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お金と制度
2022.09.13

土地の相続で重要な路線価。知らないと損する「補正率」とは

土地の相続で重要な路線価。知らないと損する「補正率」とは

路線価地域にある土地は、「路線価」をベースに評価額を算定するのが一般的です。土地の特徴によっては「補正率」が適用でき、評価額が下がる可能性があります。ウェブ上で路線価を確認する方法や、補正率の種類を詳しく解説します。

相続や贈与における土地の評価方法

相続や贈与で土地を取得した人は、相続税贈与税を計算する際に「土地の評価」を行う必要があります。主な土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」がありますが、ここでは路線価を基準にする路線価方式について解説します。

路線価方式で評価

土地の上に建てられた家屋の評価額は「固定資産税評価額×1.0」で簡単に算出できますが、土地は「時価」により評価するのが原則です。一般人が土地の時価を把握するのは難しく、場合によっては申告・納税の期限に間に合わないケースも出てくるでしょう。

国税庁では、申告の便宜および課税の公平を図る観点から、土地の評価額の基準となる「路線価」と「評価倍率」を定めています。

路線価方式」は、路線価が定められている土地を評価する方法です。路線価」とは道路に面する土地の1m2あたりの評価額のことで、国税庁がウェブサイト上で公開する「財産評価基準」で確認できます。

参考:令和4年分の路線価等について|国税庁
参考:No.4602 土地家屋の評価|国税庁

公示地価の80%が目安に

路線価は、地価公示価格などを基にした価格の80%を目安に定められています。「地価公示価格」とは、国土交通省土地鑑定委員会が定めた「毎年1月1日時点における標準地の正常な価格」で、一般的な土地売買や公共事業用地の取得価格算定の基準となるものです。

相続で特定の相続人が土地を取得した場合、ほかの相続人に対して、相続分の代償となる現金を支払うのが一般的です(代償分割)。

地価公示価格よりも路線価が安い点において、代償金を支払う側は有利ですが、代償金を受け取る側からは不満の声が上がるかもしれません。

また、路線価に基づいた評価額が実勢価格と大きく乖離する場合、相続税額が不当に低くなる場合があり、国税当局に「過度な節税行為」とみなされる可能性がある点にも注意が必要です。

参考:地価・不動産鑑定:地価公示|国土交通省

路線価のついていない土地の場合

田畑が多い郊外では、路線価を定めないケースが大半です。路線価がない土地(倍率地域)は、以下の「倍率方式」で評価額を算出します。

  • 固定資産税評価額×倍率

固定資産税評価額」は、毎年4月~6月頃に届く「固定資産税の納税通知書」で確認できます。「倍率」は、国税庁のウェブサイトにある「評価倍率表」を参照しましょう。

例えば、相続開始の日が属する年度の固定資産税評価額が2,000万円、倍率が1.1倍だった場合、相続税評価額の概算は2,200万円です。

参考:(倍率方式)|国税庁
参考:評価倍率表(一般の土地等用)の説明 |国税庁

対象の土地の路線価を知るには?

対象の土地の路線価を知るには?

対象となる土地の路線価は国税庁がウェブ上で公開している「財産評価基準書」で確認できます。確認の手順を確認しましょう。

国税庁のホームページへアクセス

まずは、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセスします。年ごとに区分されているため、該当する年度を選択しましょう。トップページには、最新の年の分が表示されています。

日本地図から対象となる都道府県をクリックし、目次の「土地関係」から「路線価図」をクリックします。続いて、検索したい市区町村をクリックして、「路線価図ページ番号」を選択すると、対象エリアの路線価図が表示されます。

参考:財産評価基準書 路線価図・評価倍率表|国税庁

数字を確認する

路線価図には町名と大まかな番地(丁目など)が記載されています。Googleマップなどと照らし合わせながら、土地の位置を特定しましょう。

路線価は、路線価図の道路上に書かれています(例:300G)。路線価図において、路線価は1m2あたりの価額を1,000円単位で示したものであり、「1坪あたり」ではない点に注意しましょう。

路線価を基に土地の評価額を計算する際は、路線価地積(土地の面積)を掛け合わせます。例えば、矢印の範囲の道に「300」という数字があれば、1m2あたりの路線価は30万円(300×1,000)です。

参考:【参考6】路線価図の説明|国税庁

アルファベットと記号の意味

アルファベットと記号の意味

路線価図には、路線価以外にもさまざまな情報が記載されています。路線価と一緒に表示される「アルファベット(A~G)」や「数字を囲む記号」は何を意味しているのでしょうか?

アルファベットから借地権割合がわかる

路線価の右隣に記載されているアルファベットは、「借地権割合」を表す記号です。借地権割合とは土地の権利において借地がどのぐらいの比率を占めるかを示す数字です。相続税の計算で「貸家建付地(貸家の敷地の用に供されている宅地)の価額」を算出する際に用います。

借地権割合は、割合が高い順にA・B・C・D・E・F・Gの記号が割り当てられています。

記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

主要駅の周辺や繁華街といった土地の利用価値が高いエリアは、借地権割合が高くなるのが一般的です。アルファベットがないエリアは借地があっても権利として評価しないため、割合は0となります。

例えば「300G」の場合は、1m2あたり30万円のうち、30%にあたる9万円が借地権価格です。

参考:No.4611 借地権の評価|国税庁
参考:No.4614 貸家建付地の評価|国税庁

記号から地区区分がわかる

路線価図に示された「数字を囲む記号」は「地区区分」を意味します。地区区分とは、その地域が主にどういった用途で使われているかを示しています。

  • ビル街地区
  • 高度商業地区
  • 繁華街地区
  • 普通商業・併用住宅地区
  • 普通住宅地区
  • 中小工場地区
  • 大工場地区

「黒塗り」や「斜線」は、その地区区分が適用される範囲を示したものです。以下のルールを覚えておきましょう。

  • 黒塗り:黒塗り側の路線の道路沿いにのみ地区区分が適用される
  • 斜線:斜線側の路線はその地区区分に該当しない
  • 白抜き:地区区分はその路線全域に該当する

参考:【参考6】路線価図の説明|国税庁
参考:路線価図の説明|国税庁

路線価は「全国地価マップ」でも調べられる

路線価は「全国地価マップ」でも調べられる

路線価は「全国地価マップ」でも簡単に調べられます。路線価以外の土地情報も掲載されており、さまざまなシーンで重宝するでしょう。操作方法の手順を説明します。

「全国地価マップ」とは

全国地価マップは、国や地方公共団体が公開する宅地の価格を「一般財団法人資産評価システム研究センター」が独自に収集し、ウェブサイト上で公開しているものです。

以下の公的土地評価情報をまとめて確認できるので、国税庁のウェブサイトよりも使い勝手がよいと感じるかもしれません。

  • 固定資産税路線価
  • 相続税路線価
  • 地価公示価格
  • 都道府県地価調査価格

掲載マップ一覧で「相続税路線価図等」をクリックすると、利用許諾が表示されます。内容を確認したうえで「同意する」を選択しましょう。

参考:全国地価マップ

地図や住所から路線価を調べる

検索方法は「郵便番号・住所から探す」「住所一覧から探す」「地図から探す」の3パターンです。

郵便番号・住所から探す場合は、検索窓に郵便番号や住所を入力し、検索ボタンをクリックします。住所一覧から探す場合は、地名の一覧から該当するエリアを選択しましょう。地図を直接クリックして、該当エリアの路線価を調べることもできます。

なお、画面の上のタブの「固定」や「公示等」をクリックすると、「固定資産税路線価」「地価公示価格」の表示に切り替えが可能です。

土地の特徴により評価額が増減される

土地の特徴により評価額が増減される

土地の相続税評価額は、路線価地積を掛けて算出しますが、土地の特徴によっては、各種補正率を掛けて補正を行います。「補正率」を用いることで、より適正な土地の価値を算出できるのです。

画地補正率による調整

「画地補正率」とは、土地の形状・奥行・法律上の利用制限などによって路線価を調整する補正率です。

国税庁が定める路線価は、土地の形状が整形地で、かつその一辺が道路に面している状況に基づきます。しかし、実際は道路に面していなかったり、いびつな形状をしていたりと、必ずしも整形地であるとは限りません。

現状に応じて路線価を算出するため、用途地区ごとに定められた画地補正率を適用させる必要があります。以下は、画地補正率の一例です。

  • 奥行価格補正率
  • 側方路線影響加算率
  • 二方路線影響加算率
  • 間口狭小補正率
  • 奥行長大補正率
  • 無道路地補正率
  • 袋地補正率
  • 不整形地補正率

※整形地:長方形または正方形に整った形状の敷地

参考:画地補正率表(PDF)|東京都主税局

規模格差補正率による調整

財産評価基本通達の「地積規模の大きな宅地」に該当する場合、「規模格差補正率」による調整が行われ、土地の評価額が減額される可能性があります。

  • 地積規模の大きな宅地の評価額=路線価×奥行価格補正率×各種画地補正率×規模格差補正率×地積

規模格差補正率の具体的な算出方法は、国税庁のウェブサイトで確認しましょう。地積規模の大きな宅地は以下のように定義されています(一部例外あり)。

  • 三大都市圏:500m2以上の地積の宅地
  • 三大都市圏以外の地域:1,000m2以上の地積の宅地

参考:No.4609 地積規模の大きな宅地の評価|国税庁
参考:「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されました(PDF)|国税局・税務署

使いにくい宅地などの減額補正

使いにくい宅地などの減額補正

いびつな形状の土地は使い勝手が悪く、整形地に比べて土地の評価額が下がります。画地補正率にはさまざまな種類がありますが、ここでは「使いにくい宅地」に適用される代表的な補正率を紹介します。

奥行価格補正率

奥行価格補正率」は、土地の「奥行の長さ」に応じて路線価を減額する補正率です。道路からの奥行が極端に短い、あるいは長い土地は使い勝手が悪く、土地の評価が下がります。

路線価奥行価格補正率を掛けることで、奥行価格補正後の土地の評価額が算出できます。奥行価格補正率の詳細は、国税庁のウェブサイトにある「奥行価格補正率表」を確認しましょう。「地区区分」と「奥行距離」によって異なる補正率が設定されています。

参考:奥行価格補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正) |国税庁

不整形地補正率

「不整形地補正率」とは、いびつな形状の土地に適用される補正率です。長方形や正方形でない土地は、住宅を建てる際に間取りを考えるのが困難だったり、敷地全体を有効活用できなかったりするため、土地の価値が低くなるのが一般的です。

不整形地の評価は、不整形地を区分したり、近似整形地を求めたりして算出した価額に不整形の程度や土地面積の大小などの補正を乗じて求めます。

不整形地補正率を調べるには、「かげ地割合(整形地で囲った場合にはみ出る部分の割合)」を求めなければならないため、素人には少しハードルが高いかもしれません。

参考:不整形地補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正) |国税庁

間口狭小補正率

間口狭小補正率」とは、間口が狭い土地に適用される補正率です。道路に接する間口が狭く、細い路地の先に土地がある「旗竿地(はたざおち)」などを評価する際に用いられます。

間口が狭い土地は「建物が建てにくい」「車の出入りがしにくい」「採光や通風の確保がしにくい」などの理由から、価値が下がります。

旗竿地を評価する際は、路線価間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け合わせるのが一般的です。「間口狭小補正率」は、地区区分と間口距離(m)によって決まります。

参考:間口狭小補正率(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正) |国税庁

奥行長大補正率

奥行長大補正率」とは、間口が狭く、奥行が長い土地の評価額を減額するための補正率です。奥行長大補正率は、間口距離・奥行距離・地区区分によって定められており、奥行距離を間口距離で割った値が2以上の場合に適用できます。

例えば、間口距離が5m、奥行距離が20mの土地は奥行長大補正率が使えますが、間口距離が5m、奥行距離が9mの土地では使えません。

また、「ビル街地区」と「大工場地区」は、奥行長大補正率がすべて1.00となっており、土地の評価額に影響がない点にも留意しましょう。

参考:奥行長大補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正) |国税庁

がけ地補正率

「がけ地補正率」とは、がけ地を有する土地の評価額を減額するものです。地盤が傾斜している土地は、平らな土地に比べて利用用途が制限されます。がけ崩れの危険性もあるため、土地の価値は低く見積もられます。

がけ地補正率は「総地積におけるがけ地地積の割合」と「がけ地の方位」によって決定されます。計算の手順としては、がけ地などの部分ががけ地などでないとした場合の価額を算出してから、がけ地補正率を乗じます。

なお、がけ地は「通常の用途に供することができないと認められる部分」とされており、明確な定義があるわけではありません。がけ地かどうかの判断が難しい場合は、税理士に相談しましょう。

参考:がけ地補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正) |国税庁
参考:がけ地等を有する宅地の評価|国税庁

私道が公衆用道路と認められる場合

私道には以下の2パターンがあります。

  • 通り抜け道路のように「不特定多数の者の通行の用」に供されているもの(公共の用)
  • 袋小路のように「特定の者の通行の用」に供されているもの

不特定多数の者の通行の用に供されている私道の価額は評価されません(非課税)。一方、特定の者しか利用しない私道は、路線価方式または倍率方式によって評価した価額の30%相当として評価します。

なお、隣接する宅地へと続く「所有者専用の通路」は、私道ではなく宅地の一部とみなされます。

参考:No.4622 私道の評価|国税庁

複数の道路に面している場合の増額補正

複数の道路に面している場合の増額補正

評価額が低くなる土地がある一方で、利便性の高さから評価額が増額補正される土地もあります。「二方路線影響加算」と「側方路線影響加算」は、どのような特徴の土地が対象となるのでしょうか?

二方路線影響加算

正面路線と裏面路線の両方に接している土地は、「二方路線影響加算」による増額補正が必要です。一つの路線に接している土地よりも利便性が高いため、価値が高いと評価されるのです。

二方路線影響加算は、以下の方法で行われます。

  • 奥行価格補正後の正面路線価奥行価格補正後の裏面路線価×二方路線影響加算×影響割合

各路線の路線価奥行価格補正率を乗じ、金額の高い方の路線を「正面路線」とするのがルールです。加算率は、以下の通り地区区分ごとに設定されています。

地区区分 加算率
ビル街地区 0.03
高度商業地区・繁華街地区 0.07
普通商業・併用住宅地区 0.05
普通住宅地区・中小工場地区・大工場地区 0.02

参考:正面路線の判定(1)|国税庁
参考:二方路線影響加算率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正) |国税庁

側方路線影響加算

「側方路線影響加算」とは、土地が「角地」または「準角地」の場合に使う増額補正です。

  • 角地:交差点や丁字路において、二方(正面・側面)を道路に囲まれた土地
  • 準角地:1本のL字型の道路において、二方(正面・側面)を道路に囲まれた土地

側方路線影響加算率は、以下のように地区区分ごとに異なります。2本の道路が利用できる角地の方が、準角地よりも土地の価値が高くなる点にも注目しましょう。

地区区分 角地の加算率 準角地の加算率
ビル街地区 0.07 0.03
高度商業地区・繁華街地区 0.10 0.05
普通商業・併用住宅地区 0.08 0.04
普通住宅地区・中小工場地区 0.03 0.02
大工場地区 0.02 0.01

角地や準角地は分筆(一筆の土地を分割すること)によって、側方路線影響加算の影響度合いが変わります。分筆後に非角地となる土地があれば、一つの土地のまま評価するよりも評価額が下がるでしょう。

ただし、節税のために著しく不合理な分筆が行われた場合は、「不合理分割」とみなされる可能性があります。不合理分割では、分割前の土地を1画地として課税総額を決定します。

参考:側方路線影響加算率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正) |国税庁

路線価における注意点

路線価における注意点

路線価で土地を評価する際は「過大評価」と「過小評価」に注意する必要があります。「自分で評価をしようと思ったが、よくわからなかった」という人は、早めに専門家にサポートを依頼するのが望ましいでしょう。

過大評価による税金の納め過ぎ

路線価地域にある土地は、路線価地積を掛けて算出するのが基本です。相続税評価額の概算額を算出する場合は「路線価×地積」の計算式でほぼ問題はありませんが、相続税の申告・納税をする際は、各種補正率で調整する必要があります。

専門家でない場合、減額要素を見落としたり、計算方法を間違えたりして、過大評価をしてしまいがちです。仮に税金を納め過ぎてしまっても、税務署がわざわざ知らせてくれることはありません。

過小評価による追徴課税

利用価値が低いとして減額補正をしている土地は、税務調査時に注目され、場合によっては見解が分かれます。

例えば、がけ地補正率の「がけ地」には明確な基準がないため、申告をしたあとに、税務署が「がけ地には該当しない」「評価減は認められない」とする可能性もゼロではありません。

何らかの理由で過小評価をしてしまった場合、「過少申告加算税」とよばれる追徴課税が課せられてしまいます。過少申告加算税の金額は「増差本税(新たに納めることになった税金)×10%」が基本ですが、期限内申告税額または50万円のいずれか多い金額を超えている場合、超過分は15%となります。

参考:No.2026 確定申告を間違えたとき|国税庁

土地を正しく評価して税負担を抑えよう

土地を正しく評価して税負担を抑えよう

路線価が設定されている土地は、路線価方式によって土地の価値を評価します。路線価自体は、国税庁のウェブサイトや全国地価マップで確認でき、ルールさえ覚えれば、理解するのはそれほど難しくはありません。

専門家でない場合の多くは「減額要素」を見落としてしまいがちです。土地が正しく評価できなければ過大評価や過小評価につながるため、必要に応じて専門家にサポートを依頼しましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

この記事を書いた人

RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。

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