不動産投資の注意点！「家賃滞納」対策
家賃を督促するのは仲介会社？オーナー自身？
そもそも家賃滞納が発生した場合、オーナー（投資家）と仲介会社のどちらが主体になって解決すべきでしょうか。これは仲介会社との契約内容によります。
入居者の斡旋（客付け）のみの場合は、仲介会社に家賃滞納を解決する義務はありません。仲介会社の役目は客付けをすることであり、この業務のみ責任を負います。物件管理も含めてアウトソースしている場合は、仲介会社が家賃滞納などのトラブル解決を担当します。その代わり、毎月家賃の3～5％程度の管理料を支払う必要があります。
この管理料を節約するために、専業のオーナーはご自身で物件管理をするのもよいでしょう。サラリーマンの不動産投資家など、トラブル対応をしている時間がない場合、仲介会社に物件管理を委託するのが無難です。
家賃滞納で要注意なパターン
家賃滞納者には大きく3つのパターンがあります。1つ目は、たまたま入金を忘れた人です。2つ目は、転職による収入減や解雇によって、家賃の支払いが難しくなった人です。3つ目は、お金にだらしのない慢性的な滞納者です。
ここで注意したいのは「家賃支払い困難者」と「慢性的な滞納者」の2つです。この場合、早急に対応策をとらないと、長期滞納につながるリスクが高くなります。
家賃滞納が発生したときの理想の一手
大事なことは「スピーディな初動」です。家賃を滞納したときに、すぐに電話をかけたり、自宅訪問をしたりすれば、「家賃滞納にキッチリ対応するんだな」という印象を与えて滞納リスクの低減につながります。
逆に数週間たっても、1ヵ月たっても家賃督促がないなら、「少々遅れても気づかないだろう」と考えるスキを与えかねません。この場合、慢性的な家賃滞納につながる恐れがあります。
督促を行うタイミングは翌々日、あるいは数日など、仲介会社やオーナーによって異なります。しかし、1週間以上も放置するのは初動としては遅すぎる感があります。
家賃督促時の注意点とは？
家賃を払わないからといって高圧的な対応は逆効果です。相手がプレッシャーを感じて電話に出なくなったり、居留守を使われたりして、トラブルが拡大する恐れがあるからです。
督促の電話をかけるときは、まずは家賃を払えない理由を確認しましょう。何か事情がある場合は、丁寧にヒアリングして、いつまでなら確実に払えるのか、支払期日を明確にします。
この時点で今後も家賃を払うのが難しいと判断できる場合は、保証人に早めに連絡するのも一案です。保証人からすれば、早めに相談された方が金額の負担も抑えられるため、対応がしやすいでしょう。
入金の約束を破られた場合の対応は？
1回目の督促をして入金日を決めたにもかかわらず、入金がされなかった場合も、高圧的な態度は避けましょう。ただし同じ状態が続けば、「保証人への相談」や「法的な対応も辞さないこと」を厳然とした態度で伝えるべきです。この時点で、内容証明郵便の送付を検討するオーナーもいるでしょう。
家賃滞納における最悪のパターンは、賃借人と連絡がつかなくなることです。トラブルが長期化するほど、感情的になるのを抑えて、時には保証人も交えながら丁寧に対話するしかありません。どうしても全額を支払うことが難しいなら、退去を前提にした分割支払いを検討するという選択もあります。
家賃保証会社を使った場合のデメリットは？
家賃滞納のリスクを避けるには「家賃保証会社」を使う方法が有効です。保証会社に払う保証料は入居者が払うため、オーナーの負担はありません。
デメリットとしては、家賃保証会社の倒産によるリスクがあります。家賃保証会社自体が倒産した時は当然、家賃は保証されないばかりか、他の保証会社との新規契約に関する支払いなどの問題が出てくるでしょう。保証会社と契約する場合は、事前に経営状況をしっかり確認しておくことが大切です。
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