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住まい・暮らし

建築年代でわかる?中古マンションの見分け方

2018.05.23

中古マンションを購入する際に気をつけるポイントは、立地、築年数、管理状態など幾つかありますが、「建築年」にも着目する必要があります。「築○年」という経過年数だけではなく「19××年築」という建てられた年も確認しておきましょう。なぜならマンションには、その年代の世相やトレンド、建築・施工技術などが反映されているからです。例えば高度経済成長期までは住宅不足でした。とにかく住宅供給を急がなければならなかった事情があり「画一的な大量生産」のマンションが共有されました。法改正で耐震基準が変わったり、施工技術の進化で「●●年以降であれば、経年でも劣化が少ない」など、各年代の背景から把握することができます。こうした建築年代と中古マンションについて検証します。

70年代以前は耐震性をチェック

耐震基準が大きく変わったのは1981年の6月です。それ以前の1981年5月以前の建物は旧耐震基準、6月以降の建物は新耐震基準と呼ばれています。震災の際に「旧耐震」「新耐震」のマンションで倒壊の可能性に大きい差はなかったとも言われていますが、現行の耐震基準になる前なので耐震への基準は緩い条件で建てられています。

必ずしも「旧耐震だから買うべきではない」というわけではありませんが、現在の耐震基準に見合った耐震補強工事が行なわれているマンションの方が望ましいでしょう。特に売却を視野に入れるなら、旧耐震か新耐震か、耐震補強が施されているかどうかは、資産価値に大きく影響します。

水回りのポイント!配管も年代で見分ける

また、ある意味、耐震以上に注意が必要なのは日常に関わる水回りです。旧耐震基準の年代に建てられた建物の排水管は今のような樹脂製ではなく、鉄管です。鉄管は経年により錆び付く特徴があり、錆が管を詰まらせることによる、水漏れのリスクがあります。鉄の配管であれば寿命は約20年。70年代の鉄管であれば二度目の取り替え時期を迎えているくらいの年月が経過しています。

住みながら配管工事をするケースは少ないので、70年代・80年代の中古マンションを購入するのなら、表層リノベーションだけではなく配管・配線を取り替えるフルスケルトンリノベーションが望ましいでしょう。

床が薄い年代のマンションは音が響く

70年代のマンションは、今とライフスタイルが異なることもあり、エアコンのスリーブが通っていない部屋があったり、上下左右とのコンクリートの厚みが薄く遮音性が弱いというウィークポイントもあります。

断熱材が普及し始めた80年代から、床の厚みもしっかりとし始め遮音性も高くなっています。特にピアノを弾いたり、ダンス、音楽などを嗜むライフスタイル人が、古いマンションに住むなら「防音施工」を施す必要があります。

天井の低さはリノベーションでどこまで変えられる?

70年代~80年代半ばまでのマンションは、細かく区切られた居室が複数あり、一番日当たりがいいのは仏間・客間に当たる和室といった間取りが一般的でした。今よりも平均身長が小さめだったため、天井高も低く設計されています。
また、家族の団欒空間から離れ、閉じられた台所でお母さんが家事をする…こうした間取りがファミリーマンションのポピュラーな形でした。
90年代に近づくと人々の意識やライフスタイルも変わり、ファミリータイプマンションの間取りも変化していきました。
もっとも採光に優れたスペースは、和室に代わって家族の団欒空間であるリビングダイニングに当てられ、お母さんも家事をしながらコミュニケーションが取れるようにDLKが一体になった対面型オープンキッチンが増えていきました。

マンションの規約などにもよりますが、天井高は躯体をあらわしたデザインにすることで高くすることも可能です。

居室が細かく区切られたマンション

また、90年代は各家庭に複数台のテレビがあり、家族それぞれが個室で過ごす時代背景になっていったことから「3LDK」「4LDK」といった部屋数の多さがアピールポイントになりました。そのために一つ一つの居室が狭く、日当たりが良くない部屋もあったりします。

現在は少子化の影響もあり、細かく居室を区切るより、広いリビングが好まれます。「勉強部屋を設けないリビング学習」にも注目が集まり、過去のような細かく居室を区切る間取りが現在の趣向に合わなくなっています。

こうした間取りはラーメン構造であれば、ほぼ自由に変えることができます。注意したいのは「壁構造」のマンション。壁で構造を支えるため、壁を取り払うことができません。
壁を撤去してレイアウト変更を伴うリノベーションを行う場合は、購入する前に「壁構造ではないこと」をしっかりと確認する必要があります。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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