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住まい・暮らし

築30年の中古マンションってどうなの!?将来の資産性と流動性を考えてみた

2016.10.25 更新日 2019.09.02

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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築30年以上の中古マンションは都心部の物件でも、比較的手に入れやすい価格となっていることが魅力です。しかし、「古いマンションを購入して大丈夫なの?」と不安に思う人も多いのではないでしょうか? そこで、中古マンションは何年住めるのか、また、資産価値はどうなるのかをまとめてみました。

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一般的にマンションの寿命には3種類ある

一般的に「マンションの寿命」として語られる文脈には3種類あります。

  • 法定耐用年数
  • 経済的耐用年数
  • 物理的耐用年数

です。まずこの3つを混同しないようにしましょう。

法定耐用年数とは

法定耐用年数とは税法上、建物を減価償却する際に国が設定した年数のことを指します。建物は年数が経過するにつれて価値が下落していきます。その際、何年で価値が評価がゼロになるかを定めた年数です。

実際に住めなくなる耐用年数とは無関係なので注意しましょう。

住宅の種類 耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの 47年
れんが造・石造・ブロック造のもの 38年
金属造のもの(骨格材の肉厚4mmを超えるもの) 34年
金属造のもの(骨格材の肉厚3mm超~4mm以下) 27年
金属造のもの(骨格材の肉厚3mm以下) 19年
木造・合成樹脂造のもの 22年

木骨モルタル造のもの

20年

経済的耐用年数とは

経済的耐用年数とは、その不動産が経済的に価値を有している年数になります。この年数を経過すると、世の中的に不動産価値がゼロとみなされます。

お金を融資する際に、この経済的耐用年数で融資できる物件なのかそうではないのかを見ている銀行もあります。

物理的耐用年数とは

物理的耐用年数とは、使用に耐えられなくなる(住めなくなる)までの年数を指します。よって、見る人によって年数が異なってくる性質のものでもあります。

どんな住み方をしてきたのかによっても大きく差が出てくるもので、一概に◯年といえない難しいものです。

実際に住む人にとっての耐用年数はこちらを指すことが多いです。

マンション設備や内装の寿命はどのくらい?

マンション自体の寿命は、50年とも60年とも、それ以上ともいわれています。しかし、外壁やエントランス、エレベーターなどの共用部分が修繕積立金で計画的に改修されるように、「○○号室」として区切られた専有部分も改修工事が必要です。標準的な使い方をしていた場合、築15年で壁紙の張り替え、築20年でユニットバスや給湯器の交換、築25年でフローリングの張り替えやキッチンの交換といった工事が発生します。

築30年のマンションで、これまでに改修工事が行われていない場合には、部分部分の改修ではなく、設備機器の交換や内装材の張り替えといった大幅なリノベーションをする方がお得です。

築30年の物件を買うと資産価値はどうなる?

築30年の中古マンションを購入した場合、資産価値は立地や維持管理状況により変動します。一般的に、東京の都心部に立つ利便性の高いマンションの場合には、築40年となっても購入時の2/3程度の価値を維持する物件、場合によっては値上がりをする物件もありますが、郊外のマンションでは一般的に値が下がってしまいます。

また、資産価値があってとしても、築50年ほどで金融機関から担保価値がないとみなされることが一般的です。住宅ローンは利用できず、現金での取引が前提となりますので、現状では売りにくくなります。

しかしながら、築60年~70年が経ってもなお、高い資産価値を保っているマンションがあります。それは、ヴィンテージマンションです。ヴィンテージマンションは、経年による独特な風合いが人気で、需要があります。また、リノベーションが徐々に認知されるようになり、お部屋探しでリノベーション物件を探す人が増えています。実際、リノベーションをしたことでこれまでよりもはるかに高い賃料収入を得ることができたという話はよくあり、資産価値の向上にリノベーションが一役買っていることが分かります。

既存住宅の流動性は今後大幅に向上する

2016年3月に閣議決定した「住生活基本計画」で、既存住宅の流通を促進して住宅ストック活用型市場への転換を加速させることが盛り込まれており、かつてのスクラップ&ビルドの風潮が見直されつつあります。戦後70年、バブルから20年が経過している現在、築15~30年前後の建物は多く存在しており、既存住宅の流通促進にシフトしていることを踏まえると、将来築50年の物件になっても、資産性を十分に維持できる可能性があります。

鉄筋コンクリート造の物件であれば、100年以上長持ちするとされており、中古物件に対する概念も変わる様相を見せています。

マンションの寿命は100年以上?「中古×リノベ」で気になる築年数

ライフステージの変化を考慮しよう

「終の棲家」として住み続けるのであれば、流動性を気にする必要はありませんが、やはり資産としての価値は維持したいものです。

築30年以上の中古マンションを購入する際には、結婚や出産、介護といったプライベートの面、あるいは、転職や転勤といった仕事面でライフステージの変化を迎える可能性があるか熟慮してみましょう。

広さが足りなくなったり、別のエリアに住む必要性に迫られたりして、今後手放す可能性があるのであれば、流動性の高い物件の方が向いています。ただし、賃貸としての需要が高いエリアあれば、ライフステージの変化によって住まなくなった場合にも、賃貸に出す選択肢があります。

築30年以上のマンションなら、新築では高額なエリアの物件でも手が届きやすくなりますが売却のしにくさという問題はあります。貸しやすいエリアにこだわるか、あるいは、ライフステージを踏まえて住み続けられる住まいとなり得るのか考えてみましょう。

まとめ

中古マンションは、何もしなければ築年数が長くなればなるほど確実に劣化します。共有部分のメンテナンス、占有部分のメンテナンスを適切に行うことで資産価値を維持できます。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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