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不動産投資

登記簿の取得は意外と簡単! 閲覧履歴は残る?

2019.07.30

登記簿謄本・登記事項証明書などいくつかの呼び方がある登記簿。初心者にとっては難解です。登記簿とはそもそも何なのかという基本的な部分から、実際に閲覧・取得の方法を解説します。この記事を読めば意外と簡単と気づくはずです。よくある疑問コーナーも参考にしてみてください。

登記簿とは

登記簿とは、法務局に保管されている不動産の記録のことをいいます。どこにどんな不動産があるのか、所有者は誰なのか、担保などが付いているかどうかなどの情報が記録されています。

物件一つひとつについてこれらの情報を紙にまとめたものが登記簿であり、特定の物件について登記簿をコピーしたものが登記簿謄本です。

昔の法務局では紙の登記簿をバインダーに綴じて保管していましたが、現在の法務局では登記情報はデータ化されてコンピュータで保管されています。そのデータの中から特定の物件の登記記録を検出して印刷したものが登記事項証明書です。

このように登記簿謄本と登記事項証明書は厳密にいえば別のものです。現在、不動産記録の証明書として法務局で通常取得するのは登記簿謄本ではなく、登記事項証明書になります。

しかし、登記簿謄本も登記事項証明書も記載される情報の内容は同じです。現在でも昔の名残で、不動産記録の証明書のことを一般に登記簿謄本と呼ぶことが多いのが現状です。つまり、日常用語として登記簿謄本といえば、登記事項証明書のことを指しているのです。

この記事でも、以下に「登記簿」「登記簿謄本」という用語が出てきますが、「登記簿=登記記録」「登記簿謄本=登記事項証明書」という意味で用いることといたします。

登記簿の閲覧方法は全部で4つ

登記簿は、所定の手数料を支払えば誰でも、どの物件のものでも閲覧することができます。その方法は4つあります。

  1. 法務局へ行って交付請求する
  2. 郵送で交付請求する
  3. オンラインで交付請求する
  4. オンラインで閲覧する

1~3は登記簿謄本を取得する方法です。4は登記簿謄本そのものは取得せず、登記簿に記載されている情報を見る方法になります。

実は、登記簿を閲覧する方法にはもう一つ「法務局へ行って閲覧する」という方法もあります。しかし、現在では法務局で登記簿を閲覧するためには登記事項要約書を取得するという形を取ることになっています。

登記事項要約書にはその不動産について現在有効な情報のみが記載されていて、過去の情報は省略されているため、必ずしも見たい情報を取得できるわけではありません。そのため、ここでは詳細な説明は省略します。

1. 法務局へ行って交付請求

登記簿謄本は、法務局の窓口へ行って交付請求すれば誰でも取得できます。全国各地に法務局・出張所・支局があるので、最寄りのところへ行けば希望する不動産の登記簿謄本を取得することができます。

昔の法務局では管轄する地域ごとに紙の登記簿を保管していたため、取得したい不動産の場所を管轄する法務局へ行って取得する必要がありました。

しかし、現在ではデータ化された登記記録を全国の法務局のコンピュータで共有しているので、最寄りの法務局・出張所・支局で全国どこの不動産の登記簿謄本でも取得できるようになっているのです。

法務局の開庁時間は、平日の午前8時30分から午後5時15分までです。この間であればいつでも登記簿謄本の交付請求ができます。

交付請求をするには、備え付けの交付申請書に必要事項を記入し、収入印紙を貼って窓口に提出するだけです。本人確認などの必要もありませんし、とても簡単です。

収入印紙は登記簿謄本1通につき600円が必要になりますが、法務局で売っているので準備していく必要はありません。

2. 郵送での交付請求

登記簿謄本の交付請求は郵送でも可能です。法務局の窓口で交付請求するのと同じように「登記事項証明書交付申請書」に必要事項を記入して1通あたり600円分の収入印紙を貼り、返信用封筒を同封して郵送すれば登記簿謄本を郵送してもらえます。

申請書は法務局のホームページからダウンロードできます。収入印紙は郵便局などで販売されています。返信用封筒に貼る切手は1通なら82円、2通なら92円で足りることが多いですが、登記簿謄本が分厚い場合は140円必要なこともあります。

3. オンラインで交付請求する(オンライン登記事項証明書請求)

自宅やオフィスにいながらオンラインで登記簿謄本の交付請求を行うこともできます。

登記・供託オンライン申請システム

法務局が運営する登記・供託オンライン申請システムへアクセスして、まずは申請者情報を登録します。登録できたら「かんたん証明書請求」のフォームに必要事項を入力して送信しましょう。

受取方法は郵送か法務局の窓口等での受取りのどちらかを選べます。手数料はインターネットバンキングかPay-easy(ペイジー)を利用して納付することができます。ほとんどの場合、申請した翌日には受け取ることができるようです。

なお、登記・供託オンライン申請システムには利用時間に制限があり、平日の8時30分から午後9時までとなっています。

4. オンラインで閲覧する(登記情報提供サービス)

オンラインでは、正式に登記簿謄本を取り寄せるのではなく、閲覧だけすることもできます。

登記情報提供サービス

一般財団法人民事法務協会が運営する登記情報提供サービスにアクセスします。利用方法は、事前に利用者登録をして月ごとに決済する「個人利用」と、利用者登録はしないでその都度クレジットカードで即時決済できる「一時利用」の2種類があります。

なお、登記情報提供サービスには利用時間に制限があります。利用可能時間は登記・供託オンライン申請システムと同じで平日の8時30分から午後9時までです。

(1)個人利用

登記情報提供サービスのトップページの「個人利用」の「申込方法」というところをクリックします。

登記情報提供サービス:個人利用

一番下までスクロールすると「利用申込へ進む」というリンクが出てくるので、クリックします。

登記情報提供サービス:個人利用 利用申込へ進む

個人利用者登録の画面が開くので、そこで氏名や連絡先、クレジットカード情報などを入力して送信します。

登録が完了すると、民事法務協会からIDとパスワードが送付されてきます。届くまでに1週間ほどかかります。IDとパスワードが届いたら、個人利用によって登記簿のオンライン閲覧が可能になります。

なお、利用者登録には300円の登録費用がかかります。その他に、登記簿のオンライン閲覧をする度に個別の利用料金がかかります。

(2)一時利用

登記情報提供サービスのトップページの「一時利用」の「申込方法」というところをクリックします。

登記情報提供サービス:一時利用

開いた画面を一番下までスクロールすると「利用申込へ進む」というリンクが出てくるので、クリックします。

登記情報提供サービス:一時利用 利用申込へ進む

一時利用者登録の画面が開くので、氏名や連絡先、クレジットカード情報などを入力して送信します。

IDとパスワードがメールですぐに送られてくるので、一時利用によって登記簿のオンライン閲覧が可能になります。

一時利用の場合は登録費用はかかりませんが、毎回IDとパスワードを取得して、クレジットカード情報などもその都度入力する必要があります。

たまにしか登記情報提供サービスを利用しない場合は一時利用の方がお得ですが、継続的に利用する場合は個人利用登録をしておいた方が便利です。

(3)オンライン閲覧の方法

個人利用でも一時利用でも、取得したIDとパスワードでトップページからログインします。

「不動産請求」の画面を開くと請求事項を入力する画面になるので、ここで登記事項証明書取得申請書に記入するのと同じように取得したい不動産の種別や所在、地番・家屋番号などを正確に入力すれば、その不動産の登記情報をダウンロードできます。

登記情報は登記簿謄本と同じ体裁でダウンロードされます。印刷もできますが、法務局の証明文と公印は付されていないため、原則として証明書として提出することはできないので注意が必要です。

オンライン登記事項証明書請求と登記情報提供サービスの違い

登記・供託オンライン申請システムを利用したオンライン登記事項証明書請求と登記情報提供サービスを利用したオンライン登記事項証明書閲覧の違いを表にまとめましたので、参考にしてください。

オンライン登記事項証明書請求 登記情報提供サービス
できること 登記事項証明書の取得 登記情報の閲覧
証明力 あり なし
受取り方法
  • 指定した送付先に郵送
  • 法務局などの窓口で受取り
パソコンなどの画面上に即時表示
登録費用 無料
  • 個人利用 300円
  • 一時利用 無料
手数料
  • 郵送で受け取る場合 1通500円
  • 窓口で受け取る場合 1通480円
1件335円
支払い方法
  • インターネットバンキングで振込
  • ペイジー対応ATMからの払い込み
個人利用、一時利用ともクレジットカード決済

 

交付申請書の書き方

法務局で登記簿謄本を取得する際の交付申請書の書き方を解説します。

交付申請書に正しく記入しないと取得したい不動産の登記簿謄本を取得できなかったり、異なる不動産の登記簿謄本を取得してしまって手数料が無駄になることもあるので、書き方をしっかり理解しておきましょう。

1.交付申請書の取得

交付申請書は法務局に備え置いてあります。法務局へ行って窓口で直接取得申請する場合は、交付申請書を準備する必要はありません。

郵送で交付申請する場合は、法務局のホームページからダウンロードするのが便利です。

2.交付申請書の記載

では、法務局のホームページに掲載されている記入例を見ながら具体的な書き方を解説していきます。

不動産登記事項証明書交付申請書
不動産登記事項証明書交付申請書

住所・氏名

申請する人の住所と氏名を記入します。

不動産の種類

登記簿謄本を取得したい不動産の種類を選択します。土地か建物のどちらかにチェックを入れてください。

土地と建物は別々に登記簿が作られています。土地とその上の建物の登記簿謄本をセットで取得したい場合も、土地と建物を分けて記入する必要があります。

不動産の所在

取得したい不動産の所在を正確に記入してください。「郡・市・区」「町・村」「丁目・大字・字」「地番・家屋番号」に分けて記入するようになっています。

注意が必要なのは、地番・家屋番号は住民票上の住所と同じこともありますが、異なっている場合が多いことです。住民票上の住居表示番号と法務局が付けている地番・家屋番号は別です。

法務局が付けている地番・家屋番号を事前に調べて正確に記入しないと、正しく登記簿謄本を取得できないことがあります。

請求通数

同じ登記簿謄本が何通必要なのかを記入する欄です。土地と家の登記簿謄本がワンセット必要なら、土地1通と建物1通の合計2通となります。

共同担保目録の有無

共同担保目録が必要な場合はこの欄に記入することが必要です。ここに記入しないと共同担保目録は付いてこないので注意してください。

必要な登記事項証明書の種類を選ぶ

全部事項証明書が必要なら「登記事項証明書・謄本(土地・建物)」にチェックを入れましょう。

収入印紙

登記簿謄本1通につき600円分の収入印紙が必要です。必要な金額分の収入印紙を収入印紙欄に貼りましょう。割印は押さないでください。

収入印紙は法務局で購入できるので、直接法務局へ行って取得する場合は事前に購入しておく必要はありません。郵送で取り寄せる場合は郵便局などで収入印紙を購入して申請書に貼ってから郵送しましょう。

3.地番・家屋番号・所有者の調べ方

土地の登記簿謄本を取得する際には地番、建物の登記簿謄本を取得する際には家屋番号または所有者を正確に申請書に記入しなければなりません。

しかし、地番・家屋番号は住居表示番号とは異なる場合が多いです。同じである場合もありますが、同じであるか異なっているのか自体、普通はわからないでしょう。そこで、地番・家屋番号の調べ方を解説します。

固定資産税の課税明細書から調べる

毎年6月頃に、各不動産の所有者宛に固定資産税の納税通知書が送付されます。納税通知書には課税明細書が付いていて、その中に不動産の所在が地番・家屋番号まで正確に記載されています。

固定資産税の課税明細書以外にも、権利証や売買契約書、重要事項説明書などにも地番・家屋番号が記載されています。自分や家族が所有する不動産の登記簿謄本を取得する場合は、まずはこれらの書類を確認しましょう。

法務局へ電話して調べる

法務局へ電話して「住所から地番(または家屋番号)を教えてほしい」と伝えれば、すぐに教えてもらえます。本人確認は必要ありませんし、こちらの氏名や連絡先も聞かれません。

なお、この方法で調べるためにはどこの法務局に電話をしてもいいというわけではなく、登記簿謄本を取得したい不動産の所在地を管轄する法務局に電話をしなければならないので注意してください。

法務局へ行き調べる

法務局にはブルーマップという地図を備え付けているところもあります。ブルーマップとは住宅地図に地番も記載したもので、これを見ることで住所から地番を調べることができます。

ただし、ブルーマップは都市部のみしか発行されていないので、利用できない場合もあります。ブルーマップを利用できない場合は公図で地番を探すことになります。

このようにして自分で調べることもできますが、それよりは管轄の法務局を調べて電話して聞く方が早いでしょう。

登記簿の見方

登記簿謄本を取得できても、そこに書かれている情報の意味が理解できなければ困ってしまいます。そこで、ここでは登記簿謄本の見方を解説していきます。

表題部

表題部には、その不動産を特定するための情報や物理的状況が記載されています。

土地と建物で構成が違うので、分けてご説明します。

土地

法務省 登記事項証明書(様式例:土地)
法務省 登記事項証明書(様式例:土地)

「所在」と「地番」は分けて表示されますが、この2つの記載を合わせたものが正確な所在地になります。この見本の土地の所在地は「特別区南都町一丁目101番」となります。

「地目」の欄には、宅地・田・畑・山林・公衆用道路・雑種地といった土地の用途が記載されます。

ただし、登記簿謄本の地目の記載と現在の土地の使用状況が異なっていることも多いので、注意が必要です。土地を購入するときなどは登記簿謄本の記載だけを鵜呑みにせず、現地確認などもしっかり行う必要があります。

「地積」の欄にはその土地の面積が記載されますが、この数字が必ずしも正しいとは限りません。この点についても売買などの取引をする際には注意が必要です。

「原因及びその日付[登記の日付]」の欄には、その土地が表示登記された原因と日付が記載されます。表示登記とは、その土地の特定を目的として表題部の登記をすることです。

「所有者」の欄には、その土地が表示登記された時点での所有者の住所と氏名が記載されます。表題部の所有者の欄は不動産の特定を目的として記載されるものなので、ここに所有者と記載されていても第三者に対する対抗力はありません。

見本では所有者の欄に甲野太郎さんの住所と氏名が記載されていますが、その下に下線が引かれています。登記簿謄本には下線がよく登場しますが、下線が引かれた部分は、その内容が変更されたり消滅したりしたことを意味しています。

建物

法務省 登記事項証明書(様式例:建物)
法務省 登記事項証明書(様式例:建物)

建物の登記簿謄本の表題部では「所在」の欄に番地まで記載されます。これによって敷地を特定しています。番地とは別に「家屋番号」の記載もあり、これによって建物を特定しています。

「種類」の欄には、居宅・店舗・共同住宅・事務所・倉庫・車庫といった建物の用途が記載されます。

「構造」の欄には、その建物の建築材料、屋根の種類、何階建てなのかという3点を記載することで構造を特定しています。見本では木造で屋根は瓦ぶき、2階建ての住居だということが特定されています。

「床面積」の欄には、各階ごとに計測された面積が記載されます。

見本ではさらに、附属建物として物置の表示が記載されています。1つの建物について1つの登記簿が作られるのが原則ですが、物置や車庫などのように主たる建物と一体となって使用される建物の場合は、この見本のように附属建物として表示されます。

なお、建物の登記簿謄本に記載されている種類・構造・床面積は、土地の地目・地積と同じように、現況と異なる場合も多いので、売買などの取り引きをする際には注意が必要です。

権利部(甲区)

法務省 登記事項証明書(様式例:土地)
法務省 登記事項証明書(様式例:土地)

権利部(甲区)には、所有権に関する内容が記載されます。最初の所有者から現在の所有者まで、いつ、どのような原因で所有権が移転したのかがわかるようになっています。

見本では、まず平成20年10月15日に甲野太郎さんがこの不動産の最初の所有者として保存登記をし、その後、平成20年10月27日に「売買」によって所有者が法務五郎さんに変わったことがわかります。

所有権移転の原因としては、売買の他にも相続や贈与などがあります。

競売や差押え、仮登記、買戻特約なども権利部(甲区)に記載されます。そういった記載によって、その不動産が過去に競売されたことがわかったり、現に担保に入っていることがわかったりすることがあります。

そのような場合は、次の権利部(乙区)の記載をじっくり確認しなければなりません。

権利部(乙区)

法務省 登記事項証明書(様式例:土地)
法務省 登記事項証明書(様式例:土地)

権利部(乙区)には、所有権以外の権利に関する内容が記載されています。特に注意が必要なのは、抵当権や根抵当権などの担保権に関する記載です。

見本では、平成20年11月4日に法務五郎さんが株式会社南北銀行から4,000万円を借りて、同月12日にその担保としてこの不動産が抵当に入ったことがわかります。

この負債は、法務五郎さんがこの不動産を買うために組んだ住宅ローンかもしれませんが、登記簿謄本を見るだけでは断言できません。また、この負債が現在いくら残っているのかも不明です。

もしこの不動産を買おうとするのであれば、この負債の状況を十分に調査した上で必要な対策を取っておかないと、後で抵当権を実行されてせっかく買った不動産から立ち退かされることにもなりかねません。

みんなが知りたい登記簿についてのQ&Aコーナー

このコーナーでは、登記簿に関する「よくある疑問」に回答していきます。登記簿についての理解がより深まることと思いますので、ぜひご覧ください。

Q. 登記簿の閲覧・取得にかかる料金は?

A. 登記簿謄本の閲覧・取得にかかる料金は以下のとおりです。

取得・閲覧の別 取得・閲覧方法 1通あたりの料金
取得 窓口で取得 600円
郵送で取得 600円+送料(174〜232円)
オンライン請求・郵送で受取り 500円
オンライン請求・窓口で受取り 480円
閲覧 登記事項要約書の取得 450円

オンライン閲覧

(登記情報提供サービス)

335円

※個人(登録)利用の場合は登録料300円が別途必要

 

Q. 登記簿を閲覧したことはバレる?

A. バレません。逆に、あなたが所有している不動産の登記簿を誰かが閲覧してもあなたにはわかりません。

Q. 登記簿は誰でも閲覧・取得できる?

A. 誰でも閲覧・取得できます。登記されている物件であれば、全国にあるどの物件の登記簿でも、誰でも閲覧・取得できます。申請者の本人確認の必要もありません。

まとめ

登記簿というと、馴染みのない方にとっては難解なイメージをお持ちだったかもしれませんが、ここまでお読みになって、意外に易しいものだと思っていただけましたでしょうか。

閲覧や取得の方法は意外に簡単ですし、記載内容を理解するのもポイントをつかめば難しくありません。

不動産を売買したり、不動産を担保にして融資を受けたりなどの大きな取り引きをするときは、登記簿謄本を正しく閲覧・取得して、記載内容を正しく理解することが大前提になります。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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