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住まい・暮らし

中古は損?マンションの法定耐用年数と資産価値の秘密

2016.10.20 更新日 2019.10.21

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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中古マンションを購入する際には、あと何年住むことができるのか、耐用年数は気になるものですよね。「法定耐用年数」という言葉を聞いたことがある人もいるかもしれません。今回は、マンションの耐用年数は何年くらいあり、法定耐用年数とはどういったものなか、リノベーションと耐用年数の関係も含めて解説していきます。

マンションの法定耐用年数は47年

マンションの法定耐用年数は、「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造」の「住宅用のもの」に該当しますので、法定耐用年数は47年です。ただし、法定耐用年数はローン契約時の査定目安や税金の計算のために便宜上決められているもので、本来の「建物の寿命」とは異なることに注意しましょう。

国土交通省は2013年に建物の寿命について以下のようにまとめています。

・実態調査を行った結果、鉄筋コンクリート部分の耐久実態は50年以上あると認められた

・実際の建物の減耗度調査のうえ、建物の減耗度と実際の使用年数との関係から、鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定
・鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造の構造体の耐用年数は、鉄筋を被覆するコンクリートの中世加速度から算定し中性化が終わったときをもって効用持続年数が尽きるものと考える。鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物(住宅も含まれる)の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年。

出所: 期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について

関連記事:
マンションの寿命は100年以上?「中古×リノベ」で気になる築年数 

法定耐用年数とは

法定耐用年数とは、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」として決められたもので、税金を計算する時に減価償却費を算出するのに用いられるものです。資産の種類ごとに決められていて、建物の場合は「構造」と「用途」によって区分されています。

住宅における法定耐用年数は、構造や用途の違いによって変わります。

構造・用途 耐用年数
木造・合成樹脂造のもの 22年
木骨モルタル造のもの 20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの 47年
れんが造・石造・ブロック造のもの 38年
金属造のもので、骨格材の肉厚が
4㎜を超えるもの
3㎜を超、4㎜以下のもの
3㎜以下のもの

38年
30年
22年

法定耐用年数を超えた住宅ローンを組むのは難しい

法定耐用年数と個々の建物における実際の寿命は異なるとはいえ、多くの金融機関では、法定耐用年数を経済的残存耐用年数と位置付けています。そのため、数年程度なら法定耐用年数を超えて借り入れができることもあるものの、一般的には法定耐用年数までの期間しか住宅ローンは借りられません。

また、法定耐用年数を超えて住宅ローンを借りることができたとしても、転売しようとする際には住宅ローンが借りづらい物件となっているため、売却しにくいことがデメリットとして考えられます。

しかしだからといって、新築を選んだ方がお得かというとそうではありません。新築の場合、買った直後から資産価値は下がっていくため、購入時からの資産の目減りが著しくあります。一方、築15~20年を過ぎた中古マンションであれば価格の下落は落ち着き、その後も一定の価格を推移します。

また、現在築20~30年の中古マンションは数多く存在しており、鉄筋コンクリート造であれば実際の耐用年数は100年を超えるとされていることに加え、政府が中古市場の流動性推進を掲げていることから、築古物件に対するマインド変化や法定耐用年数の見直しが行われる可能性もあります。これまでの日本はスクラップアンドビルドが常識でしたが、建物を長持ちさせる方向にシフトしているのです。

リノベーションをするのであれば新耐震に適合した鉄筋コンクリート造で、かつ管理がよく行き届いた物件を選ぶことが重要です。中古マンションを購入する際には、ローン契約もあるので法定耐用年数を意識することは大切ですが、実際に建物が長持ちするのかどうか、物件価格がどう推移するのかをよく見極めるようにしましょう。

専有部分のリノベーションで耐用年数は伸ばす

マンションには、エントランスや廊下、エレベーターなどの共有部分と、「○○号室」と区切られた専有部分があり、リノベーションできるのは専有部分のみになります。専有部分がリノベーションされていると付加価値となり、手を入れていない部屋と比べて売買価格は上昇しますが、マンション全体の耐用年数にはあまり関係ありません。

耐用年数に大きく関わるのは、建物全体の維持管理状況です。コンクリート自体の寿命は100年あるため、長期修繕計画に基づいて適切に共有部分の修繕工事が行われているマンションは、60年以上持つとされています。適切な維持管理が行われているマンションは、建物の寿命を延ばせるだけではなく資産価値も維持しやすくなります。

購入する中古マンションを検討する段階で、長期修繕計画や修繕工事の状況が適切であるか、また、修繕工事を行うための修繕積立金は潤沢にあるかチェックするようにしましょう。

マンションの耐用年数は、専有部分のリノベーションで延ばせないため、長期修繕計画に基づいた維持管理状況を確認することが大切。資産価値の面では、エントランスや階段、廊下などの清掃状態も管理状況を把握するうえの決め手となります。

耐震性を踏まえた中古マンション選びを

中古マンションを購入する際には、耐震性も考慮するべきポイントです。日本の建物の耐震基準は、1981年を境に大きく変わり、1981年以前に確認申請が下りた建物を旧耐震、1981年以降のものを新耐震と呼んでいます。

旧耐震のマンションの場合、耐震診断を受けて耐震補強工事を行っていれば耐震性に大きな問題はありません。しかし、耐震工事を行うためには、総会での工事費用の承認が必要となりハードルが高いです。そのため、あらかじめ新耐震基準を満たした中古マンションを選んでおくと安心できます。

中古マンションを購入する際には、長期修繕計画に基づいた修繕が行われているか確認し、修繕積立金の積み立てや管理費の徴収状況もチェックしましょう。適切な維持管理がされているマンションは寿命が長く、資産価値を保ちやすくなります。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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