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住まい・暮らし

中古は損?ローンでよく聞く「法定耐用年数」と資産価値のヒミツ

2016.10.20

中古マンションを購入する際には、あと何年住むことができるのか、耐用年数は気になるものですよね。「法定耐用年数」という言葉を聞いたことがある人もいるかもしれません。今回は、マンションの耐用年数は何年くらいあり、法定耐用年数とはどういったものなか、リノベーションと耐用年数の関係も含めて解説していきます。

マンションの法定耐用年数は何年と決まっている?

法定耐用年数とは、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」として決められたもので、税金を計算する時に減価償却費を算出するのに用いられるものです。資産の種類ごとに決められていて、建物の場合は「構造」と「用途」によって区分されています。

マンションは、「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造」の「住宅用のもの」に該当しますので、法定耐用年数は47年です。ただし、法定耐用年数はローン契約時の査定目安や税金の計算のために便宜上決められているもので、本来の建物の寿命とは異なります。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

→ 『マンションの寿命は100年以上?「中古×リノベ」で気になる築年数 』

法定耐用年数を超えて住宅ローンを組むのは難しい

法定耐用年数と個々の建物における実際の寿命は異なるとはいえ、多くの金融機関では、法定耐用年数を経済的残存耐用年数と位置付けています。そのため、数年程度なら法定耐用年数を超えて借り入れができることもあるものの、一般的には法定耐用年数までの期間しか住宅ローンは借りられません。

また、法定耐用年数を超えて住宅ローンを借りることができたとしても、転売しようとする際には住宅ローンが借りづらい物件となっているため、売却しにくいことがデメリットとして考えられます。

しかしだからといって、新築を選んだ方がお得かというとそうではありません。新築の場合、買った直後から資産価値は下がっていくため、購入時からの資産の目減りが著しくあります。一方、築15~20年を過ぎた中古マンションであれば価格の下落は落ち着き、その後も一定の価格を推移します。

また、現在築20~30年の中古マンションは数多く存在しており、鉄筋コンクリート造であれば実際の耐用年数は100年を超えるとされていることに加え、政府が中古市場の流動性推進を掲げていることから、築古物件に対するマインド変化や法定耐用年数の見直しが行われる可能性もあります。これまでの日本はスクラップアンドビルドが常識でしたが、建物を長持ちさせる方向にシフトしているのです。

リノベーションをするのであれば新耐震に適合した鉄筋コンクリート造で、かつ管理がよく行き届いた物件を選ぶことが重要です。中古マンションを購入する際には、ローン契約もあるので法定耐用年数を意識することは大切ですが、実際に建物が長持ちするのかどうか、物件価格がどう推移するのかをよく見極めるようにしましょう。

専有部分のリノベーションで耐用年数は伸ばせる?

マンションには、エントランスや廊下、エレベーターなどの共有部分と、「○○号室」と区切られた専有部分があり、リノベーションできるのは専有部分のみになります。専有部分がリノベーションされていると付加価値となり、手を入れていない部屋と比べて売買価格は上昇しますが、マンション全体の耐用年数にはあまり関係ありません。

耐用年数に大きく関わるのは、建物全体の維持管理状況です。コンクリート自体の寿命は100年あるため、長期修繕計画に基づいて適切に共有部分の修繕工事が行われているマンションは、60年以上持つとされています。適切な維持管理が行われているマンションは、建物の寿命を延ばせるだけではなく資産価値も維持しやすくなります。

購入する中古マンションを検討する段階で、長期修繕計画や修繕工事の状況が適切であるか、また、修繕工事を行うための修繕積立金は潤沢にあるかチェックするようにしましょう。

マンションの耐用年数は、専有部分のリノベーションで延ばせないため、長期修繕計画に基づいた維持管理状況を確認することが大切。資産価値の面では、エントランスや階段、廊下などの清掃状態も管理状況を把握するうえの決め手となります。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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