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不動産投資

登記簿謄本・登記事項証明書の見方

2019.09.18

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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登記簿謄本・登記事項証明書は項目を理解すれば不動産の所有権の変遷が見れるなど非常に有用なものです。今回はその見方について解説します。

登記簿謄本を取得できても、そこに書かれている情報の意味が理解できなければ困ってしまいます。そこで、ここでは登記簿謄本の見方を解説していきます。

登記簿謄本は、上から順に表題部・権利部(甲区)・権利部(乙区)・共同担保目録という4つのパートから成り立っています。

登記簿謄本・登記事項証明書の説明、交付申請書の書き方ついては以下の記事で詳しく説明しています。

参考:登記簿謄本・登記事項証明書とは〜取得・閲覧方法、見方までを解説
参考:登記簿謄本・登記事項証明書の閲覧・取得方法(現地&オンライン取得)
参考:登記簿謄本・登記事項証明書の交付申請書の書き方

表題部

表題部には、その物件がどこにあるのか、広さはどうか、誰が所有しているのか(現所有者)といったことが書かれています。

土地と建物で構成が違うので、分けてご説明します。

土地

法務省 登記事項証明書(様式例:土地)
法務省 登記事項証明書(様式例:土地)

「所在」と「地番」は分けて表示されますが、この2つの記載を合わせたものが正確な所在地になります。この見本の土地の所在地は「特別区南都町一丁目101番」となります。

「地目」の欄には、宅地・田・畑・山林・公衆用道路・雑種地といった土地の用途が記載されます。

ただし、登記簿謄本の地目の記載と現在の土地の使用状況が異なっていることも多いので、注意が必要です。土地を購入するときなどは登記簿謄本の記載だけを鵜呑みにせず、現地確認などもしっかり行う必要があります。

「地積」の欄にはその土地の面積が記載されますが、この数字が必ずしも正しいとは限りません。この点についても売買などの取引をする際には注意が必要です。

「原因及びその日付[登記の日付]」の欄には、その土地が表示登記された原因と日付が記載されます。表示登記とは、その土地の特定を目的として表題部の登記をすることです。

「所有者」の欄には、その土地が表示登記された時点での所有者の住所と氏名が記載されます。表題部の所有者の欄は不動産の特定を目的として記載されるものなので、ここに所有者と記載されていても第三者に対する対抗力はありません。

見本では所有者の欄に甲野太郎さんの住所と氏名が記載されていますが、その下に下線が引かれています。登記簿謄本には下線がよく登場しますが、下線が引かれた部分は、その内容が変更されたり消滅したりしたことを意味しています。

建物

法務省 登記事項証明書(様式例:建物)
法務省 登記事項証明書(様式例:建物)

建物の登記簿謄本の表題部では「所在」の欄に番地まで記載されます。これによって敷地を特定しています。番地とは別に「家屋番号」の記載もあり、これによって建物を特定しています。

「種類」の欄には、居宅・店舗・共同住宅・事務所・倉庫・車庫といった建物の用途が記載されます。

「構造」の欄には、その建物の建築材料、屋根の種類、何階建てなのかという3点を記載することで構造を特定しています。見本では木造で屋根は瓦ぶき、2階建ての住居だということが特定されています。

「床面積」の欄には、各階ごとに計測された面積が記載されます。

見本ではさらに、附属建物として物置の表示が記載されています。1つの建物について1つの登記簿が作られるのが原則ですが、物置や車庫などのように主たる建物と一体となって使用される建物の場合は、この見本のように附属建物として表示されます。

なお、建物の登記簿謄本に記載されている種類・構造・床面積は、土地の地目・地積と同じように、現況と異なる場合も多いので、売買などの取り引きをする際には注意が必要です。

権利部(甲区)

法務省 登記事項証明書(様式例:土地)
法務省 登記事項証明書(様式例:土地)

権利部(甲区)には、所有権に関する内容が記載されます。最初の所有者から現在の所有者まで、いつ、どのような原因で所有権が移転したのかがわかるようになっています。

見本では、まず平成20年10月15日に甲野太郎さんがこの不動産の最初の所有者として保存登記をし、その後、平成20年10月27日に「売買」によって所有者が法務五郎さんに変わったことがわかります。

所有権移転の原因としては、売買の他にも相続や贈与などがあります。

競売や差押え、仮登記、買戻特約なども権利部(甲区)に記載されます。そういった記載によって、その不動産が過去に競売されたことがわかったり、現に担保に入っていることがわかったりすることがあります。

そのような場合は、次の権利部(乙区)の記載をじっくり確認しなければなりません。

権利部(乙区)

法務省 登記事項証明書(様式例:土地)
法務省 登記事項証明書(様式例:土地)

権利部(乙区)には、所有権以外の権利に関する内容が記載されています。特に注意が必要なのは、抵当権や根抵当権などの担保権に関する記載です。

見本では、平成20年11月4日に法務五郎さんが株式会社南北銀行から4,000万円を借りて、同月12日にその担保としてこの不動産が抵当に入ったことがわかります。

この負債は、法務五郎さんがこの不動産を買うために組んだ住宅ローンかもしれませんが、登記簿謄本を見るだけでは断言できません。また、この負債が現在いくら残っているのかも不明です。

もしこの不動産を買おうとするのであれば、この負債の状況を十分に調査した上で必要な対策を取っておかないと、後で抵当権を実行されてせっかく買った不動産から立ち退かされることにもなりかねません。

共同担保目録は同じ抵当権等がついている他の物件の表示

乙区に表示されている抵当権等について、この物件以外にも共同で担保されている物件があれば、共同担保目録に記載されます。

これから購入しようと思っている不動産の登記簿謄本を見て、乙区と共同担保目録に記載があれば、要注意です。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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