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住まい・暮らし

マンションを購入してかかる固定資産税の計算方法とは

2018.01.29

マンションを購入した後にかかる費用の一つに、固定資産税が挙げられます。固定資産税自体は知っていても、どういうふうに計算されるか知らない人も多いのではないでしょうか。この記事では、固定資産税がどういうものか、またどれだけかかるのか、計算方法も含めて解説します。

固定資産税とは何か

固定資産税とは、土地や建物といった不動産を所有している人に対して、その所有不動産の価値に応じた税金を、その不動産がある地元の市町村(東京23区の場合は東京都)が徴収する地方税をいいます。

土地や建物は、所在地や規模によって異なりますが、おおむね高額の資産だといっていいでしょう。また、不動産は活用の可能性も幅広く、他人に貸し出すことでも安定的な収益を得られます。

そのような資産を所有できる事実そのものに、固定資産税という特別な税金を負担できるだけの経済力があると認めて、社会全体のバランスを取ろうと考えているのです。

固定資産税って、いくらかかるのか?

多くの人が気にするのは、「どれぐらいの額の税金を取られてしまうのか」ではないでしょうか。

固定資産税の評価額は、不動産所有者に対して送られてくる、固定資産税・都市計画税の納税通知書に添付されている「課税明細書」に書いてあります。納税通知書は、その不動産が所在する自治体の役所、役場から、毎年1度送付されてきます。

また、地元の役所・役場で「公課証明書」を見せてほしいと申請すれば、固定資産税評価額を知ることができます。公課証明書は、地元の自治体が不動産の価値を評価して、そこから算出した税額も記載されている書類です。税額は自治体が計算していますが、念のため、固定資産税の計算方法についてもご説明します。

固定資産税の計算式

固定資産税は、所有している不動産の価値の1.4%分が徴収されます。「1.4%」という率は全国共通で、土地建物共通の標準税率となります。

固定資産税額の額 = 固定資産税評価額(課税標準額)× 1.4%

では、固定資産税評価額はどのように計算するのか、土地と建物に分けて解説します。

▼土地の固定資産税の計算式
固定資産税評価額 = 路線価 × 地積(土地の面積)

路線価は、道路に数字とアルファベットの組み合わせが記載された「路線価図」という地図の上で、その土地がどの道路に面しているのかを基準に算出します。

▼建物の固定資産税の計算式
こちらは少しややこしいです。仮にその建物をもう一度建てると仮定したときに必要となるコストを算出した額が基準となります。ただ、その再建築とは、新築に要するコストですので、中古物件として、年数が経って価値が目減りしている分を「経年減点補正率」として差し引きます。

固定資産税評価額 = 単位あたりの再建築費評点 × 経年減点補正率 × 床面積 × 評点1点あたりの価額

マンション購入ならではの固定資産税の軽減措置

Renosy 事例

▼土地
分譲マンションでは、部屋だけでなく敷地の一部を所有する扱いとなります。その場合、固定資産税の対象となる土地は、敷地全体を居住用住戸の戸数で割った面積で判定されます。

さらに、その1戸あたり面積を基準に、特別軽減措置も適用されます。

  • 200平方メートル以下の部分 →「小規模住宅用地」として、評価額を1/6に軽減
  • 200平方メートルを超える部分 →「一般住宅用地」として、評価額を1/3に軽減

▼建物
建物の場合は、以下の条件を満たすと、一定期間ですが、固定資産税額が120平方メートルまでにつき2分の1に軽減されます。

  • 3階建て以上の耐火構造、あるいは準耐火構造の建物
  • 2016年3月までの建造
  • 床面積が50平方メートル以上280平方メートル未満

これらの条件を満たす建物の固定資産税は、120平方メートルまでの部分について、3年度分(3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年度分)について、税額が2分の1に軽減されます。

固定資産税はいつ払うのか

固定資産税はどのタイミングで支払うべきなのか、資金繰りの関係で気になる人もいるのではないでしょうか。毎年1月1日時点で、その土地や建物を所有していれば、地元の市町村(東京23区の場合は東京都)から納税通知書が届きます。年4回に分けて支払うか、1年度分を一括で支払うかを選択できます。納期は市町村ごとに定められているので、地元の市町村のホームページなどで確認すると良いでしょう。

固定資産税は、不動産を持っていればかかる税金ですから、物件の維持費として、コスト計算に、忘れないように盛り込んでおくといいでしょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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