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2022.08.24

【賃貸住宅の退去ビフォーアフター】賃貸管理会社がしていること DAY1:立会いから計測まで

【賃貸住宅の退去ビフォーアフター】賃貸管理会社がしていること DAY1:立会いから計測まで

賃貸暮らしをしたことのある人は、部屋を出る日に、不動産会社の人と一緒に部屋の状態を確認して鍵を返却、その後精算という流れを経験していると思います。しかし退去したあと、その部屋がどうなるかをご存知ですか?

部屋を貸しているオーナーも、「原状回復」という言葉は知っていても、具体的な工程まではご存知ない方もいらっしゃると思います。そこで退去後の部屋がどう整っていくのか、不動産投資をしている私が変化の模様を3本シリーズでレポートします。

「管理をお任せ」している人にとっては不安な時期

投資用の中古区分マンションをRENOSYで購入すると、不動産オーナー(不動産購入者)は直接入居者と関わることはありません。代わりに、入居者探しや入居中のやりとり・退去の手続きなどの賃貸管理業務をRENOSYに委託します(異なる場合もあり)。

そして入居者の募集から入居中・退去時の一連のやりとりは、オーナーが賃貸管理契約を結ぶ株式会社RENOSY ASSET MANAGEMENT(以下、RAM)が取り仕切っています(管理戸数は2022年6⽉14⽇時点で11,583戸)。

物件を所有するオーナーとしては、退去がわかった瞬間から落ち着かない時が始まります。自分ですること・できることはないのですが、家賃収入がない期間が迫ってくるので、新しい入居者の申し込み&賃貸借契約が決まるまでは精神的にハードな期間となります(なお、空室の心配がない管理プランもあります)。

RENOSYの原状回復工事期間は最短7営業日

RAMでは、退去が発生した場合に部屋を「元どおりにする」原状回復工事を、発注後最短7営業日で行っています(2022年8月1日時点)。回復までの期間が短いということは、次の入居者さんが入居できるタイミングが早まるということです。

退去から入居までの工程が把握できると、少し不安が軽減することもあるかと、この間に何が行われているかを観察しました。

【関連リンク】
【不動産投資をやってみた】体験レポート(第1−2話)

新しい入居者募集は退去がわかった時から始まる

オーナーにとって最も気になる次の入居者探しは、部屋をきれいにする工程に先行して、始まります。入居者から退去の通知が届いたら、すぐに新しい入居者募集を始めます。まだ入居者さんが住んでいるので「空室予定の物件」として、募集を開始します。

オーナーにはアプリで通知

入居者からの退去連絡が入ると、オーナーの専用アプリ「OWNR by RENOSY」を通じて即座にオーナーに通知されるようになっています(管理プランによって異なる)。

所有物件の運用状況画面(OWNR by RENOSY)

所有物件の運用状況画面(OWNR by RENOSY)

その後も賃貸募集の状況について、募集開始時期や問い合わせ数・内見数など、随時アプリで確認ができるようになっています。

退去の立会いから見学スタート:初日

RAMの担当者に「退去直後からクリーニングできれいになるまで、部屋を見学したい」と相談すると、ちょうどいいタイミングで退去物件が出たとのこと。しかもその退去者は偶然にもRAMで働く同僚でした。

そこで同僚に少々嫌がられつつも、カメラマンの森さんと一緒に立会いに同席させてもらうことができました。

立会い:部屋の状態を両者で確認

立会いの日、約束の時間になると管理会社の人が部屋にやってきます。そして入居者と一緒に、壁紙や床の汚れやキズなど部屋の状態を確認します。

状況によって、入居者が修繕費を負担するのか、または不動産を所有するオーナーが修繕費を負担するかなどが、変わります(詳細は契約内容によっても異なります)。

退去する同僚の江川さん(右)と、部屋の状態を確認するRAMの提携会社の小宮さん(左)
退去する同僚の江川さん(右)と、部屋の状態を確認するRAMの提携会社の小宮さん(左)

部屋の隅々までチェック

玄関からベランダまで、お風呂場・洗面台・トイレ・キッチン、部屋の天井や床・壁紙・棚など、すべて見ていきます。鍵と集合ポストの確認などもします。

江川さんは入居から2年経っていないそうで、部屋に入った瞬間は汚れていない印象です。しかしよく見ると、壁紙に汚れを発見!

よく見ると壁紙に汚れを発見

近づいてみると……

近づいてみると縦に黒い筋が入っています

縦に黒い筋が入っています。そしてよく見ると、横方向に青っぽい色の跡がついています。ベッドがあたった跡でしょうか。

小宮さん「お掃除されてなかったようですね……」
小宮さん「お掃除されてなかったようですね……」

その後もくまなくチェックが続きます。

建具のチェックをする小宮さん
建具のチェックをする小宮さん

建具の調子が悪いようです。

床は、ワックスが剥げたように見える部分があります
床は、ワックスが剥げたように見える部分があります

ワックスがけでよいか、日焼けした一部分を板ごと張り替えるかを見極めています。

窓も開け閉めしてチェック
窓も開け閉めしてチェック
棚の中もチェック
棚の中もチェック

計測が始まります!

部屋の状態を確認しているその場で、入居者さん側の費用が発生する箇所の計測が始まりました。

見たことのないメジャーの動き
  たことのないメジャーの動き

小宮さんの計測の動きがとにかく素早すぎて驚きます。計測が終わるとすぐさまその値を紙に書いていきます。

入居者さんが負担する費用を計算します
 入居者さんが負担する費用を計算します

状態の確認および必要箇所の計測後に、精算書もしくは見積書が入居者に提示されます。状態によって、敷金が戻ってくることもあれば追加で費用を支払うこともあります。

鍵の返却で、完全に退去

両者の確認が終わったので、入居者は鍵を返却して、住み慣れたお部屋をあとにします。

鍵を返却
鍵を返却
部屋を出ていく江川さん「さようなら!」
部屋を出ていく江川さん「さようなら!」

改めて計測再開

入居者江川さんがいなくなったあと、小宮さんは、改めて全体的な計測と、この日の状態を写真に撮ります。

動きが早すぎて撮影が追いつかず、ところどころスローな動きをお願いしたほどです。

一人で集中して行うところ、動きを止めていただくなどしました
一人で集中して行うところ、動きを止めていただくなどしました
ゆっくりめにしていただいたにもかかわらず、静かに流れるような動き
ゆっくりめにしていただいたにもかかわらず、静かに流れるような動き

部屋の状況を記録

計測が終わったら、本日の状態を写真に収めていきます。

本日の状態を写真に収めていきます

エアコンの型番も記録します
エアコンの型番も記録します
トイレもチェック
トイレもチェック

これらの写真はデータベースに保管・管理され、関係者がいつでも確認することができます。

取材班も現状を写真に収めました!

観察をしにきた私たちも、現状を記録しました。 見学前、肉眼では見える汚れやキズも写真で伝わらなかったらどうしよう……と心配していましたが、しっかり伝わるであろうポイントがありました。

ハンガーの跡が残るベランダ、わかりやすいです
ハンガーの跡が残るベランダ、わかりやすいです
水垢がけっこうついている浴室(後日、クリーニングに入った職人さんからツッコミを受けるほどの汚れだったようです)
水垢がけっこうついている浴室(後日、クリーニングに入った職人さんからツッコミを受けるほどの汚れだったようです)

原状回復までの作業ボリュームが判明

本日はここまでで終了です。撮影時間を余計に取ってしまったけれど、1時間もかからず終了しました。

退去が発生する部屋は、立会いをして状況を確認した時に初めて「原状回復の範囲や内容」が把握できます。

そしてこの部屋の場合は、

  • 壁紙の張り替え(1日)
  • クリーニング(1日、予備日1日)

が必要とわかりました。

ここから、それぞれ専門とする職人さんへの依頼と日程調整が行われます。

内覧開始日も判明!

次の入居者募集をすでにしているこの部屋ですが、作業ボリュームがわかり職人さんとの調整が終わると、原状回復工事完了予定日もわかります。

そこで、募集中のページを書き換えます。「入居中・空室予定」のステータスから「入居可能日」の情報を追加できるようになったので、原状回復工事の完了予定日を「入居可能日」として、引き続き募集をかけます。

次のステップ:壁紙の張り替え

職人さんとの日程調整ができ、壁紙の張り替え日とクリーニングの日程が決まりました。壁紙の張り替えについては、「古い壁紙を剥がすところ」「新しい壁紙を張るところ」を見学したいと伝えました。

壁紙を張る日は、カメラマン森さんの稼働が難しいことがわかり、1人で現場に向かうことに。目で観察するのとファインダー越しに見るのとは違うので、どちらからも見ようと思います。

壁紙の汚れ、水回りの汚れが少々目立った今回の物件が、どこまできれいになるのか、追っていきます!

つづく

【関連リンク】
・【退去時の賃貸住宅ビフォーアフター】賃貸管理会社がしていること DAY2:壁紙の張り替え
・【退去時の賃貸住宅ビフォーアフター】賃貸管理会社がしていること DAY3:クリーニング

撮影:森 真梨

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

この記事を書いた人

清水まゆみ

RENOSY マガジンスタッフです。 2017年から区分の不動産投資を始めました。メルマガやイベント等でもで初心者の体験談を語っています。 【不動産投資をやってみた】体験レポート

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