中古マンションで狙い目の築年数？価格や設備面のポイントをチェック
中古マンションと言えば、築浅のものほど人気だと考えられますが、築年数が経過したマンションにも、さまざまな観点から注目が集まっています。築浅物件、築古物件それぞれの特徴を押さえ、希望する条件に合った物件を探すのがよいでしょう。今回は、中古マンションの築年数ごとの特徴やメリット・デメリットをご紹介します。
築年数1年～10年（2007年～2016年）の中古マンション
築10年までの物件は、築浅で設備や仕様が新築マンションに近いのが特徴です。住戸や共用部が比較的きれいな状態で、大幅なリフォームはほぼ必要ないと考えてよいでしょう。
デメリットとしては、やはり価格が高いことが挙げられます。不動産経済研究所の調査などによると、マンションの新築物件価格に対する築1年～5年の中古物件価格の割合は、約8割～9割、築10年まででも6割～8割となっています。
また、サブプライムショックのあった2007年、リーマンショックがあった2008年以降の物件は、地価と建築コストの影響で、各住戸の面積が狭くなっている傾向にある点にも留意しておきましょう。
築年数11年～23年（1994～2006年）の中古マンション
築11年以降の物件になると、価格は新築時の5割～7割程度まで下がってきます。また、価格は下げ止まりを迎えるため、資産価値の面でもメリットのある築年数です。
1994年はマンション供給における大きな区切りの時期となっています。「大量供給時代」と呼ばれ、多くのマンションが供給されました。そのうえ、都心部、駅近、大規模、低価格、広い面積など、よい条件の整った物件が多かった点も特徴です。
さらに、2000年4月以降、品質確保促進法が施行されている点も見逃せません。この法により、施行以後の新築住宅にはすべて、10年間の瑕疵担保責任が付いています。そのため、主要構造部などに欠陥があった場合には、10年間、事業主が補修する義務があります。つまり、新築から10年間で欠陥を修復されているマンションが残っていることになりますから、性能面で安心できると言えるでしょう。
マンションそのものの基本性能が向上しているのも、この頃の物件の特徴です。コンクリートの厚さが18センチ前後の厚いものが普及し、遮音性が上がったほか、IHクッキングヒーターやディスポーザー、食洗器などの設備も充実し始めました。
また、住戸の工法に工夫がなされ、柱や梁を目立たないようにして、広く見えるようになってきています。物理的な広さとしても、2008年前後以降の物件と比較すると、3LDKで70平方メートル以上など、広い物件が増えました。
加えて、大型マンションの増加を背景に、共用設備も整い始めます。オートロックをはじめ、宅配ロッカーやキッズスペースまでそろっている物件も見受けられます。
この頃から、長期的な修繕計画を策定し、修繕積立金をきちんと設定しているマンションが増えてきました。管理が行き届いているので、年数が経っても状態が良好に保たれる傾向にあり、居住しているあいだだけでなく、将来の資産価値の面でもプラスになるでしょう。
デメリットとしては、給水管、排水管の寿命が来やすい点です。水回りの不具合がないかはよくチェックしておく必要があります。また、築10年前後、20年前後で、マンションは大規模修繕を行うことが多い点にも注意しましょう。修繕積立金が足りない場合、一時金を徴収されることがあります。修繕計画を念入りに確認しておくことが重要です。
築年数24年～26年（1991年～1993年）の中古マンション
バブル崩壊期間の物件は、供給そのものが少ないのが特徴です。価格を低くして少しでも多く売ろうと、住戸面積が狭い傾向にあります。
構造については、コンクリートの厚さが15センチ程度のものが多いため、遮音性が気になる人は注意が必要です。
また、この年代で注意したいのは、登録免許税の軽減税率や住宅ローン控除の条件です。これらの条件には「築25年以内」というものがあり、その年数を超える場合は、売主が「耐震基準適合証明書」を取っている必要があります。
築年数27年～30年（1987年～1990年）の中古マンション
1981年6月以降の物件には、新耐震基準が適用されているため、築30年であっても、震度6強～7程度の地震では倒壊しないよう建設されています。遮音性や断熱性に懸念があるかもしれませんが、安全性については問題ないでしょう。
バブル期の物件の特徴として、価格が高く、駅から遠く、狭い、などの傾向がありますが、一方で、都心には「ヴィンテージマンション」と言われる超高級マンションも登場しました。当時より価格は下がっていますので、今、憧れのマンションを狙ってみるのも手かもしれません。ただし、築古である分、管理費や修繕積立金が多くかかる可能性がある点に注意しましょう。
今回は、中古マンションの築年数ごとに、特徴とメリット・デメリットをご紹介しました。いかがでしたでしょうか。価格や設備など、さまざまな面を考慮して、条件に合ったマンションの購入を検討しましょう。
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