6月から9月の夏の時季は摂氏50度を超えることもあります。湿度も高く、湿度100%を観測することすらあります。一方、11月から翌3月頃までは冬季で、気温も25度程度と涼しく感じるほどですが、冬は砂嵐が発生することもあり注意が必要です。

おもな名所に、世界一高い高層ビル「ブルジュ・ハリファ」や「ダウンタウン」、ナツメヤシの形をした人工島「パーム・ジュメイラ」、世界で最も大きな人口マリーナ「ドバイ・マリーナ」など、世界的に有名な不動産プロジェクトがいくつもあります。特にアラビア湾に約5平方キロメートルの面積を持つパーム・ジュメイラ地区は、ドバイ初の、そして現在では世界で最も象徴的な埋め立てプロジェクトでありドバイで最も高級なビーチフロント地区の一つとされています。

ドバイ不動産投資のメリット

比較的住宅価格が安く、高めのリターンが望める

ドバイの1平方フィートあたりの不動産価格はほかの多くの都市よりも低くなっており、一等地の不動産を所有するのに手頃な場所となっています。不動産投資先としても高い賃貸利回りが実現可能で、イギリスの不動産コンサルタント企業ナイト・フランク(Knight Frank)社によると、平均して5〜9%の利回りを達成することが可能とのことです。

実際に、海外の不動産情報サイト「グローバル・プロパティ・ガイド(Global Property Guide)」のデータを参考に、主要都市の主要エリアに立地する同規模のマンションに関し利回り・平米単価を比べてみると以下の通りとなっており、アメリカやイギリス等と比べると1/3〜1/5程度の水準であることがわかります。

国/都市 表面利回り 平米単価(US$)
フィリピン/マニラ首都圏 6.1% $3,952
カンボジア/プノンペン 5.3% $2,913
アラブ首長国連邦/ドバイ 5.2% $5,918
タイ/バンコク 5.1% $5,266
シンガポール 3.3% $14,373
アメリカ/ニューヨーク 2.9% $17,191
オーストラリア/シドニー 2.9% $8,783
イギリス/ロンドン 2.8% $26,262
日本/東京 2.7% $16,322
香港 2.4% $28,570
中国/北京 2.1% $11,829

参照:Best Property Investment Cities, High Return Homes(2022年10月時点)を基に作成

なお、そのほかの国の利回りの情報については「海外不動産投資のおすすめ国はどこ? 国別利回りランキング」で詳しく紹介していますので、こちらもぜひ是非確認してみてください。

プライム住宅は成長性でメインストリームの住宅市場をアウトパフォームし続けるとみられている

プライム住宅のマーケットに関しては、世界の富裕層(UHNWI:Ultra High Net Worth Individuals)の流入が勢いを増しており、高級住宅の不足と相まって、主流の市場をアウトパフォームし続けるとみられており、キャピタルゲインを狙うにも良い環境といわれています。

Knight Frank社のレポートによると2022年のメインストリーム市場が5〜7%と長期的な平均に近い成長を見込む中で、ドバイのプライム住宅市場は12〜15%の価格上昇を見込んでおり、プライム市場はインカムゲインだけでなくキャピタルゲインも狙える環境となっています。

不動産投資を行うことで居住ビザが取得可能

不動産投資と関連した新しいビザ関連の法律の制定により、物件を取得すると一定の条件下で居住ビザを取得することができるようになりました。

物件価格に応じ、以下の期間の居住ビザを取得することが可能です。

  • AED100万ドル(約3,860万円)以上:2年間
  • AED500万ドル(​​約1億9,300万円)以上:5年間
  • AED1,000万ドル(約3億8,600万円)以上:10年間
※日本円は2022年11月11日現在

税制面での優遇措置がある

ドバイ不動産投資の最大のメリットは何と言っても税制面にあります。2018年1月に消費税が導入されるまでは税金のかからない国でした。今は無税ではありませんが、それでも世界の不動産市場で適用される固定資産税印紙税がかからないことから、投資環境として非常に魅力的な都市です。

有名な建築物があるなど魅力的な都市が多い点も魅力の一つです。また、アジア・ヨーロッパ・アフリカの中心に位置しており、ドバイ国際空港は世界的なハブ空港の役割も担っているため、多くの人が訪れることもメリットの一つといえるでしょう。

ドバイ住宅用不動産市場の市況

現在のドバイの住宅用不動産市場についてKnight Frank社のレポートを参考に解説します。

ドバイの住宅価格は新型コロナウイルスの影響が相対的に少なかったこともあり2020年以降急激に拡大しました。特にモナコやオーストラリアなど、さまざまな国の超富裕層(UHNWI)からドバイの最高級の住宅を狙った資金流入が止まりません。

実際、物件価格が1,000万ドル以上のウルトラプライム市場では2022年上期で87件の取引がありました。当然住宅価格も上昇しておりパーム・ジュメイラ、エミレーツヒルズ、ジュメイラ・ベイ・アイランドを含むプライム住宅の価格は2021年の夏季から12カ月で58.9%上昇しています。

プライム以外を含めた全体で見ても、2021年に+10.6%、2022年の1〜3月期はさらに2.6%上昇した結果、年間成長率は2015年1月以降で最も高いレベルとなっており、2014年の市場最高値から比べても25%減のレベルまで回復しています。

物件タイプ別では特にヴィラの価格が上昇しており、2022年夏季における物件の販売価格は2020年Q1から比べアパートが+4%であるのに対し、ヴィラは+27%となっており2014年から12.9%減のレベルまで回復しています。

ドバイの住宅価格 物件タイプ別推移引用:Inflation Report(Knight Frank, 2022)

一方、足元を見るとアメリカの中央銀行にあたるFRBの財政政策と連動しドバイ中央銀行が基準金利を引き上げている結果、住宅価格は下落しており2022年1月から5月までの間に17.9%(金額ベース)が下落したとされています。

今後に関しては、プライム価格が今年さらに59%上昇することは考えられず、価格上昇の勢いが弱まることは間違いありません。中期的に住宅市場が拡大していくかは、基準金利の引き上げが続く中、一般層の需要の高まりに応じて銀行が住宅ローンを提供し続けることができるかどうかにかかっている、といわれています。アメリカの利上げが続く状況ですが、現時点では住宅市場の安定性に対する脅威は低いとみられています。

プライム住宅に関しては、世界の富裕層(UHNWI)の需要は弱まる気配がなく、高級住宅の不足と相まって、アウトパフォームし続けると見られています。

ドバイ不動産投資のデメリット

直近の市場環境を見るととても好調なドバイ不動産ですが、ドバイ非居住者の場合、ドバイの銀行の住宅ローンや融資は利用が難しく、不動産の購入は全額現金で行う必要がある点はデメリットといえます。また、UAEは米ドルとの固定相場制を採用しているため、現在の為替環境下では日本からの購入は割高となっている点も、認識しておく必要があります。

ドバイの不動産を購入する際の注意点

ドバイでは富裕層の移住も多いためか投機マネーも呼びやすく、不動産の需給バランスが崩れやすい面があるため、不動産の投資をする際は相場をよく確認するとともに、相場より高額で物件を購入しないように注意しなければなりません。

また、ドバイに限った話ではありませんが、不動産デベロッパーによって、物件や管理体制の評判に優劣がありますので、購入する際の注意点として心得ておきましょう。

ドバイで不動産を購入するのにおすすめのエリア

ドバイで不動産を購入するのに、どこが適したエリアなのでしょうか。そこで、ドバイの不動産購入でおすすめのエリアを紹介します。

ドバイ・マリーナ

ドバイ・マリーナは外国人に開放された「フリーホールドエリア」の一つで、巨大な人口マリーナに面しています。

ショップ・レストラン・カフェ・バーなどの商業施設も多く集まる人気の高いエリアです。海側のプロジェクト「ジュメイラ・ビーチ・レジデンス(JBR)」も含めてドバイ・マリーナとよばれることもあり、12万人以上が住居可能なレジデンスも存在しています。

ダウンタウン

ダウンタウンはドバイ・マリーナやグリーンズなども開発しているドバイのデベロッパー「エマール(Rmaar)」によって開発されたエリアで、「ブルジュ・ハリファ」や世界最大のショッピングモールである「ドバイ・モール」の存在でも有名です。

ドバイの中心地であり、ホテル・観光スポット・エンターテインメント施設が集まっているほか、住宅地やオフィスも数多く並んでいます。計画では3万世帯、約6万人分の住居施設ができることになっており、9つの高層マンションからなるブルジュ・レジデンスや古風なアラブ様式の建築をモチーフにしたオールド・タウン(Old Town)などのプロジェクトはすでに完成を迎えています。

パーム・ジュメイラ

パーム・ジュメイラは、ヤシの木のような形をした人工島群「パーム・アイランド3島」の中で最初に作られたペルシャ湾の人工島で、ドバイ市街地の西郊のジュメイラ地区の海岸沿いに位置しています。

ヤシの木の幹に当たる部分からは枝に当たる部分が16本延びており、それを取り囲む形で三日月型の地区があります。

エリアは大きく3つに分かれており、幹に当たる部分には島で唯一の公園があり、公園の脇には複合住宅であるゴールデンマイルなど、マンションやホテル、商業施設が並んでいます。

枝の先の部分には富裕層向けの別荘が立ち並びます。ヤシの木を取り囲む形で建設されている三日月形のエリアは防波堤の役割を果たしており、西端にあるジュメイラ ザビールサライには、ドバイで最も洗練されたステーキレストランの一つで、映画「ミッション・インポッシブル/ゴースト・プロトコル」にも登場した「ザ・リブ・ルーム」があります。

またこれらの部分にはリゾートホテルも建っています。パーム・ジュメイラのレジデンスの価格が、売り出しの数年後に50%から150%増で転売されたことから、ドバイ不動産投資の火付け役ともなりました。すべてのホテルとレジデンスが完成すると、パーム・ジュメイラの規模は10万人分にも上るとされており、ドバイを代表する高級物件エリアです。

コンドミニアム投資はドバイとハワイどちらがおすすめ?

利回りで見るとハワイが2〜3%であるのに対し、ドバイは5〜9%となりドバイに分があります。また、税制面で見てもドバイはメリットが大きく、単純に現時点での収益性で見ると、ドバイのコンドミニアム投資がおすすめといえるかもしれません。

ただ、世界的な物価高騰によるインフレ加速によって、ハワイのホテルは日本人でも軽々と泊まることが難しくなっており、コンドミニアムに滞在する人が増えています。実際、コンドミニアムのリーズナブルさや快適さを体験した人でリピーターとなる人は多いです。

また、リーマン・ショックなど一時的に値下がりする局面はあったにせよ、アメリカ合衆国の不動産価格は中長期で見ても右肩上がりで上がっている点は見逃せません。加えて、資金調達上のメリットもあります。通常金融機関は海外の不動産投資に対する融資は消極的な場合が多いですが、ハワイの場合はハワイ不動産に特化した融資やローン商品が存在しており、安定性や投資のしやすさという点では、ハワイのコンドミニアム投資の方がおすすめといえます。 

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この記事を書いた人

RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。

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