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不動産投資

ワンルームマンション投資の営業トーク こんなセリフにご用心

2018.01.23

「一見、得に思えるけど、よく考えるとおかしい」そんな営業トークを受けたことがありませんか?マンション投資においては「所得税の還付が受けられる」「節税になる」といった営業トークがあります。確かに事実ですが、この部分だけを強調する営業マンには要注意です。マンション投資における注意した方がよい営業トークについて解説します。

「マンション投資は節税になる」は事実だが…

マンション投資が節税になる仕組みは次のようなアウトラインです。マンション投資を行っている人は、毎年、確定申告をしますが、その際に赤字だった分を「損益通算」として計上できます。この損益通算を使うと、不動産所得の赤字分をサラリーマンの給与所得と合算することができるため、課税所得を減らすことが可能です。課税所得が減ることで、毎月源泉徴収されている所得税の一部が戻ってくるという仕組みになります。

多くのサラリーマンにとって税務署は、お金を納税するという存在ですが、還付を受ける人にとっては、払いすぎた分のお金を戻してくれる存在です。サラリーマン、特に高額所得者の方にとって、所得控除でもないのに所得税の一部が戻ってくるのは魅力的といえるでしょう。そのため、高額サラリーマンには、この営業トークのメリットが響きやすいのです。

損益通算が使える人、使えない人

Renosy事例

損益通算を使うためには「赤字になること」が前提です。端的に、不動産所得の所得が1年間でもうけが出なければ使えますし、もうかれば使えません。補足したいのは、「ローン返済-家賃収入」で黒字の方でも「赤字になる」可能性はあるということです。不動産の管理費や修繕費、さらにキャッシュアウトしていない減価償却費などの経費を含めて「帳簿上が赤字」になる場合は、還付が受けられます。

たいていの場合、営業トークでこのような説明を受ければ、マンション投資はメリットがあると判断される方も多いかもしれません。しかし、ちょっと待ってください。減価償却を計上し、「帳簿上のみ赤字」になる場合は節税スキームとして成り立ちますが、「恒常的に赤字」になる場合は注意が必要です。たしかに所得税の還付を受けることは出来るかもしれませんが、赤字になる(損をする)前提のものを売ろうとしているのです。「損をするために買いませんか?」というのは、一般的な投資商品を売るときのロジックでは考えられません。あくまでもマンションは投資商品であり、節税ツールではないのです。

そもそも、その還付金は、あなたがキャッシュアウトしたお金の一部が戻ってきただけです。たとえば、毎年20万円キャッシュアウトして、10万円の還付を受けられても節税としての効果のみとなるでしょう。そのため、時には損益通算を使って節税をする局面があるとしても、「損益通算を使うことを主な目的にしてマンション投資」をすることはロジックとしておかしいことになります。

また、赤字経営を続けていると、金融機関からの信頼が得られないため、物件を買い増したいときなどに追加融資が受けにくくなる可能性もあります。一般企業の経営で考えても、赤字経営の企業に積極的に融資をする金融機関はありません。マンション投資の成功パターンは、手持ち物件の残債を減らしながら、それを担保に追加融資を受けて物件を増やすことです。これにより、将来、大きなリターンが得られる環境を生み出せます。赤字体質だとスムーズな追加融資が難しくなる可能性も出てきます。

他にもある!マンション投資のご用心営業トーク

不動産会社の営業マンが、赤字前提の売り込みをする理由があります。新築や築浅のマンションを販売する場合、物件の購入価格が高く利回りが低くなり、インカムゲインのメリットとしては税金の還付くらいしかありません。そのため、損益通算(所得税の還付)推しの営業トークになってしまうのです。

黒字体質でマンション経営をするには、物件の購入価格を抑えられ利回りが高い「中古マンション」が合理的かもしれません。このように同じマンション投資でも、「新築・築浅」と「中古・築古」では根底が変わってきます。せっかくマンション投資をするのであれば、損をするための新築ではなく、もうけるための中古を選択することが本当の意味での不動産投資といえるのではないでしょうか。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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