売り出したのに反応なし。マンション売却で値下げのタイミングは？
マンションを売り出したのに「なかなか売れない」「反応がない」という結果になることはよくあります。売れる気配がないと、不動産会社の担当者から値下げを提案されるかもしれません。そこで今回は、マンションを売り出したのに反応がなかった場合、どのようなタイミングで値下げをするべきなのかを解説します。
マンションを売り出したのに反応なし。考えられる理由は？
マンションを売り出しても、すぐに売れるマンションとなかなか売れないマンションがあります。「売れる」「売れない」の違いはどこにあるのでしょうか？ 売り出しても反応がなかった理由はいくつか考えられます。
1. 売り出し価格が相場と合っていないから
マンションの売り出し価格が不動産市場の相場とかけ離れていたら、物件に対する反応は見込めません。
相場よりも高めの価格設定だとは、物件を探している買主に見つけてもらえないか、もしくは「どうしてこの物件だけ高いのだろう」と思われ、売り出し価格を見ただけで敬遠されてしまう可能性があります。
また、相場より安すぎると、すぐに買主は見つかるでしょうが、「損した」と後悔するかもしれません。相場に見合った価格設定にするのが非常に大切です。
2. 正しい不動産業者選びができなかったから
不動産会社を選ぶときに一括査定で一番高かったところを選んでいませんか？
売れない理由は不動産業者が原因かもしれません。不動産会社は契約につなげたくて他社よりも高めの査定額を出す場合があります。
売主としては高く売りたいので、査定額が高いところは魅力でしょう。その会社に依頼したくなるものです。しかし、実際にその査定額で売り出したら「高い」と思われ、なかなか売れません。
不動産会社は高めの査定額にして、あとから値下げすればいいと考えている可能性があります。不動産会社を選ぶときは慎重に検討しましょう。
3. 売り出す時期が悪かったから
マンション売却はタイミングが大切です。時期を選んで売却しないと、なかなか買い手はつきません。
マンション売却がもっとも活発になるのは、年度の変わり目。買主は、転勤や子どもの進級・入学などを想定した時期、具体的には1月後半から3月半ばくらいに物件を購入したいと考えています。3月末までに引っ越すことができれば、新生活に間に合うからです。
マンション売買の旬を過ぎた4月に売り出しても、市場の動きは鈍くなります。つまりマンション売却の時期が悪ければ、反応がないのもある程度仕方がないと言える側面もあります。
また、不動産市場が活発でない時期に売り出していないかどうかも要因の一つとして考えられます。売却時期を調整できるなら、市場が上向きの時期に合わせた方がスムーズな売却ができるかもしれません。
4. 柔軟な対応ができないから
現在の売り出し価格にこだわりすぎて、買主から価格変更を打診されても断るケースもあります。柔軟な対応ができないとますます売れなくなってしまう結果になるでしょう。少しでも妥協できる点があれば、折れるところは折れてみるのも大切です。
どうして売れないのか、自分自身のケースに当てはまるものはないかをしっかりと分析してみましょう。
早くマンションを売却したい。いつ値下げすべき？
マンションは、早く売れるに越したことはありません。しかし、反応が薄いからといってすぐに値下げしてしまうのも考えものです。一度下げるとそのあとに再び値上げするということは一般的には行われていないようです。
一概には言えませんが、値下げのタイミングと価格には目安があります。
最初の値下げのタイミングは、売出しを開始して1〜2週間の時期。新規の売り出し物件としてサイトやチラシに掲載されるので、もっとも注目されやすい時期です。この時期にまったく反応がなければ、相場よりも高いと思われ敬遠されている可能性があります。
その際、大幅に値下げする必要はありません。ですが、インパクトを持たせることがとても重要です。たとえば4,500万円で売り出した物件を4,400万円に値下げするよりも、4,000万円の物件を3,980万円に値下げした方が印象には残るものです。
下げ幅が小さくても、価格帯が4,000万円台から3,000万円台に変わっている方が「値下げされた感」が強くなります。物件情報サイトの検索でもユーザーの目に止まりやすくなるでしょう。
次のタイミングは3カ月後、あるいは半年後です。不動産会社との媒介契約の期間は3カ月の場合がほとんど。つまりマンション売却の目安とされている3カ月で売れなければ、不動産会社の売り出しの営業方法に問題があったのかもしれません。ですから、このタイミングで不動産会社を変更するか、値下げを検討してみるといいでしょう。
値下げの際に注意しておきたいポイント
マンションを売り出しても反応がなく、そろそろ値下げしようと思ったとき、どのような点に注意すべきなのでしょうか？ いくつか注意するポイントをチェックしていきましょう。
1. 値下げのタイミングはあらかじめ設定しておく
そもそも、マンションが売れそうにないからといって値下げを検討するべきではありません。最初から値下げのタイミングを設定しておくことをおすすめします。
売主側はできるだけ高く売りたいため、最初は多少強気の価格設定をするのもひとつの戦略です。タイミングが合えばその価格でも買主は現れます。
そこで反応がなければ、相場の価格に値下げすれば良いのです。もし相場の価格でも売れなければ、「ここまでなら値下げしてもいい」と考えていた価格まで落としましょう。
2. 小額の値下げを繰り返さない
マンションを売り出しても反応がないため、不安になって少しずつ値下げしていきたくなる気持ちも分かります。しかし、数週間や1カ月おきに値下げをしていっても効果は期待できないと考えた方が無難でしょう。
たとえば10万円ずつ小刻みに値下げを繰り返してもあまり意味はありません。チェックするたびに値下げされていたら、問い合わせを迷っている買主に「もっと値下げするかもしれない」「価格交渉しやすそうだ」という印象を与えてしまいます。そのため、安易に値下げを繰り返すのはおすすめしません。
ただし、前述したとおり、売却の価格帯が変わるのであれば効果はあります。ですから、最初の売り出し価格の設定がとても大切です。値下げのことまで考慮して価格設定をしてください。
まとめ
マンションの売却は、反応がないから値下げを検討するというよりも、最初から値下げのタイミングと下げ幅を決めておいた方が良いでしょう。売れないからと焦って値下げせずに済みます。
媒介契約を結んだ不動産会社と話し合い、最初の価格設定から値下げの判断までしっかりと計画を練ってください。
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