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所有マンションを「売却」or「賃貸」。どちらがお得なのか比較してみた

2020.08.28

所有マンションを「売却」or「賃貸」。どちらがお得なのか比較してみた

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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住まなくなったマンションがある場合、そのマンションを売却する、もしくは売らずに賃貸に出す選択をすることもできます。マンションを手放す際に「売却と賃貸、どちらがお得になるのだろう」と悩む人もいるのではないでしょうか。そこで今回はマンションの売却と賃貸について、それぞれのメリットやデメリット、決める際のポイントをご紹介します。

マンションの売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリット

まずはマンションの売却と賃貸について、それぞれのメリット・デメリットを確認していきましょう。

マンションを売却する際のメリット

1. まとまったお金が手に入る

売却すると、まとまったお金が手元に入ります。新たに引っ越す場合の費用にあてることはもちろん、借金や教育費、医療費など必要な費用に使うこともできます。

ただし、売却の際は仲介手数料など諸経費、また住宅ローンが残っている場合はローンの完済などが必要です。最終的には、売却金額からそれらを引いたものが手元に残るので「まとまったお金 = 売却価格」ではないことに注意しましょう。

2. 所有期間が短く築年数が経過していない方が高値で売れる傾向

首都圏を除いたエリアでは物件の需要が低いため、築年数が経つごとに物件の価値が下がり、売却価格も下がっていくのが一般的です。早めに売却することは、できるだけ高値で売るためにも重要だと言えます。

3. ランニングコストがなくなる

マンションには修繕維持積立金や固定資産税といった、所有していることで発生する費用があります。売却すれば維持にかかるコストを抑えることが可能です。

4. 税制優遇制度が使える場合がある

マンションを売却する際には、売却した本人が居住していたならば3,000万円の特別控除が使えます(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)。仮に売却で得た譲渡所得が5,500万円だった場合、3,000万円を引いた、残りの2,500万円が課税対象となります(一定の要件あり)。

一方で親が亡くなって相続後に実家を売却する場合、同居していなければこの特例は利用できません。「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」という特定もあるので、要件にあてはまるか確認してみましょう。

マンションを売却する際のデメリット

1. いつ売却できるのか分からない

売却活動を始めてから物件を買主に引き渡すまで、売却しようとしているマンションの条件にもよりますが、おおよそ3ヶ月から半年はみておく必要があると言われています。

2. タイミングによって売却価格が変わる

希望の売却価格で購入してくれる買主が現れるかどうかはタイミング次第です。仮に買主が現れたとしても、金額交渉によって当初の売却価格よりも低くなる可能性もあります。

3. 成約後に諸費用がかかる

不動産会社を通してマンションを売却した場合、仲介手数料が発生します。仲介手数料には情報サイトへの掲載料や広告、内覧などの立ち合いによる人件費などが含まれており、売却価格によって仲介手数料の金額が変わります。

4. 家賃収入は得られない

売却すれば当然、家賃収入は得られません。長期的に家賃収入を得た方がメリットである場合もあるでしょう。中には売却した資金をもとに新たな物件を購入して賃貸に出し、家賃収入を得る人も。

マンションを賃貸にするメリット

1. 家賃収入を得られる

マンションを賃貸に出した場合、家賃収入を得られることが最大のメリットとも言えるでしょう。借主がいる限り、一定の収入が保たれます。

2. 売上予測を立てやすい

家賃収入は景気に左右されにくい傾向です。入居者がい続ける限りは、年間の売上予測も立てやすくなるでしょう。

3. 必要なときに売却できる

将来的に賃貸マンションを売却することもできるので、まとまったお金が必要になったときや高値で売れそうなタイミングまで待つこともできます。

4. 資産として持ち続けられる、将来的に居住することも可能

立地や設備など好条件のマンションは、資産として持ち続けた方が良いでしょう。また、将来的には居住することも可能です。

マンションを賃貸にするデメリット

1. 空室リスク

賃貸として出しても、すぐに借主が見つかるとは限りません。空室期間が続くと家賃収入が得られないのは大きなダメージです。

2. ランニングコスト

管理費や修繕積立金、そして固定資産税は経費として計上できるものの、空室になっていたとしても払い続けなければいけません。

3. 管理業務や入居者とのトラブルが起きる可能性も

管理会社に業務を委託していなければ、日々の管理業務をはじめ自ら対応する必要があります。場合によっては、家賃滞納への対処や近隣住民同士のトラブルなどが起こる場合も。

4. 賃貸人の都合で解約は難しい

「今すぐに不動産を売却したい」「自分で住みたい」と思っても、売却までに半年かかる場合もあります。また入居者に退去を求める場合は、より時間とお金がかかります。賃主が住んでいればすぐに解約することは難しいです。自分の物件だとしても、思い通りのタイミングでは進められないと思っておきましょう。

売却と賃貸を選ぶ判断基準は?

それでは、売却と賃貸を決める際の判断基準はどこにあるでしょうか。

【売却した方が良いケース】

  • 今後住む予定がなく、賃貸にしても借り手がすぐに現れそうにない場合

【賃貸に出した方が良いケース】

  • 立地や景観などが良い場所で、家賃収入を得たい場合
  • 住宅ローンの残高が売却金額では賄えない場合
  • 転勤で一旦家を離れるが、また住む予定がある場合
  • 今後住む予定がなく、賃貸にしても借り手がすぐ現れそうな場合

売却と賃貸、どちらにするか迷っている場合は、手放す理由やマンションの条件、将来的に住む可能性があるか否かなどを総合的に踏まえて判断しましょう。

マンションの売却と賃貸、判断するときは慎重に

マンションを売却にするか、賃貸にするか判断するためには、それぞれのメリットやデメリットを把握すること。そのうえで、先々のことを考えて選択することが重要です。

今すぐにお金がほしいからと売却を行い、長い目で見た結果、損をしてしまう可能性もあるかもしれません。大きな金額が動くからこそ、慎重に決めるようにしましょう。

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